地產試水

于洋

無論何時，地產業的血管中都始終流淌著金融的血液。因此，當地產邂逅眾籌，血脈相通的二者自然情投意合，一場愛戀也隨即而來……

起初，說起眾籌，人們首先想到的是“舶來品”，伴隨著互聯網金融熱潮而興起的“外來和尚”，是通過互聯網方式發布籌款項目并募集資金，用類似團購+預購的形式，向網友募集項目資金的模式。談起來總有幾分高大上的意味在其中。

而如今，隨著各色眾籌平臺如雨后春筍般在國內興起，眾籌也慢慢變得不再那么遙不可及，越來越多的投資者開始接觸并且了解這個“外來和尚”。對它的解讀也越來越接地氣了。

“直白點講，眾籌就是‘湊份子做事?！睙o錫市中小企業金融創新服務有限公司總經理吳熙在接受本刊記者采訪時說，“眾籌這種模式在我國并不是什么新生事物，像解放前享譽全國的無錫榮氏家族的茂新面粉廠，建廠的資金便是通過從家族親戚、朋友等處籌資創辦的，這建廠籌錢的方式放在現在來看，和眾籌有著異曲同工之妙?！?/p>

正如“眾人拾柴火焰高”這樣一個通俗簡明的道理一樣，在商業競爭日趨白熱化的當下社會，如何盡最大的可能整合各方資源、開發集體的力量促進商品的銷售，已日漸成為企業搶占市場高地、爭奪客戶資源的重中之重。尤其是對于資金密集型企業的房地產，更是如此。

眾籌的出現，恰逢其時。

眾籌的魔力

“你雖然是個沒錢的屌絲，沒有富翁爸爸，但并不影響你同時成為多個大型地產項目的股東，這就是眾籌的魔力。”一位業內人士如此解讀眾籌。換言之，有一天你將與“國民老公”王思聰一樣變相成為萬達廣場的股東，并且享受其享受物業增值收益，租金收益。乍一聽，著實讓人心生向往，這是不是在做夢？

當然不是，早在今年6月，萬達集團與快錢便聯合推出了首款互聯網金融產品“穩賺1號”。據了解，該產品以萬達廣場為基礎，募集資金將直接投向各地萬達廣場建設，投資人則獲得這些廣場的收益權，預期合計年化收益率可達12%以上。更值得一提的是，該產品的起始投資金額僅為1000元。

低門檻迅速引爆市場，“穩賺1號”上市3日內被一搶而光，順利完成50億元資金的發行計劃，創造了全球眾籌行業的新紀錄。無獨有偶，碧桂園、遠洋地產等房企的眾籌產品同樣熱得發燙，眾籌的魔力可窺一斑。

在青島，同樣不乏房地產眾籌的案例。“卓越蔚藍群島500元眾籌39.8萬搶北師大學區房”，在眾籌活動期間，客戶前往售樓處繳納500元便可參與眾籌，獲得39.8萬元最低起拍資格，通過競拍者競拍，叫價最高者，獲得此房源；超出起拍價的房款額度，由所有參與眾籌活動的網友平均返利。如無收益（未競拍成功、競拍成交價不高于起拍價等情況），則眾籌金在指定日期內無息退還。

也就是說，如房源起拍價為40萬元，最后拍賣成交價為45萬元，那么5萬元則為收益，由所有參與眾籌活動的網友平均返利。

“這種模式很好啊，買不買都有錢賺，何樂而不為呢？”宋先生，80后，事業穩定，有房有車有存款，長期關注銀行理財產品，有一定的投資經驗。與周邊朋友每天在股市感受過山車式的大喜大悲不同，在投資這件事情上，他更加保守。因此，房地產眾籌的模式著實讓他心動不已。

“事實上，在當今社會，像宋先生一樣的人并不在少數?！币晃粯I內人士坦言，“房地產眾籌的出現，對于保守派的投資者而言是極具誘惑力的。但是，受制于老百姓的傳統理財習慣，現階段中國的眾籌市場其實仍處在小荷才露尖尖角的萌芽階段。”

沒看上去那么美

眼下，眾籌的概念在地產領域可謂遍地開花，萬科、綠地、萬通等數十家房地產企業，更是早早便共同發起并成立了中國房地產眾籌聯盟，大有將房地產眾籌發揚光大的架勢。

但也有不少業內人士潑來冷水，“目前市場中最主要的眾籌方式有兩種：一種為眾籌集資建房，一經推出，必然將是顛覆性的產品，但因為涉及環節眾多并非易事，恐怕很難在短期內實現；另一種則為營銷推廣這也是目前市場上最常見的眾籌方式，僅僅是房地產銷售推廣的噱頭而已?！?/p>

