國有房地產開發企業面臨的風險及防范

李國壘

在當前市場競爭日趨激烈的時代，房地產開發企業往往面臨著諸多的風險。從風險來源上，可以分為企業外部風險和企業內部風險；從風險范圍上，可以分為宏觀行業環境風險、中觀區域環境風險和微觀的企業內部戰略決策及管理風險。而國有房地產開發企業既有房地產開發企業一般性風險，又有其特殊性風險。客觀分析和認識房地產企業的風險，有助于有效防控風險舉措的制定與實施。

一、房地產開發企業的外部風險

房地產開發企業面臨的外部風險既包括宏觀行業環境風險，也包括部分中觀區域環境風險。

（一）宏觀行業環境風險

政策風險是宏觀行業環境風險的主要方面。與房地產業相關的政策主要有四類：土地政策、金融政策、稅收政策和行政方式調控。

房地產行業作為國民經濟的支柱產業，受國家宏觀調控政策影響非常明顯。特別是2008年以來，國家對房地產發展進行了多輪調控，包括出臺了一系列針對房地產行業的財政政策、貨幣政策以及稅收政策等，配套有公積金貸款政策、土地政策等相關調控辦法。概要歸納國家層面的宏觀調控政策有：2008年12月“國十三條”、2009年12月“國四條”、2010年1月“國十一條”、2010年3月兩次房改方案被寫入兩會正式議案、2010年4月新“國十一條”、2010年9月 “九月新政”、2011年新“國八條”、2013年 “國五條”、2014年 “雙向調控”和2015年“3·30政策”等。每一輪宏觀調控政策，都對房地產開發企業所面臨的市場環境、融資環境產生了重大影響。如限購政策和藍印政策的出臺與取消，對房地產開發企業的經營風險構成直接影響。因此，政策風險是房地產開發企業面臨的客觀風險，也是左右房地產開發企業發展較為突出的風險。

（二）區域環境風險

國家對省、市某一區域的戰略定位，各省、市對所轄區域的規劃調整，都直接影響著這一區域房地產行業的發展和市場走勢。比如：國家對天津濱海新區發展戰略的批復，天津啟動了市區與濱海新區之間區域的房地產開發市場。但由于這一區域醫療、教育、商業、公共交通等配套設施建設的滯后，導致該區域房市走勢低迷，房產銷售不暢，在一定時期內房地產開發企業資金回籠將大幅減緩，投資收益下降，甚至出現虧損。可見，區域環境風險是房地產開發企業面臨的又一重要風險。

（三）國有房地產開發企業承擔的社會責任與其處于市場主體地位的經營風險

目前保障性住房建設中，國有房地產開發企業承擔著主要投資和建設任務。保障房中限價商品房的投資建設方式是：土地必須在土地交易市場公開競買，建設成本全部由投資建設單位承擔。售價由政府部門確定，政府部門的定價普遍低于建設成本，客觀上造成該類保障房項目虧損。保障房項目所在區域離中心城區較遠、配套不完善，房屋難以實現快速銷售。因此，國有企業在承擔社會責任的同時，在保障性住房建設中沉淀了大量資金，也承受著相應的投資風險。國企處于完全競爭的市場中的主體地位，與現行的保障房項目特別是限價商品房項目的開發建設模式相矛盾，給國企的經濟發展質量帶來較難調和的經營風險。

（四）天津市房地產業發展環境所帶來的風險

天津市房地產市場相對于北、上、廣、深一線城市，具有總體價格偏低，土地和房產泡沫較少的特點。基于這一特點，近年來，天津區域內的房地產開發企業基本沒有碰上暴利型機遇，盡管這樣，開發商仍然普遍面臨銷售不暢的風險。實際上，目前天津區域房地產市場供遠大于求，特別是外環線以外，商品房的庫存量較大、限價商品房的持證人數遠少于供應房屋套數。此外，近年來土地出讓條件規定土地摘牌后，要求在天津市區域內地塊所在區縣成立獨立法人的項目公司，這種地域性政策導致房地產開發企業被動地實行成立一批項目公司的方案，從而導致人力資源配置成本提高、企業資質要求增多及項目管理難度增加，開發建設成本增加等新的困難。根據天津市房地產市場所呈現的特征，如果天津市房地產開發企業不做出經營戰略的必要調整，就會難以規避行業風險。

