制造業企業進入房地產行業投資的動機和風險分析

任薈樺

[摘要]在我國當前的經濟形勢下，制造業的發展步履維艱，成本持續增加，因不能掌握產業的核心技術而始終處于產業的最低端。而同時，房地產業卻蒸蒸日上，從而導致眾多制造業企業轉移其業務，紛紛涌入地產行業。本文在深入了解制造業和房地產業實際情況的基礎上，對制造業、房產業情況及制造業大舉進入房產業的現象及原因進行了深入的分析，并提出相關可行性建議。因此為了保證制造業順利的轉型升級，國家需要對房地產進行宏觀調控，合理地引導資金流向，改變產業扶持政策。

[關鍵詞]制造業企業；房地產市場；風險分析；對策

[DOI]1013939/jcnkizgsc201608116

制造業對中國有著不可磨滅的功勞，無論是對GDP的貢獻還是對就業率提升的貢獻，都起到了非常重要的作用。我國在2010年以來經濟規模不斷擴大，終于超越日本，僅次于美國，其中制造業的發展起到了很的作用。

中國在制造業方面雖然位于世界領先地位，但是絕大多數的制造業企業在整個產業中僅僅負責發明生產。而這一環節附加值最低、勞資對抗最激烈、環境污染最嚴重、資源消耗最大。伴隨著原材料成本、勞動力成本、人民幣匯率的持續增長，對原本盈利率就較低的加工制造企業來說更是雪上加霜。例如富士康為蘋果代工，其毛盈利率為4%，但頻繁發生的跳樓事件、工人集體中毒事件使其盈利降為2%。此外，由于門檻較低、競爭激烈、產品競爭等，廠商只能打價格戰。盈利率一再降低，中國的制造業進入惡性循環，這成為中國大多數制造業企業普遍面臨的難題。

一方面，受到美國次貸危機的影響，中國的出口市場日益萎縮，中國制造的產品附加值低，在成本上升和出口市場萎縮的雙重夾擊下進退兩難，不斷處于劣勢地位。另一方面，房價在受到政府宏觀調控后仍然居高不下，房地產市場的火爆則給予這些制造業企業一個普遍的逃避產業升級的經營出口。例如在2009年，位居浙江省民營企業百強的100家企業里，有超過六成的企業涉足房地產領域，制造業的銷售額度僅占總量的60%。包括珠三角經濟圈、環渤海經濟圈乃至全國，房地產市場似乎變成了中國眾多制造業企業紛紛想要躍躍一試的“唐僧肉”。

1制造業進入房地產行業動機分析

11從制造業方面分析

111國內制造業利潤水平低

中國曾經的制造業面積世界第一，家電業領先于世界其他品牌。但是“第一”并非世界第一強，而是面積第一大。由于國內的制造業太過依賴廉價勞動力、缺乏知識產權、產業增加值低的特點一直沒有改變，制造業市場只要出現動靜，制造額就會受到嚴重影響。例如，金融危機期間原材料成本增加，勞動管理價格上升，國內制造業的盈利就出現了很大范圍的下降。

112國內制造業供應鏈不完整

當前形勢下，制造業普遍不景氣。由于利潤空間較小，硬件生產獲利難，諾基亞將壓縮其制造業規模，關閉相關工廠，進而更多地從事高科技領域工作。而日本的電器行業也大幅縮小業務范圍。由于經濟危機的沖擊，多數歐美國家已意識到其制造業在經營中遇到的重重困難，如成本上漲、利潤被壓縮等，從而將其業務進行外包，優化其資源配置，降低生產成本。我國在金融危機的沖擊下，也逐漸意識到這個問題，一些企業也開始降低生產規模，進行戰略收縮。而筆者認為，隨著外包業務增多，一些提供供應鏈服務的企業將擁有更多的機會。國內企業經過這次金融危機，也會意識到經濟過剩的弊端，很多品牌企業也會縮減自建工廠的項目，產品生產外包的情況會逐漸增加，筆者認為這對某些提供供應鏈服務的企業來講會有更多的機會。

12從房地產方面分析

121國內房地產業利潤豐厚

2006年以來，國內相繼出現股市和樓市泡沫。現在中國老百姓茶余飯后談論的無非就是房價了。很多年輕人都變成房奴。房價始終居高不下，房地產行業愈演愈烈。即使是金融危機時，中國的房地產仍是繁榮一片。制造業也并非無緣無故就大量涌入房地產行業的。主要原因是房地產利潤豐厚，制造業經營困難。為什么制造業會進入房地產，近三年來中國內地富豪榜上從事房地產行業的人不斷增多是一個重要的原因。僅有5億元的投入，獲得了十億元的盈利，其盈利率計算為200%，這在地產行業才是合理的。然而，200%的盈利，在制造業看來簡直是不可能的，而在地產行業卻是小菜一碟。由此可見，制造業的盈利空間遠不能與房地產相媲美。房地產毛盈利在35%以上，有些還超出50%，更有甚者達到200%。而制造業年盈利在10%，甚至更低，制造業的盈利空間遠不如房地產。比照高盈利的房地產，當然吸引更多投入者。這無疑是家電、制造業投身房地產的重要推動因素。

122國內房地產業易于管理

制造業成本多、產業鏈復雜，需要大量的營銷人員到各地售賣，一個產品從研發到投產到零售，需要的時間很長，而地產行業人員集中，利于管理，一個項目做個兩三年就能完成，省心。其次，值得注意的是制造業資金流動性不是很強，基本是先交貨后收款，而且貨款也沒有保障，但是地產業卻是一手交錢一手交貨。

2政策建議

21掌握核心技術，占領產業鏈制高點

掌握核心技能、占領產業鏈條制高點，把主動權控制在自己手里是制造業的根本出路。而要做到這個，需要資金、技術和人才投入，更需要企業往這個方面努力。廣東佛山制造業的領導人說，制造業關鍵也是知識產權。我國的制造業整體來看還處于中低端水平，很多先進的技術還需要從國外引進，所以更應該加強研究。如果制造業都跑去做房地產，對現狀沒有任何幫助。

22增加房屋供量，抑制房屋價格

從長期來看，控制房價要增多供應量。價格會受到供求二者關系的影響，當控制住投入需求之后，增加供應量就成為降低房價的一個重要手段。國務院在多個調控房地產市場價格的文件里都提出了增加保障性住房和普通商品住宅用地的要求。這是正解，但是關鍵在于落實，不能只落在政策上。要落實需要從以下方面入手：一是國家能否增加年度的新增建設用地指標；二是地方政府能否改變土地提供量結構。

3結論

目前，我國制造業仍然面臨一系列困難，且房地產也存在虛假繁榮的泡沫經濟。針對這種現狀，制造業要認真分析行業環境，謹慎選擇投資計劃，把主要精力放在發展制造業實力，提高產品技術含量和附加值，掌握核心技術產權，提高制造業本身核心競爭力上，從而從根本上壯大民族產業，促進整個社會和國家的持續、平穩、健康發展。

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