國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的風(fēng)險及防范

李國壘

在當(dāng)前市場競爭日趨激烈的時代，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往面臨著諸多的風(fēng)險。從風(fēng)險來源上，可以分為企業(yè)外部風(fēng)險和企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險；從風(fēng)險范圍上，可以分為宏觀行業(yè)環(huán)境風(fēng)險、中觀區(qū)域環(huán)境風(fēng)險和微觀的企業(yè)內(nèi)部戰(zhàn)略決策及管理風(fēng)險。而國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般性風(fēng)險，又有其特殊性風(fēng)險。客觀分析和認(rèn)識房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險，有助于有效防控風(fēng)險舉措的制定與實(shí)施。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的外部風(fēng)險

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的外部風(fēng)險既包括宏觀行業(yè)環(huán)境風(fēng)險，也包括部分中觀區(qū)域環(huán)境風(fēng)險。

（一）宏觀行業(yè)環(huán)境風(fēng)險

政策風(fēng)險是宏觀行業(yè)環(huán)境風(fēng)險的主要方面。與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的政策主要有四類：土地政策、金融政策、稅收政策和行政方式調(diào)控。

房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，受國家宏觀調(diào)控政策影響非常明顯。特別是2008年以來，國家對房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)行了多輪調(diào)控，包括出臺了一系列針對房地產(chǎn)行業(yè)的財政政策、貨幣政策以及稅收政策等，配套有公積金貸款政策、土地政策等相關(guān)調(diào)控辦法。概要?dú)w納國家層面的宏觀調(diào)控政策有：2008年12月“國十三條”、2009年12月“國四條”、2010年1月“國十一條”、2010年3月兩次房改方案被寫入兩會正式議案、2010年4月新“國十一條”、2010年9月 “九月新政”、2011年新“國八條”、2013年 “國五條”、2014年 “雙向調(diào)控”和2015年“3·30政策”等。每一輪宏觀調(diào)控政策，都對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所面臨的市場環(huán)境、融資環(huán)境產(chǎn)生了重大影響。如限購政策和藍(lán)印政策的出臺與取消，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險構(gòu)成直接影響。……