樓市格局因豪宅改寫

曾慧娟

歲末年初的“盤點季”，讓去年一年樓市數據終于浮出水面。從機構統計數據來看，在剛剛過去的2015年，北京樓市表現出持續性量價齊漲的市場特征。根據偉業我愛我家市場研究院統計數據顯示，2015年，北京市新建商品住宅（不含保障房，下稱“新房”）網簽量約為10.44萬套，比2014年同期大幅上漲36.7%。而價格方面，今年北京新房成交均價為2.72萬元/平方米，與2014年同期相比上漲9.9%。

與去年下半年業界預計的一樣，2015年還是名副其實的“豪宅入市高峰年”和“地王頻出年”。“面粉貴過面包”成為北京土地市場的常態。而在這種形勢下，北京樓市格局也在被逐步改寫，在北京樓市的成交中，高端項目的成交占比逐步上升，中高端改善型項目占比下滑，中低價位剛需項目受高端房沖擊較大。

五環外已是主戰場

在地王預期的帶動下，樓市成交進一步火熱。數據顯示，根據地段來看，今年北京各環線新建商品住宅市場表現出明顯的差異，北京五環外已是新建商品住宅成交絕對主戰場，2015年五環外成交面積占比達90%。在成交均價方面，受供需不均衡以及五環內住宅趨高端化影響，五環內價格漲勢較大，2015年三四環之間以及四五環之間成交均價漲幅最大，分別上漲37.6%、46.4%。

針對北京市住宅新房市場量價齊漲的原因，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析，2015年房地產市場正式進入政策寬松期，有效刺激了市場需求釋放。他認為，“量漲”的原因主要有以下幾個方面，首先是金融貨幣政策穩健趨寬松化，直接利好短期樓市成交；其次，個人住房轉讓營業稅“5改2”，直接利好二手房成交的同時，也刺激了改善型需求入市，間接提升了新房成交量；三是二套房首付貸由原來的七成首付比例降低為四成，實際上是降低了客戶購買二套房的入市門檻，鼓勵改善型客戶入市，能夠有效刺激支付能力稍差的一批準意向客戶果斷出手。

剛需產品大幅減少

新房成交量價齊升的背后，是剛需盤大幅減少。根據中國中央別墅區發展研究院統計的成交數據顯示，減去自住型商品房后，總價300萬元以下的剛需住宅成交銳減了近3萬套。剛需中低價位項目門檻提高。如今，北京市成交均價逼近3萬元/平方米，意味著昔日占據主流的中低端商品住宅越來越少。

隨著北京豪宅“五環化”，剛需不斷受擠壓，剛需門檻從總價100多萬元躍升到200多萬元。與其他類型相比，2015年銷售金額排行榜中剛需類項目僅占據兩席，分別為中糧萬科長陽半島以及華業東方玫瑰。低總價、定位準確、地鐵沿線、周邊區域成熟是這兩個項目跑贏其他剛需類項目及自住型商品房的重要因素。

中糧萬科長陽半島平均套總價為300萬元，銷售金額實現32億元。中糧萬科長陽半島為萬科在長陽的第一個項目，也是北京市樓市新政出臺后第一個試水低價入市的樓盤。華業東方玫瑰平均套總價258萬元，實現銷售金額30億元。伴隨北京通州積分落戶新政的出臺，作為北京城市副中心建設核心的通州區域價值旺火再添薪柴。在此背景下，華業東方玫瑰憑借優越核心地段、高端樓盤規模、生態實景園林、細節筑就品質等優勢，成為通州樓市連續問鼎銷冠的翹楚。

頂豪成交價摸高

與剛需盤縮水相比，高端類項目占比明顯增加。

據亞豪機構統計數據顯示，2015年北京實現成交的10萬元/平方米以上的頂豪項目多達21個，比2014年增加6個，比2013年增加了14個，10萬元/平方米以上的頂豪隊伍在2015年進一步壯大。另外，2015年北京豪宅的單套最高成交價格為19.6萬元/平方米，2014年為14萬元/平方米，2013年則為14.8萬元/平方米，北京頂豪成交價格的天花板也得以摸高。

中國中央別墅區發展研究院創辦人、東匯置地投資管理有限公司總裁劉東表示，2015年，新盤市場中豪宅遍地，改善盤和豪宅盤的邊界日益模糊。豐臺西局、朝陽孫河、朝陽東壩等板塊都由以剛需、改善盤為主的區域搖身一變成為豪宅區。此外，在2015年銷售金額前十名項目中，像泛海國際和潤澤御府這樣的傳統高端住宅，也表現不俗，占據著成交榜單的前列。

泛海國際項目套總價均在2500萬元以上，位列排行榜第1名；該項目毗鄰CBD、麗都商圈、燕莎商圈及第三使館區等多個成熟商圈，西鄰朝陽公園，占據高端城市資源，項目目前住宅去化78%，以69億元的成交額驚艷市場。而五礦萬科如園、華潤？萬橡府項目套總價亦在1200萬元以上。

在2015年銷售金額前十名項目中，總價在500萬-1000萬元區間的中高價項目僅有西山藝境、亦莊？金茂悅和楓丹壹號，較去年同期減少1個。西山藝境項目作為連續兩年進入銷售金額排行榜的改善型產品，是由電建地產、金地集團聯袂打造，憑借著區域及品牌優勢，項目今年以36億元的銷售金額位列第2位。

剛需盤低價走量

2015年成交套數排行榜TOP10全部為普通剛需住宅，除了回龍觀的京投銀泰公園悅府、領秀慧谷、首開國風美唐以及大興的亦莊金茂悅成交均價在每平米3萬多，其他項目成交價均在每平米3萬以內，其中位于平谷的紫貴御園成交價低至11738元/平米，都是走的“低價跑量”路線。在房價地價逐步飆升的北京，剛需盤也越來越難覓。領秀慧谷、首開國風美唐、金地萬科金域東郡目前都已無房可賣，京投銀泰公園悅府以及首開國風美唐也都已經進入尾房銷售階段。

排行榜中，有4盤網簽超千套，熱度可見一斑。位于榜首的是通州的華業東方玫瑰，成交達1079套，成交均價23923元/平米。

從區域分布來看，前10位的普通商品房昌平為3個，房山、大興各2個，順義、通州、平谷各1個。進入2015年二季度，樓市開始回暖，回龍觀3盤在2015年頻頻推新房源，借助整體樓市的升溫，以及區域房源的稀缺，打出優惠示好剛需，多次開盤迎來熱銷，其中領秀慧谷3月、6月、7月開盤當天銷售近日光，集中網簽帶來高成交。