國外房地產制度的借鑒及對我國的啟示

李苑青

[摘要]中國房地產由于起步晚、發展緩慢，至今都沒有一套健全的制度來保證房地產市場的健康發展，所以吸收較為發達的國家的先進經驗是我國房地產業走向成熟的必然要求。本文系統地描述了國外房地產土地制度、金融制度、稅制以及政治法律制度這四個方面，并指出我國房地產市場跟國外相比的不足之處，從而為我國房地產市場更為有序的發展提供一種很好的建議。

[關鍵詞]房地產制度；國外；發展；啟示

[中圖分類號]C916

[文獻標識碼]A

[文章編號]1671-5918（2015）24-0062-02

一、引言

改革開放后，中國的房地產業才逐漸開始發展起來。經過多年的發展，房地產業在國民經濟中的地位愈發重要了。2003年，國務院發布的文件中明確表明房地產是我國國民經濟的支柱產業，這表明政府對房地產的重要作用及地位已經有了肯定。2002年以后，我國的房地產業出現了過熱現象，主要表現在房地產出現供不應求的現象，但是住房空置率卻居高不下，房地產成為投資的主要方向。但中國目前的房地產業基礎十分薄弱，而且國家關于房地產業的相關制度也存在很大的問題。而國外特別是一些發達的國家，房地產制度已經非常完善。中國在面對新的形勢、新的環境下，必須做出一定的改變。所以，對成熟國家房地產制度和市場的效仿是發展趨勢也是必然要求。

二、國外房地產業發展的因素分析

（一）政治法律制度

隨著歷史的演變，西方發達國家和港臺地區的逐漸形成了一套嚴謹而完備的法律制度。以美國為例，眾所周知，美國法律使用的是英美法系，其特點是堅持“遵循先例”、“一事一法”和“分域分治”的原則，這樣使得美國在應對不斷變化的社會發展過程中可以不斷增加新的法律。例如，1975年，為了阻止金融機構對中低收入者居住的城市中心區的老房子拒貸，鼓勵積極地放貸，通過了《住房抵押披露法案》。日本由于人口密度較大，土地嚴重不足，因此，除了法律之外，政府還出臺了一系列政策，按社會等級，為上等收入的人提供私人購買住宅，為中等收入者提供租賃住宅，為低等收入者提供政府保障型住房，制定了《日本住宅公團發》等一系列法律。新加坡剛建國的時候還是有大部分人住不起房，因此新加坡政府實施了“居者有其屋”計劃，為中低收入者提供政府住房，同時實行中央公積金制度，這是居者有其屋的保障，新加坡是住房保障很好的國家。

（二）土地制度

在美國，有兩個土地觀念已經被人們廣泛接受：特定區位的土地供應是稀缺的；土地不僅僅是商品，更是資源。所以，美國的土地制度跟中國存在著很大的差異，美國法律允許個人通過合約的方式來使用土地，前提是與公共政策不沖突。現在美國私人所占有的土地占美國土地的58%，其余為聯邦政府和州政府所有。日本也是以土地私有制為主，國家所有、個人所有與法人所有并存，私有土地占土地總數的60%以上。而中國一直堅持社會主義公有制，所以土地也是國有和集體所有，人們對土地只有使用權而沒有占有權，在堅持土地國有的前提下，可以進行土地使用權的轉讓。

（三）稅制

房地產稅收是政府對房地產市場進行調節的直接且有效的手段。美國房地產稅中最重要的一個稅種是財產稅，也就是向擁有房地產的個人或企業征收的一種稅，它將房屋和土地的稅種合二為一，這是美國地方政府財政收入的主要來源，如果是自有住房的話，稅負必須自己承擔，而如果是出租房的話，稅負就可以轉嫁給承租人，這就是美國出租房市場發展很好的原因，而中國卻正好相反，自有住房的持有稅負非常低，這就導致中國居民將住房當做投資的一個重要方面，這也是造成中國房價居高不下的原因。英國的房地產制度非常完善，同時，它還具有一套非常完善的財產評估系統，也就是對房屋評估價值，不同價值的房屋征收不同的稅，同時還對房屋征收非常高的遺產稅，這使得自有房屋持有的成本非常高，刺激的房地產的流轉。

