房企強者恒強

龔小鋒

2015年，恒大地產成為邁入2000億軍團的第三家房企。而讓很多業內人士記憶猶新的是2010年，中國出現了年銷售額突破千億的房企——萬科。時隔四年之后，萬科和綠地競相突破兩千億。

在中國房企風馳電掣的路上，從百億規模到千億用了十幾年，但從1000億到2000億僅僅用了4年時間。2015年有2015年的精彩，中間型房企后勁值得擔憂，閩系黑馬頻出，房企陣營梯隊化格局日益顯現。

梯隊化格局明顯

排名前二十的標桿房企，大多數都以超過年度銷售目標100%的達標率順利通關。在一系列政策利好的刺激之下，去年二季度市場銷售逐步回暖，直到四季度房企沖刺，一路走高。去年11月，已有包括恒大、中海、龍光等企業宣布提前完成全年銷售目標，并且最終在上調銷售目標之后，也都輕松完成。

萬科重回老大的位置。克而瑞信息集團發布的《2015年中國房地產企業銷售TOP100》排行榜中，萬科、綠地和恒大分別以2610億元、2300億元和2004億元的銷售金額位列前三。

千億房企數量依然為七家，這一格局一直未被打破。在第一梯隊中，千億規模的房企業績上漲明顯。萬科2015年全年實現銷售面積2067.1萬平方米，銷售金額2614.7億元，較2014年分別上漲14%以及21.5%。恒大地產首次進入“兩千億俱樂部”，全年實現銷售額2013.4億元，較2014年大漲53.1%。

易居中國執行總裁丁祖昱分析稱，2015年的榜單當中出現了幾個巨大的“鴻溝”，首先是第一名萬科與第二名恒大之間577億元的差距，差不多相當于一個招商地產。在千億軍團之間也出現了分化，除了三家兩千億的企業外，萬達、碧桂園、中海和保利的銷售金額均在1500億元左右。

此外，千億房企第七位的碧桂園與第八名華潤850億元之間又相差550億元，500億元和400億元房企之間又有一個較大的鴻溝，相差約106億元。在丁祖昱看來，這三個“鴻溝”其實顯示出來的就是房地產行業強者恒強的特征。

實際上，從2007年至2015年，中國房企前十強入榜門檻就發生了翻天覆地的變化。2007年時，世茂以100億元剛好入榜TOP10企業，而在2015年，十強房企準入門檻已提升至725億元，8年時間，TOP10企業金額門檻實現了7倍以上的增長。

二三線房企“不進則退”

在一二線房企差距拉大之時，二線房企之間競爭壓力日趨加大。“2015年千億房企數量依然為七家，從2012年以來，這一格局一直未被打破。”同策咨詢研究部總監張宏偉認為，這7家房企很早就開始并已完成全國化布局，在全國重點城市市場占有率較高，同時以開發偏剛需、高周轉的產品為主，迎合近幾年以剛需為主導的市場需求。

除了3家“2000億”房企，排名前十的房企變化不大，只有世茂房地產退出了前十的行列，也并未完成全年指標。多家機構的監測數據顯示，世茂2015年的銷售為670億元，但世茂2015年初定下的目標為720億元。

自2015年初世茂營銷總經理蔡雪梅離職后，世茂的營銷動作就小了許多。一名熟悉世茂的人士透露，和綠地相似，世茂的優質項目在2014年都快速銷售掉了，而旅游地產類項目銷售短期內無法產生高回報。

二三線房企，更是處于不進則退的位置。這類房企主要深耕本土區域，比如珠三角、長三角或者中部的二三線城市。從目前來看，大多數二三線房企已經開始啟動全國化布局，但尚未完成。

中國指數研究院常務副院長黃瑜指出，500億-1000億房企中的9家房企銷售額增長率為10.5%，增長率比較低。主要是由于該陣營企業主要以中高端產品定位為主，平均布局30個熱點一二線城市，銷售額最高城市貢獻率均值達25%，過于集中的定位使其近年來始終面臨增長后繼動力不足的現狀。

