房企“老大”之爭

龔小鋒

進入2016年，房企兩千億陣營已經加至三個席位，百億房企達到了三位數之多。房企的規模化競爭趨勢越來越激烈。未來，如何在地價高企的一二線城市繼續拓展，加速去庫存，同時做好多元化轉型，培育新興贏利點，將成為近兩年拉開差距的一大利器。

龍頭之爭加劇

2015年房企老大的交椅再度落到萬科手中，而萬科的銷量遠遠拉開了綠地和恒大的銷量。克而瑞信息集團發布的《2015年中國房地產企業銷售TOP100》排行榜及企業公告顯示，萬科、恒大和綠地分別以2627億元、2301億元和2013億元的銷售金額位列前三。

排名前三的房企都已經突破2000億元的銷售規模，恒大則新進入“2000億俱樂部”，根據其公告，恒大2015年全年的合約銷售金額約為2013.4億元，較2014年全年的合約銷售金額增長53.1%。恒大借此成為開發商一線陣營中年銷售額同比漲幅最大的一家。

恒大得以沖刺2000億元，得益于2015年最后一個季度的翹尾效應。數據顯示，其10、11、12月的月均銷售額分別為258億元、178.5億元和289.5億。尤其12月底，海南的超級大盤?；◢u貢獻了122億的銷售額。

相比之下，綠地則并沒有完成在2015年初喊出的2800億元的銷售目標，實現合同銷售金額2301.00 億元，比去年同期減少4.4%，與坐實今年銷售頭把交椅的萬科相差309億元。

綠地今年業績未達標，有多重因素。一名熟悉綠地的人士透露，綠地為了在2014年超越萬科，透支了2015年的優質項目和貨值，此外，綠地引以為傲的商辦項目銷售也并不理想。

在兩千億房企達到三家，千億房企達到七家的背景下，百億軍團也大幅增加。根據中國指數研究院監測數據顯示，2015年共有104家房地產企業躋身百億軍團，較2014年增加24家，銷售總額共計3.5萬億元，市場份額已超40%。

品牌房企的全面向好，說明隨著全國房地產政策的全面寬松，市場已經走出低谷。多標桿房企的銷售均價從去年4月份起，已經連續上漲。富力也表示，一線城市項目的售價明顯恢復。

房企規?；偁幦遮吋ち?。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，雖然千億級大房企似乎并不刻意強調規模，但實際情況是，規模越大，越容易獲得投資者的認可，對于企業融資、新業務的研發等都有積極利好，所以2016年龍頭之爭勢必會加劇。

并購破解拿地難

近兩年來，許多房企都制定了回歸一二線城市的戰略。2015年，龍湖地產拿下地塊20余宗，均布局于一線及領先二線城市。龍湖地產表示，未來公司將繼續聚焦一線及主流二線城市穩步擴張，提升對目標城市土地市場的精細化研究，提高存貨的去化率水平。

在一線城市和熱點二線城市重點布局的房企，2015年表現基本不錯。龍湖地產披露，2015年，公司累計實現合同銷售金額545.4億元，超額完成全年目標，同比增長11.2%，再創歷史新高，合同銷售面積為424.3萬平方米。

尤其在深圳市場，借助于房價飛漲，深圳的一批本土房企銷售額大幅上升。如深圳控股銷售額由2014年的74億元一躍升至2015年的160億元，同比上漲116%。

不過，中指院數據顯示，部分百億房企平均布局30個熱點一二線城市，銷售額最高城市貢獻率均值達25%，過于集中的定位使其近年來始終面臨增長后繼動力不足的現狀。

嚴躍進也指出，住宅市場進入白銀時代，利潤率持續下滑已成定局。千億級別房企布局更均衡，相比之下，500億級別房企押寶重點城市，一旦押寶失誤將面臨業績快速下滑風險。百億級別房企則有被逐漸邊緣化的趨勢。

對于未來的拿地難和地價高企的問題，不少房企近日都表示會加大并購方式拿地?！坝捎谝欢€城市地價比較高，未來泰禾會側重通過并購合作等方式拿地，加速品牌輸出和輕資產運作。”泰禾集團相關負責人對記者表示。

