房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制研究

李含玉 何紅 沈陽工程學(xué)院

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房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制研究

李含玉 何紅 沈陽工程學(xué)院

摘 要：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有投資金額大、回收期長等特點(diǎn)，因此在房地產(chǎn)投資的各個(gè)環(huán)節(jié)中，收益始終是與風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)存在的，本文對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析及提出相應(yīng)的治理措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 風(fēng)險(xiǎn) 控制

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)是指在項(xiàng)目投資分析決策階段、前期階段、建設(shè)階段、租售階段及使用階段全過程中, 由于不確定因素的存在而產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)損失的可能性。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素是客觀存在的, 風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生的可能性是不確定的, 風(fēng)險(xiǎn)后果也是不確定的。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)

1.資金風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是資金密集型的項(xiàng)目，從取得土地使用權(quán)開始，項(xiàng)目開發(fā)的每一個(gè)階段都需要投入大量資金。地價(jià)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中是主要的資金支出項(xiàng)目之一。近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)熱炒，土地的價(jià)格也逐年遞增，一些城市甚至出現(xiàn)了“天價(jià)地”，因此土地的資金投入是相當(dāng)巨大的。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一般是在項(xiàng)目立項(xiàng)之后再進(jìn)行融資，購買土地基本上依賴于自有資金的投入，而隨著市場(chǎng)不確定因素的增加，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)相應(yīng)增加，隨時(shí)可能出現(xiàn)現(xiàn)金斷流，從而給項(xiàng)目帶來營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目一旦進(jìn)入開發(fā)階段后，首先龐大的開發(fā)資金需要量是無法通過自有資金來支撐的，勢(shì)必要通過外部籌資來滿足，也造成了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的負(fù)債率居高不下，目前我國的房地產(chǎn)項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債率大多在 70% 左右，高額的負(fù)債率也引發(fā)了其巨大的償債風(fēng)險(xiǎn)。其次由于投資額大、投資周期長，造成資產(chǎn)周轉(zhuǎn)慢、資金流動(dòng)性差、變現(xiàn)能力弱，因此房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也就越大。再次國家相對(duì)緊縮的資金調(diào)控政策，使得銀行的放貸條件更加苛刻，對(duì)貸款賬戶及貸款用途的監(jiān)控也更加嚴(yán)密，這就加大了獲取項(xiàng)目開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)，一旦資金鏈斷裂，項(xiàng)目的開發(fā)過程將中斷，就可能導(dǎo)致“爛尾樓”。

2.項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在項(xiàng)目開發(fā)前期的決策性風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目開發(fā)階段的項(xiàng)目成本管理風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)前期階段的決策性風(fēng)險(xiǎn)主要是在選擇項(xiàng)目及立項(xiàng)過程中由于信息不充分而導(dǎo)致項(xiàng)目投資分析失誤及對(duì)復(fù)雜形勢(shì)估計(jì)不足產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)轫?xiàng)目普遍具有一次性和不可重復(fù)性，一旦項(xiàng)目的指導(dǎo)思想出現(xiàn)失誤，是后期無法彌補(bǔ)的，所以決策性風(fēng)險(xiǎn)也是項(xiàng)目開發(fā)

前期最大的風(fēng)險(xiǎn)。從某種程度上講，其結(jié)果也是不可管理風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目開發(fā)階段的管理風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在項(xiàng)目成本管理風(fēng)險(xiǎn)。由于項(xiàng)目開發(fā)周期長，期間的設(shè)計(jì)變更、材料市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)及工程質(zhì)量優(yōu)劣，都將使成本預(yù)算與結(jié)算產(chǎn)生較大差異，使得項(xiàng)目的實(shí)際報(bào)酬率產(chǎn)生偏差。而不重視與設(shè)計(jì)、營銷的銜接，不注重與各部門溝通、協(xié)調(diào)，沒有全面預(yù)算的觀念，無序、交叉施工造成重復(fù)施工，也會(huì)讓項(xiàng)目管理失控，對(duì)預(yù)期利潤的實(shí)現(xiàn)構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)。

3.納稅風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目稅收風(fēng)險(xiǎn)是指納稅人沒有充分利用稅收法規(guī)或者納稅風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施失敗而付出代價(jià)的一種可能性, 是由經(jīng)濟(jì)活動(dòng)環(huán)境的復(fù)雜性、多樣性，以及納稅人認(rèn)識(shí)的滯后性, 對(duì)稅收法規(guī)理解的失誤等共同作用的結(jié)果。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)過程從設(shè)計(jì)、建安到銷售涉及到多個(gè)稅目，涉稅金額大，其征繳方式還有對(duì)預(yù)售款進(jìn)行征稅，是納稅的重要環(huán)節(jié)，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也較大。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的主要控制措施。