（四）金融制度

金融制度對于美國、西歐等發達資本主義國家來說是十分成熟的制度，主要是分為政府建立的房地產金融機構、商業銀行為代表的商業金融機構以及民間金融機構，但這些金融機構都必須由政府來調控。而我國的房地產金融機構只有以國有四大商業銀行為代表的金融機構，其他形式例如信托機構、保險等很少運用到房地產中，房地產商主要是通過借貸、快速銷售來達到利益最大化。英國主要是住房金融公司，它向行業內部籌集資金，然后向住房協會提供資金，以解決不易貸款的情況。澳大利亞和美國的住房貸款保險公司運營的非常成功，他們的房地產保險種類眾多、齊全，并且有政府的強大保障，增強了人們貸款的信心。

三、我國房地產業的現狀及弊端

（一）政府調控不力，出現房地產“泡沫”

中國房地產業起步比較晚，所以法律制度以及市場發展都不是很健全，這時候就必須發揮政府的宏觀調控的作用，可是由于中國特殊的國情和土地制度，使得出賣土地的收入成為地方政府的財政來源，所以政府當中有很多人是不愿意調控房價的，這就使中國的房地產業走入一條死胡同。同時，政府對房地產業對民生問題的重要作用沒有重視，導致監管不嚴，保障型住房根本沒有落到實處，低層收入者還是買不起房，甚至還出現了倒賣以及出租保障型住房的現象。

（二）房地產制度存在很大問題

中國目前存在很多小產權房，究其原因，主要是正規房屋價格太高，只能從具有經營資格的房地產開發企業中購買，而房地產開發商是以利益最大化為目的，所以目前大多數人存在買不起房的情況。而當初為了發展房地產業的預售制度的存在也是一個很大的問題，由于門檻過低，導致房地產開發商素質良莠不齊，一部分開發商趁機哄抬房價，同時不按時付給建筑施工團隊工資，使得住房質量沒有保障，住房的售后也沒有保證，這使得消費者成為不知情的一方和交易中的弱勢一方，各種社會問題也接踵而至。

（三）房地產稅費制度不合理endprint

我國稅收制度發展得很不健全，目前沒有一套完整的稅收制度，各部門之間的配合也很不好，致使出現了許多稅費征管不合理的現象，主要是稅費種類多且雜，與房地產有關的各類稅占我國稅收征收種類的一半，且各地方政府規定的各種費也是名目繁多，光滬地區列出的房地產收費項目就多達170多項。除了稅收種類多，重復課稅這種不合理現象也是大量存在，由于房地產業牽扯項目眾多，所以買賣土地等收入就輕而易舉地成為了地方政府的收入來源。而房地產商又輕易地將這些稅負轉嫁到消費者身上，造成消費者的負擔過重。

四、如何借鑒國外房地產的經驗

我們通過以上各國房地產業的經驗可以發現國外發展比較健全的房地產業都有一些相同的地方，主要是以下幾點。

（一）成熟、完善的制度

不難發現，發達國家經濟比較發達，相應的房地產市場也相當成熟，主要表現在各級市場有序發展，房地產租賃以及中介行業也都比較發達，所以存量房成為市場交易的主體，同時由于房地產持有稅非常重，所以人們就不會大量持有住房，以防造成資源的浪費。土地制度。稅制、經濟制度以及政治制度都比較合理，既能促進房地產市場的發展，又能對其起到很好的監管作用。

（二）法律健全，宏觀調控及時

健全的法律是一個市場健康發展的必不可少的條件，各國基本都有專門關于房地產的法律，并且涵蓋各個方面，對房地產的發展有很好的約束作用；同時，政府也起到了重要的作用，每當房地產市場遇到金融危機等重大危險，政府總是進行有效調節。綜合各國的房地產發展經驗來看，我國要必須總結出一套適合國情的解決方案，既能解決當下問題，使房地產業健康發展，同時又不能只解決當時之需，必須形成一套完整的制度，總結起來就是：改革土地制度，在公有制的前提下，對土地的買賣進行適當的放寬，并出臺政策，對公有制土地和集體所有制土地進行公平管理；完善法律制度，建立專門管理房地產市場的法律制度，同時，明確職能和職責，加大監管力度，嚴懲房地產市場的不法交易，防止相互推脫的現象出現；建立合理的稅制，杜絕亂收費的現象，對不同的住房征收不同的稅；大力發展房屋租賃市場，同時為保障低收入者的生活，對廉租房以及經濟適用房應該出臺相關政策，嚴厲監管。

五、結論

中國房地產業出現的問題不僅僅是房地產本身的問題，而是政策、制度以及經濟體制的綜合難題，它不僅關系到經濟的發展，更是與社會、民生問題緊密相關，所以我們在解決房地產難題的時候不能僅僅關注房地產業本身，更多的是找到一套系統化、制度化的解決方案。endprint