優質物業管理對房地產的加分效應

黃永發

近年來，隨著房地產市場的繁榮發展，人民群眾的居住環境得到了較大改善。在滿足基本居住的前提下，業主們有了更高層次的需求，更加注重居住環境的舒適性和人文小區的建設。物業管理作為房地產銷售的延續和完善服務環節，越來越受到社會各界的關注。

房地產經營管理主要側重于物業的開發建設，而物業管理則側重于物業的維護，具有長期性與服務性，主要從事物業的維護、 保養以及對環境的綠化和物業所有人的服務。房地產經營的工作性質是開發物業，物業管理的主要任務則是售后服務。物業管理與房地產開發是一個產業鏈中相互關系的不同環節，是兩個關系密切、分工合作的行業。物業管理作為一個新興的、朝陽的行業，與房地產行業相比，更有發展潛力。可以預見，物業管理無論在房地產開發的前期項目定位、規劃設計，還是在施工建設、交房入住、品牌支撐等方面，都將扮演越來越重要的角色，對房地產開發的影響力也會越來越大，社會及房地產開發商也將越來越重視物業管理的作用。

良好的物業管理是安居樂業與物業保值增值的長久保障，優質的物業管理是確保物業保值增值的關鍵，也是促使物業經濟壽命延長的有效保障。優質物業管理對房地產樓盤的銷售也有著巨大的促進作用，要激活房地產銷售，必須重視物業管理。

一、優質物業管理能有效地促進房地產發展，有利于房地產的銷售推廣

房地產是一種不同于一般消費品的特殊商品，具有空間的固定性、供應的有限性、使用的長期性和價格的高額性。隨著改革開放的不斷深入，社會經濟持續平穩發展，但從總體上來講，群眾的生活水平還不是很高，絕大多數居民買房要花掉相當大比重的積蓄，甚至還得負債或貸款。其買房的目的，一是為了居住與生活，安居才能樂業，二是為了保值與增值，拓展投資價值。房地產保值增值能否實現，除了必要的建筑設計與配套外，在很大程度上取決于物業管理。其原因在于物業管理提供的是房屋售后服務，通過提供細致的專業管理和全方位的服務，為業主創造出整潔、優美、舒適、方便、安全、稱心的生活環境，通過良好的房屋與配套設施設備的管理與維修養護，延長物業的使用年限，使房地產的經濟壽命遠遠大于自然壽命。

目前，房地產開發產品的同質化傾向明顯，為促進房地產銷售，優質物業管理已突出地顯示出其生命力。當今房地產市場，客觀存在著重建設、輕管理的問題，而房地產開發建設是一個相當長的過程，牽涉到較多的部門，是一項復雜的系統管理工程，后續管理則維系著房地產價值的持續釋放。與快速發展的房地產行業相比，物業管理行業的發展明顯呈現滯后的現象。其源頭在于開發商只重視房地產開發規劃、設計、施工、銷售等環節，而對于房地產項目的后續服務及物業管理卻不夠重視。大部分房地產開發企業創新意識不夠，自我完善的意識動力不足，沒能對房地產后續的物業管理給予足夠的重視與支持。

物業管理是房地產業售后服務的一種體現，它關系到千家萬戶的安居樂業和社會穩定。優秀的物業管理不僅能創造良好的生活居住環境，還有利于房地產的銷售。在一些大城市，優秀的物業管理越來越成為商品住宅特別是品牌樓盤的熱賣點，大部分消費者早已把物業管理水平的高低當作購買樓盤時關心的重要因素之一。隨著人們生活水平的提高，工作環境和生活居住環境越來越受到人們的關注與重視。一個管理有序、服務規范的物業，能給人們帶來舒適、優美、安全的居住生活環境，反之則會讓人感到難受甚至“覺得買房在買氣受”，必然影響到房地產的銷售。

二、優質物業管理能有效地提升房地產價值，有利于房地產的保值增值

房屋作為一種特殊的商品，與其他普通商品相比，具有自己的特點：如使用周期長、價值大，房地產商品不僅具有消費性，同時也具有投資性，這對房地產的保值增值提出了較高的要求。要使價值量巨大的房地產商品在較長時間里實現保值和增值，重要的因素除地價與區位外，房地產所在樓盤的物業管理水平的高低也占有較大分量。相關調查顯示，在相當地段與區位，有良好物業管理的樓盤可以使物業價值增加20%以上。這是因為物業管理解決的問題正是維護好房地產項目的設施、設備，延長物業的使用壽命，通過良好的物業管理來開發物業的潛在功能，充分體現和提升物業的價值。

從財富積累的角度來看，良好的物業管理可延長物業的使用壽命，充分發揮物業的使用價值。反之，低層次的物業管理常常會導致物業小區內部設備運行不良，加速物業物理性能的損耗速度，使物業使用價值超前消耗，加大物業價值貶值速度，造成財富的巨大浪費。

三、優質物業管理能有效地提升房地產品牌，有利于提高房地產綜合開發企業的聲譽

物業管理的優劣不僅關系到業主的生活品質和切身利益，而且關系到開發項目的成功以否。客觀事實與經驗表明，凡重視物業管理的房地產企業，都能從優質的物業管理上獲得相應的價值回報。一方面擴大影響，有效地促進了房地產的銷售，使房地產企業較快地回收投資成本，另一方面增加了房地產價格的附加值，所售出的物業價格將會高于同類型的價格，并產生一定的品牌效應。

縱觀國內住宅開發建設的歷程可以發現，住宅開發建設經歷了五個階段的發展：第一階段，以區位優勢為賣點；第二階段，以大面積為賣點；第三階段，以戶型為賣點；第四階段，以小區環境設計為賣點；第五階段，以物業管理為賣點。從開發商走過的競爭歷程可以看出，從區位—面積—戶型—環境—物業管理，開發商為購房者準備的產品越來越軟性化。雖然房地產項目本身具有位置固定的特點，但是單從建筑產品本身來看，各開發企業之間所能產生的核心產品與形式產品的水平已經越來越同質化，附加產品越來越成為企業間競爭的焦點。

目前，全國大部分的中心城市房地產開發水平已有了一定的提高，房地產開發建設已走到了優化小區環境設計、優質物業服務為賣點的階段。在可以預見的將來，要塑造物業品牌，提升產品附加值，就必須在售后服務上下功夫。在售后服務過程中，就是要加強物業管理工作和各項社區服務，真正做到以人為本，保證居民住宅區設施齊全、環境優美、服務到位、維修及時，通過小區優質的物業服務，為房地產業主創造一個溫馨、親切、安全、環保、自然的生活與居住環境，營造富有歸屬感、認同感的親情社區氛圍。

物業管理是房地產的售后服務。作為大宗的商品買賣，優質的善后服務更能體現商品的價值。良好的物業管理能充分發揮物業設施及其環境效益的整體功能，促進人居環境的改善，從而有助于人際關系的融洽。優質的物業管理本身即可免除業主和租用戶的后顧之憂，增強他們對房地產開發企業的信心，建立房地產綜合開發企業在公眾中的良好形象，這本身也是企業最形象、最實惠的廣告，具有提高房地產開發企業聲譽的作用。

陳品祿/責任編輯