1.拓寬融資渠道。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)需要大量資金巨大的資金缺口是造成項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)展緩慢甚至錯(cuò)失市場(chǎng)機(jī)會(huì)的決定性因素之一。針對(duì)房地產(chǎn)投資中資金鏈問題，要籌備一定的現(xiàn)金,或與多家銀行或財(cái)團(tuán)建立聯(lián)盟簽訂一定額度的貸款協(xié)議，尋求多種方案以備項(xiàng)目急需時(shí)的資金不足，以防備出現(xiàn)現(xiàn)金短缺和資產(chǎn)流動(dòng)性不足的風(fēng)險(xiǎn)。一是對(duì)金融形勢(shì)和動(dòng)態(tài)要有前瞻性意識(shí)，對(duì)未來房地產(chǎn)的“大勢(shì)”有準(zhǔn)確的把握;二是要把融多少資金，什么時(shí)間到位及其使用時(shí)間等因素作為項(xiàng)目運(yùn)作的先決條件全面考慮,而不能先上項(xiàng)目再考慮資金籌措問題。三是融資與實(shí)際使用資金相匹配?？刂曝?cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),建立合理的公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)和融資成本，解決好房地產(chǎn)開發(fā)所需的資金,降低開發(fā)者在財(cái)務(wù)上的風(fēng)險(xiǎn)。

2.加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目過程管理。“凡事預(yù)則立,不預(yù)則廢。”有效的計(jì)劃管理能幫助企業(yè)管理者合理分配資源，注意規(guī)避運(yùn)營過程中的風(fēng)險(xiǎn)，順利達(dá)成目標(biāo)。首先，房地產(chǎn)公司應(yīng)通過計(jì)劃管理來控制規(guī)避運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。其次，房地產(chǎn)公司應(yīng)控制工期,盡早完成開發(fā)項(xiàng)目。因?yàn)殚_發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)很大程度上來源于開發(fā)周期內(nèi)外部社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件的變化。一般來說,開發(fā)周期越長，未來社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件變化越大,未來的形式預(yù)測(cè)越難，為了盡可能地降低風(fēng)險(xiǎn)程度，企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格控制工期，縮短建設(shè)時(shí)期,盡早地完成開發(fā)項(xiàng)目。第三，房地產(chǎn)公司應(yīng)采取措施減少某些不必要的成本支出。比如,減少貸款利息支出,可通過簽定固定利率貸款合同來實(shí)現(xiàn)；建造費(fèi)用的減少，可通過與建筑企業(yè)簽定固定預(yù)算合同來減少；工程不能按期完工的風(fēng)險(xiǎn)可通過承包合同中延期罰款的條款來降低等等。

3.研究稅收政策，規(guī)范財(cái)務(wù)核算。在項(xiàng)目開發(fā)過程中應(yīng)該關(guān)注與項(xiàng)目相關(guān)稅收政策的變化，根據(jù)實(shí)際情況充分收集和整理相關(guān)稅收政策及變動(dòng)情況，及時(shí)更新稅務(wù)知識(shí)。在實(shí)施納稅籌劃時(shí)，充分考慮籌劃方案的風(fēng)險(xiǎn)，然后再做出決策。對(duì)于核算風(fēng)險(xiǎn)可以從規(guī)范會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)工作著手，依法設(shè)立完整規(guī)范的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)賬冊(cè)，提高財(cái)務(wù)人員職業(yè)素養(yǎng)和業(yè)務(wù)水平，加強(qiáng)信息交流和溝通，避免因核算錯(cuò)誤而導(dǎo)致多交稅。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)貫穿于項(xiàng)目投資決策階段、土地獲得階段、建設(shè)銷售階段、物業(yè)交付與管理階段的開發(fā)整個(gè)過程。通過對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)、識(shí)別、評(píng)估、回避轉(zhuǎn)移、控制管理,用最低的耗費(fèi)最大限度地降低風(fēng)險(xiǎn)損失和獲取持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，這有利于項(xiàng)目順利開發(fā)和公司健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]趙敏.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對(duì)措施.現(xiàn)代商業(yè).2012（3）

[2]游灝.房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理.科技資訊.2009（11）

作者簡(jiǎn)介：李含玉（1994.10-），女，遼寧鐵嶺人，沈陽工程學(xué)院，房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)，學(xué)生；何紅（1973.11-），女，遼寧新民人，碩士，沈陽工程學(xué)院，講師，研究方向：房地產(chǎn)融資。