“青島房地產市場中，采取眾籌模式的樓盤基本都是打著眾籌的概念幌子，行營銷去庫存之實?！币晃徊痪呙那鄭u地產業內人士告訴記者，“這只是營銷的一個手段，開發商賺進了噱頭又精準定位了購房者，通過眾籌將人與資源集聚起來，擴大資金來源的同時拓寬融資渠道，從而加速樓盤去化?！?/p>

事實上，眾籌的核心思維是搭建一個平臺，匯聚各個小個體的力量完成一個項目，并讓參與的小個體獲得當中的利益。但從實際操作情況來看，很多開發企業都采用推出幾套特定房源的眾籌模式，因此，真正能夠享受到優惠的購房者只是極少數。

“從根本上講，資本逐利，才是眾籌興起的土壤。”在吳熙看來，眾籌是真正的市場化模式，是一種市場行為，所有參與者都是出于獲利的動機來參與的，這注定它的未來是光明的。但是，我們也不能忽略了它的風險。

而眾籌的風險顯而易見，至少現在的中國，客戶仍難以習慣通過互聯網的平臺對一個陌生人或者組織機構提供資金并期望得到回報。因為，社會中誠信缺失的案例屢見不鮮，眾籌平臺更是頻現跑路。有媒體披露了這樣一組數字，僅2014年12月，出問題的互聯網眾籌平臺數量就達到93家，接近2014年9月至11月的總和。

“中國資本市場缺乏信任機制。互聯網背后的籌資企業信用如何，我們不得而知；眾籌平臺披露的相關籌集信息，并沒有一個權威機構或者第三方平臺告知其真實性；還有籌集的資金如何監管，錢真正投到哪里去了？里面很多空子可以鉆。”吳熙坦言，“沒有法律規范、沒有道德約束、缺乏有效監管、缺失失信懲罰、投資者的利益很難得到有效的保障，風險可想而知。”

而由于法律法規的缺失以及監管機制的不完備，眾籌與非法集資之間的邊界變得比較模糊。

“非法集資目前法律界定相對模糊，是個事后罪，眾籌，籌著籌著出事了，那就是非法集資，沒出事，就是互聯網金融創新眾籌了?！眳俏跽f，因此，眾籌一旦被心懷鬼胎的人利用，不實披露信息，挪用資金等等都很容易造成投資者的巨大經濟損失。

正如早些時候，房地產眾籌聯盟成立論壇上，萬通控股董事長馮侖的比喻一樣，“眾籌好比任志強娶媳婦，我們都去湊份子，但僅是鬧鬧洞房，鬧完了就走了。如果鬧完還不走，非要跑到洞房上了床，那就是耍流氓”。

是流氓，還是朋友，事后方知，這顯然不利于眾籌的長久發展。隱形的風險讓眾籌并沒有看上去那么美。

路好看，不好走

在中國，眾籌的發展有著天然的劣勢。

“產品眾籌的發展略微順利些，因為它是基于某個具體產品，投資者比較容易接受。而股權眾籌要面對的瓶頸則更多一些。在法律上，如何突破公司法規定的200個股東限制？如何規避在投資行為，籌資宣傳，投后管理等多個眾籌環節可能存在的問題？”在吳熙看來，在中國，股權眾籌的發展短期內注定如履薄冰。

仔細研究國外的眾籌發展不難發現，相關職能部門對市場的管理與干預非常少，只是著重管理眾籌發起人、對市場披露的信息以及資金的最終真實投向，確保整個路徑和流程是非常嚴謹而且真實的。對于募集項目本身，受眾群體，募集的方式方法，則單純地看做是一個市場行為。

而中國則恰恰相反，比如說私募，便設定一定是特定的投資人，一定不能超過200個股東限制等等。

“很多中國的法律法規聚焦在途徑，聚焦在中間環節。而國外則聚焦在基礎資產以及最終的錢投到哪里去等最終的狀態。簡言之就是，更注重兩頭，一頭信息披露，一定是真實的，一頭是最終的真實投向，一定是你展示且承諾的。”在吳熙看來，這才是聚焦到了眾籌的本質?！拔磥?，市場中應該有一個國家認可且具備公信力的機構，對于眾籌的發起方、項目宣傳是否合規合法、所募集基金的后期投向、項目整個后續發展等等做出專業評估，降低投資者的投資風險。”

顯然，單從這一點而言，中國式眾籌就注定還有很長的一段路要走。而對于渴望擁抱互聯網金融創新獲利的地產企業而言，通過眾籌模式吸引購房者關注并促進營銷本身并沒有什么錯，但一定要睜大雙眼，選擇優質的金融服務機構，因為一旦樹倒了，受累的還是品牌聲譽更響亮的你這個大個子。另外，眾籌不是一項慈善活動，一定要多想一想報答。而對于投資者而言，請切記，高額收益的背后一定伴隨著不小的風險。endprint