二、國有房地產開發企業的內部風險

房地產開發企業面臨的內部風險包括微觀的企業內部戰略決策及管理風險。

（一）投資結構風險

投資結構風險主要存在于選擇投資區域和投資類型方面的決策風險。

1.投資區域選擇風險

這類風險主要指地域的差異化對投資選擇不確定性的影響。由于不同地區在投資環境、市場環境、周邊區域配套環境等方面存在較大差異，對項目投資后的效益影響較大。目前天津已開發建設實現銷售項目顯示：市內六區項目的銷售與效益好于其他區域，而外環線以外區域項目明顯滯銷，從趨勢上看，庫存壓力短期內難以緩解。因此，投資項目所在區域的不同會直接影響房地產開發企業的投資收益。

2.投資類型風險

這類風險主要由于房地產開發經營產品的差異化導致投資效益的差異。不同的投資類型，如工業地產、商品房、商業地產、酒店、公寓、旅游地產、保障房、公建等產品類型，不同的產品類型，面對的市場群體不一樣，開發以及銷售模式都存在差異，最終導致產品的投資效益差異性較大。投資產品類型的差異化以及投資產品的組合開發模式，直接影響項目的投資效益。從目前天津地區房地產開發產品效益上分析，除市內六區商品房產品效益較好外，其他投資類型在五年內很難收回投資。

（二）項目粗放管理帶來的風險

房地產開發行業在中國快速發展，雖已由成長期過渡至成熟期，但就其以整合資源、投資為主的屬性，使得大部分房地產開發企業的管理仍處于建設經營發包方的角色，項目管理粗放的情況比較普遍，忽視了對項目全過程的精細化管理。如對項目前期工作中的可行性論證、設計過程的精準定位、建設過程中成本管控、營銷策劃、從項目開工到實現銷售，從銷售到結算、決算等項目建設關鍵節點管理仍處于較低水平，這些環節的精細化程度直接影響到項目的投資收益。當然，也有部分大型房地產開企業對項目的精細化管理已提升到一定水平，并真正達到了企業成熟期。

（三）國有企業經營機制、分配機制、用人機制風險

國有房地產開發企業大多數處于獨資、絕對控股或在同一投資主體內國有全資企業交叉持股的產權結構。因此，企業市場主體地位沒有真正確立，現代企業制度不健全，經營機制、分配機制和用人機制活力不足，經濟運營效率不高的狀況具有一定普遍性。分配機制、用人機制的不健全、不完善會給企業帶來人力資源有效性的風險。

在經營機制上，房地產開發經營的項目或項目公司仍存在不能按照模擬法人方式組織實施，對項目經理經營業績考核還不健全，融資的運營管理、投資效率管理等經營機制還不完善等問題，給資本運行效率帶來風險。

在分配機制上，項目經理的經營業績考核方案中績效與薪酬沒有掛鉤，特殊、重要崗位人員激勵與約束機制不足，“干好干壞差別不大”的分配機制，既沒有起到激勵作用，也沒有起到約束和懲罰作用，沒有充分體現出責、權、利相互統一。

在用人機制上，未能完全按照市場化競爭的原則選擇和使用人才，分級分類的企業員工市場化公開招聘機制未健全，企業各類管理人員公開招聘、競爭上崗還不完善，沒有真正形成企業各類管理人員能上能下、員工能進能出的用人、用工機制。

三、風險防范的幾點建議

綜上所述，國有房地產開發企業面臨著宏觀、中觀以及微觀上的多種風險。因此，要從多個維度防范風險。

在防范宏觀風險時，一是要密切留意國家政策，順勢而行。二是要緊跟國家政策，及時調整企業發展戰略與經營戰術。

在防范中觀風險時，一是要多與政府溝通交流協商，反映并解決好保障房定價問題。二是要盡快完善區域醫療、教育、商業、公共交通等配套設施建設，在履行企業責任過程中達成與政府、買方三方共贏的目標。

在防范微觀風險時，一是要對自身投資結構有清晰的認知，并提高自身識別和篩選投資項目的能力；二是要花時間和精力系統學習精益化管理經驗；三是設計行之有效的分配機制、用人機制，盤活人力資源，獎罰分明，以合理的方式使企業員工適應市場化競爭。

李求軍/責任編輯