融創中國董事長孫宏斌說，如果說他有“訣竅”，那就是“在談判的時候不要在意一兩百萬，而不是在拍地舉牌時一個億一個億地加”。1月5日，融創中國在上海公布未來的千億目標，計劃到2017年底，公司年銷售額突破千億，同時表示將繼續在二線城市尋找新的投資機會，并購將是公司未來獲得土地儲備的重要方式。

融創在2015年動作不斷，5月拿下上海融綠，7月收購中渝置地成都7個項目，8月收購武漢美聯地產旗下項目公司，8月底先后收購上海楓丹38%的股權和天朗位于濟南、南京、成都的6個項目，9月又出手重組雨潤。

2015年融創新增的土地儲備中，超過64.4%的土地是通過并購方式取得，有意識地避開了競爭激烈的土地公開市場。截至2015年底，融創的土地儲備達到了4427億元，其中通過公開招拍掛獲得的土地有1576億元，通過并購獲得的有2851億元。

另一個并購動作較大的房企，非恒大莫屬。恒大公告顯示，去年年內已耗資400余億元收購項目。先后取得三江航天地產、中渝置地股權之后，又從華人置業、中渝置地、信和置業等知名房企手上拿下多個大型項目。

2015年12月，恒大地產收購香港新世界的4個超大型項目，總建筑面積近400萬平方米，總金額135億元人民幣，號稱年度最大房企并購案。業內分析指出，恒大地產并購的核心目的在于拿地。

多元化決勝下半場

2016年，房地產市場注定會更加復雜，無論是政策層面，還是市場層面、融資層面都是如此。房企通過多元化努力拓展新的贏利點，其中包括“互聯網+”、進軍產業地產、做大養老地產、搭建金融平臺、挖掘家裝市場等。

多元化典型的如綠地，確立了大金融、大基建和大消費三大板塊，金融方面定位“投資+投行”，意圖獲取保險、證券等全牌照，基建方面主要是地鐵投資和上蓋地塊建設，消費更是包含了進出口商品、汽車、酒店、旅游等多個領域。

恒大又進軍了保險業、大健康和社區O2O，并將文化、快消等業務陸續分拆上市；萬達除了在電商和金融方面繼續前進，更屢屢在國內和海外企業并購，數額越來越大。

“現在王老板并購的動作越來越大，上百億都不在話下，有時和某貴賓吃個午飯，一項百億合作就談成了?！币幻咏f達的人士表示，如今媒體也不容易見到他本人了，萬達在國際上并購動作這么猛烈，逐漸有點看不懂了。

作為國內商業地產龍頭，萬達在2016年初向市場投放了一顆重磅“炸彈”：下調地產銷售目標至1000億元。對于此次下調銷售目標，萬達的解釋是，公司將繼續推進戰略轉型，房地產銷售將不再是公司業績未來的主要增長方向。

影視和體育受到了房企們的青睞，如泰禾、世茂、保利均設立了院線；足球的火爆和冬奧會申辦成功則促使另一些企業更看好體育行業的發展，如萬達、佳兆業等。

房企對大健康的探索主要集中在醫療行業。恒大、榮盛等均成立了自己的大健康業務子公司，世紀金源則是和專注科技醫療的賽伯樂聯手，整合資源共同發展醫療事業。

不過，同策咨詢總監張宏偉表示，不少房企通過“地產+X產業”概念拿地之后，仍然延續原來住宅市場的開發邏輯，將大部分開發的物業進行出售，扮演的角色仍然是開發商，而不是持有經營，轉型做運營商。

“對于大多數試圖轉型的房企來講，基本是摸著石頭過河”，張宏偉表示，這些項目還基本上處于市場培育期，項目定位準確與否、運營成功與否目前尚是未知數。

恒大集團旗下多元產業在2015年也逐漸分拆上市，但多元化產業截至目前仍然未見盈利。不過，恒大對外仍表示對多元化業務的看好。恒大集團總裁夏海鈞表示，未來三年公司計劃在多元化業務方面的投入分別為20億元、15億元以及10億元，并爭取在今年開始實現多個產業的盈利和在3年后分拆上市。