李國壘
在當(dāng)前市場競爭日趨激烈的時代,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往面臨著諸多的風(fēng)險。從風(fēng)險來源上,可以分為企業(yè)外部風(fēng)險和企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險;從風(fēng)險范圍上,可以分為宏觀行業(yè)環(huán)境風(fēng)險、中觀區(qū)域環(huán)境風(fēng)險和微觀的企業(yè)內(nèi)部戰(zhàn)略決策及管理風(fēng)險。而國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般性風(fēng)險,又有其特殊性風(fēng)險。客觀分析和認(rèn)識房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險,有助于有效防控風(fēng)險舉措的制定與實(shí)施。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的外部風(fēng)險
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的外部風(fēng)險既包括宏觀行業(yè)環(huán)境風(fēng)險,也包括部分中觀區(qū)域環(huán)境風(fēng)險。
(一)宏觀行業(yè)環(huán)境風(fēng)險
政策風(fēng)險是宏觀行業(yè)環(huán)境風(fēng)險的主要方面。與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的政策主要有四類:土地政策、金融政策、稅收政策和行政方式調(diào)控。
房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),受國家宏觀調(diào)控政策影響非常明顯。特別是2008年以來,國家對房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)行了多輪調(diào)控,包括出臺了一系列針對房地產(chǎn)行業(yè)的財政政策、貨幣政策以及稅收政策等,配套有公積金貸款政策、土地政策等相關(guān)調(diào)控辦法。概要?dú)w納國家層面的宏觀調(diào)控政策有:2008年12月“國十三條”、2009年12月“國四條”、2010年1月“國十一條”、2010年3月兩次房改方案被寫入兩會正式議案、2010年4月新“國十一條”、2010年9月 “九月新政”、2011年新“國八條”、2013年 “國五條”、2014年 “雙向調(diào)控”和2015年“3·30政策”等。每一輪宏觀調(diào)控政策,都對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所面臨的市場環(huán)境、融資環(huán)境產(chǎn)生了重大影響。如限購政策和藍(lán)印政策的出臺與取消,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險構(gòu)成直接影響。……