沈陽市房地產價格變化分析及對策建議

文/崔愛玲 遼寧省建設用地事務局 遼寧沈陽 110032

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沈陽市房地產價格變化分析及對策建議

文/崔愛玲 遼寧省建設用地事務局 遼寧沈陽 110032

【摘要】房地產行業在我國的經濟發展中占據著舉足輕重的地位，房地產的發展對我國經濟增長發揮了重要作用，其發展還能帶動其他行業的共同發展。房地產行業能否穩定健康發展將在很大程度上對我國經濟的下一步發展以及經濟能否獲得持續性的增長都非常的關鍵。本文從房地產價格的相關理論出發，研究影響房地產價格的相關因素，并根據沈陽市房地產最近幾年的房地產行業的相關情況，對房地產價格的走勢做出判斷，并提出了促進沈陽市房地產價格合理化的對策建議。

【關鍵詞】房地產；沈陽；價格變化；對策

一、目的和意義

房地產行業泡沫的存在使得房地產行業的價格一直處于比較不穩定的狀態，房地產價格居高不下，嚴重超過了普通居民的收入水平，嚴重影響居民生活水平的提高，高房價甚至成為影響社會穩定的重要因素。自從2008年經濟危機以來，國家加大了對房地產行業的調控力度，“國八條”、“國四條”、“國五條”等政策相繼出臺，一定程度上有效的抑制了房價的過快增長。但是目前，房價過高，居民對于房價變動前景不明朗等問題依然存在，很大程度上抑制了房地產行業的發展。在當前的這種背景下，研究對房地產價格造成影響的原因以及對房地產價格變動做出一定的預測，對于房地產乃至我國整體經濟的發展都有比較重要的意義。

二、現狀和價格變化

上圖：2012年11月沈陽市全市商品房銷售價格趨勢圖

沈陽市總面積逾1.3萬平方公里，市區面積3495平方公里，目前全市常住人口822.8萬人，到2020年，沈陽市常住人口將達到1000萬，城鎮化水平達到87%，城鎮化水平和速度突顯。2011年11月，沈陽商品住宅銷售均價為5800 元/平方米，而2012年11月沈陽商品住宅銷售均價為6648元/平方米。這意味著沈陽房價2012年以來累計上漲13.40%左右。截止到2012年10月份，沈陽市房地產市場商品房供應量新增總數為1425.75萬平，實際成交面積約為1066.69萬平。有關數據顯示1～9月份，沈陽市房屋新開工面積同比增長36.4%；竣工面積同比增長36.8%，比全國高20.4個百分點，商品房供銷比例到1.24：1，處于比較理想的區間。

2012年沈陽市共出讓土地682宗，總占地面積3271.33萬平方米，出讓數量環比下降33.91%，出讓面積環比下降30.63%。全市商品住宅供應量為1480.54萬平方米，環比下降17.02%，成交量為1128.72萬平方米，環比下降17.85%。沈陽商品住宅成交均價為7133元/平方米，環比上升11.76%供求比為1.31，環比上升3.15%。造成近幾年沈陽市房地產價格變化的原因，除了我們可以從上面的相關數據可以看到的沈陽市房地產出讓面積下降之外，沈陽市不斷增長的人口，導致的房地產剛性需求不斷上升。

三、因素分析

土地成本及建安成本增加。對于商品房而言，開發商以出讓方式拿到土地使用權，已經按出讓合同的約定支付了土地出讓金；在銷售商品房時，相應面積的土地出讓金計入房價成本并分攤給了購房人，在住房開發建設過程中，土地成本在整個房價構成中占有較大的比重。僅土地使用權這一項，就占了普通住宅平均成交價的31.4%。建安成本是房價中相對穩定的部分，根由有關調查報告顯示，沈陽地區建安成本占房地產價格的大約10%到28%左右 。建安成本增加，普通住宅類房地產中建安成本為每平方米1407.5元漲到每平方米1734.1元，漲幅高達35%。城市化進程加快。作為中心城市，輻射周邊城區的城市價值越發明顯，提供了大量的就業機會，吸引了大量的外來人員雖然受到限購令的影響，商品住宅市場有所回落，但是住宅供應量基本與去年持平，仍保持在較高的水平。需求方面，隨著沈陽市經濟的迅速發展，居民生活水平不斷提高，外來人口的日益增多。新政策的出臺。陽四大國有銀行開始下調首套房貸利率至基準利率；上調個人公積金貸款額度，個人貸款額最高上限由原來的25萬上調至30萬，夫妻最高可貸50萬；完成省政府下達的3684套保障性安居工程指標；公積金中心大幅縮短貸款發放時限，商品房由15個工作日算短到8個工作日。

四、對策建議

隨著我國工業化、城市化進程的加快，房地產業保持著持續的高增長態勢，應該加強地價管理。在住宅開發建設中，土地成本在整個房價構成中占有較大的比重。穩定土地價格，是穩定房地產價格的重點之一。基準地價是反映土地市場的實際價格水平的總體趨勢，體現政府對整個房地產市場的調控意圖，起價格信息作用。地價管理是指政府部門通過建立價格體系，制定地價管理政策，對土地價格進行規范和調控的過程，其實質就是如何發揮地價在土地市場總的調節作用，從而保證土地市場平穩、規范的合理發展，更有效地開發和利用土地。基準地價是政府控制地價和進一步評估土地出讓、轉讓交易底價的基礎，也是征收土地使用稅、土地增值稅、契稅和地產稅的依據。價格上漲過快，高房價市場對普通消費者形成價格歧視，根據居民方面的建議在房地產行業比較動蕩的前提下，居民的消費觀念會對房地產行業的穩定發展起到一定的幫助作用。居民應該做到理性購房，不跟風、不盲目投機根據自己的實際需要選擇合適自己的房產。

任何關于房地產發展趨勢的預測都是以期望我國房地產行業健康發展為前提的，我國任何一個消費領域都沒有房地產業對發展經濟、擴大市場內需、提高人民生活水平的作用更大。因此，理順影響房地產價格的相關因素，對打破當前制約城鎮居民的住房問題、培育住房市場有效需求、促進國民經濟增長等，具有重要的理論和現實意義。