這部分二三線房企在深耕本土區域的同時，布局一線等重點城市的意愿更加強烈，希望完成全國化布局。如泰禾就高調拍下了深圳一塊地王項目，融創也在武漢和成都等地加速并購。

黃瑜認為，這一陣營房企應該要在延伸產品線和布局方面下苦功。此外，還可以圍繞主業進行服務化和金融化的創新，為未來培育新的增長動力。

閩系出黑馬

2015年，很多中型房企開始突圍。從各大機構的排行榜單中均可看到，2015年閩系房企表現比較搶眼，在其全國化過后開始快速增加了銷量。根據克而瑞數據，融信集團銷售金額295.3億元，同比增幅達76.8%，排名第29。融僑的銷售金額206億元，同比增長48.4%。泰禾銷售金額323.3億，同比增長60.8%。

有趣的是，不少閩系房企都以布局一線城市和海西市場為主要方向。如泰禾集團以全年實現銷售額323.3億元的優異成績，排名全國第22位，雄踞閩系房企榜首。

目前，除了福建大本營之外，泰禾集團70%以上的貨值，集中在北京、上海等一線城市。2015年，泰禾在北京、上海、深圳共拿下六宗地塊，布局一線的戰略目標明顯。

另據易居克而瑞的統計，2015年正榮集團銷售額為306.3億元，在全國房企中排名第26位，同比2014年增長81.2%。在正榮集團2015年銷售額中，長三角區域貢獻率超過50%，另有近三成的業績來自以福建為主的“海西區域”。

值得一提的是，在2015年全國銷售30強房企中，正榮是唯一一家沒有登陸資本市場的企業。有坊間消息稱，正榮還準備在今年年初，將總部從福州遷至上海。

對于世茂和旭輝兩家總部已經搬遷至上海的老牌閩系房企，更是早已打開了各自的天地。世茂2015年業績完成雖然不佳，但近年來幾乎雄踞房企前十。

旭輝集團增速也較快，其2014年的銷售量為212億元，2015年合約銷售金額為302.1億元。旭輝集團總裁林峰近日表示，2016年希望可以達到500億元的目標，我們準備了550億元的貨值進行銷售。

布局金融是不少閩系房企的選擇。如在銷售規模變大的背后，泰禾集團相繼布局了福州農商行、東興證券，參與發起設立海峽人壽，借此涉足銀行、券商、保險等領域，泰禾大金控版圖漸次浮出水面。隨著泰禾未來發展規模的進一步擴大，金控平臺的作用會越來越大。

規模化背后的壓力

盡管中國房地產行業面臨增長放緩等階段性調整，但許多企業并未因此調低預期。2015年龍頭房企的銷售規模不降反升，利用一線城市、部分二線城市樓市基本面的好轉時機，進一步實現銷售業績快速增長。

如融創中國提出，2016年，融創目標是銷售超過800億元，2017年則是超過1000億元。融創中國董事局主席孫宏斌表示，即便整體商品房市場規模已經出現見頂的趨勢，但排名靠前的大房企卻有可能出現市場份額越來越大的集中化趨勢。

顯而易見的是，大型房企各方面強大的優勢疊加效應更強更大。如恒大就憑借廣泛布局、豐富的土地儲備和強大的執行力，使各城市銷售呈“全面爆發”之勢。

克爾瑞數據顯示，在發達國家，前十的房企集中度均已超過20%，未來，中國的房企集中度還有上升空間，品牌和規模仍然是房企未來爭奪蛋糕的重要籌碼。

不過，同策咨詢研究部總監張宏偉認為，這并不意味著房企尤其是龍頭房企還可以沿用規模化的擴張模式繼續前行。去年一些相對火爆、對品牌房企業績貢獻度較大的城市，由于需求透支等因素樓市將很快陷入調整期。同時，較高的土地成本也影響房企的盈利空間，房企的未來運營風險也在增加。

房企規模化背后的日子已經不再那么好過。由于市場去庫存壓力、銷售業績指標等因素，龍頭房企規模繼續變大的背后是利潤率的降低，甚至有的龍頭房企為了實現短期規模化效應，幾乎是貼著成本跑量，導致第二年業績下滑，連帶利潤率也進一步下滑。

不過，規模作為企業發展的基礎仍難以被忽略，在規模和利潤之間需要平衡。綠地集團京津事業部總經理歐陽兵就曾表示：“利潤重要，回款重要，但是規模是基礎。同樣10%的利潤，我做100億元，只有10億元利潤，但是我如果做到200億元，就有20億元利潤。所以無論是集團還是京津事業部，目標高度一致。”