“影子銀行”能否支撐辦公樓市場的發展

蔡蕾

隨著城市的發展日趨多元化，零售和辦公樓物業日漸成為建設投資熱潮的中堅力量。仲量聯行報告指出：中國甲級辦公樓的存量仍主要集中于一線城市，北上廣深占據全國甲級辦公樓2/3的存量。但這份報告同時還指出，以天津、成都、沈陽為代表的1.5線城市正如火如荼地興建辦公樓物業，冀望借此實現經濟轉型——以工業化為主導向以服務業為主導轉型。仲量聯行數據表明，這些城市的甲級辦公樓總量以每3年（2005-2014年數據）翻倍的速度在高速建設，也因此引起了市場對供應過剩的擔憂。當前，由于短期內消化存量較為困難，1.5線城市的甲級辦公樓面積幾乎一半為空。目前，1.5線城市對甲級辦公樓的需求約為500萬平方米，但預計至2025年，這一總量將達到1900萬平方米，這將主要歸功于金融和商業服務業的增長。多數觀點認為，相比一線城市中第三產業對于經濟增長的貢獻，這些1.5線城市的第三產業仍存在較大的增長空間。

2015年的天津辦公樓市場租賃數據顯示，需求主要來自于內資的金融和服務業企業租戶，有趣的是，很多租賃需求來自于金融行業中常被稱為“影子銀行”的金融企業。

一、“影子銀行”的定義

“影子銀行”這一概念最早是在2007年由美國太平洋資產管理公司（PIMCO）前高管提出，用于形容西方銀行的法律架構，目的是在金融危機之前，將證券和復雜的證券貸款從銀行的資產負債表中移除。如今“影子銀行”的應用更為廣泛，指銀行業以外的金融工具，包括各種信托、財富理財產品、個人借款平臺和互聯網金融——金融穩定委員會將其定義為非常規銀行系統中涉及的實體或活動的信用中介。根據布魯金斯學會與清華大學的聯合研究顯示，與西方國家常見的資產證券化、衍生產品和抵押債券產品不同，中國的影子信貸更多傾向于直接的借貸。如研究顯示：2/3的“影子銀行”借貸被形容為源于政策套利的“銀行貸款”的偽裝；同時，“影子銀行”的存在是為滿足無法獲得銀行貸款的私有企業的借款需求。從個人投資者角度，這些可被理解為“理財產品”或“信托”。

理財產品和信托貸款于2010年左右大規模興起，近些年迅速蔓延到1.5線城市。在此期間，一些“影子銀行”開始出現違約，導致市場對這類公司的高風險格外關注。盡管面臨破產風險，“影子銀行”依舊以前所未有的速度在中國境內擴張，主要是此行業還未受到政策的嚴格監管。

二、為什么“影子銀行”的版圖擴張如此之快

從個人投資者的角度看，傳統銀行提供的存款利率微不足道。比如，活期存款年利率僅有0.35%，即使一年期定期存款利率也僅為3.3%，這使得理財產品聲稱的10%收益率著實吸引人。這就成為那些有需求的私有企業的一種融資來源。“影子銀行”興起的另一個原因是，政府希望金融行業創新帶動第三產業對中國經濟的貢獻。制造業的疲軟拖緩了經濟增長，政府希望服務性企業對整個經濟增長的貢獻增大。而“影子銀行”的興起和蓬勃發展正反映了服務性企業的發展并逐漸在經濟結構中占據重要地位，同時，也是服務業創新的鮮明實例。

然而，隨著政策法規逐漸收緊，“影子銀行”預計將經歷一段行業整合的新時期。業績表現良好、多元化經營的“影子銀行”將通過兼并或收購資不抵債的弱小競爭者或吞噬其他競爭對手的市場份額變得益發壯大。而一旦監管加強或競爭加劇，整個行業將面臨巨大壓力，連鎖帶動更多弱小的行業參與者破產。

三、“影子銀行”對房地產市場的影響

“影子銀行”類金融企業不僅租賃需求持續強勁，且表現出對高品質辦公空間的偏好，并愿意為此付出高于市場的租金。原因在于這些企業進入1.5線城市開拓新市場業務時，通常都會試圖通過占據城市最佳商務環境的地理優勢，迅速建立高知名度和良好聲譽以吸引個人投資者并愿意為此支付高額的保證金。

“影子銀行”一個顯而易見的風險是：這類平臺將資金借貸給一些財務壓力較大的企業，如果這些企業因短期市場波動性而無法及時償付貸款，“影子銀行”將受困于資金周轉，甚至難以支付辦公樓租金。

從圖1可以看出，在最近3個月內，天津辦公樓租賃市場中，超過半數的新租交易來自于“影子銀行”。

考慮到行業未來的整合期，預期來自“影子銀行”的吸納量將逐步減弱。而事實也表明，這些公司的提前解約率遠遠高于其他行業。目前，“影子銀行”對租金并不敏感，且占據著高品質甲級辦公樓的大量面積。據仲量聯行的數據表明，“影子銀行”在天津平均成交租金可達每平方米每天5.06元，高于市場平均租金約10%。正因如此，如果“影子銀行”行業倒塌或經歷大規模整合，1.5線城市的甲級辦公樓市場將面臨空置率和租金的極大影響。

當然，我們并不是在說行業巨變已然近在眼前。我們只是想要強調，得益于金融創新，“影子銀行”作為一個新興行業的崛起，在短時間內已成為重要的辦公樓需求來源，有利于平衡市場上大體量的新增供應。

總之，“影子銀行”正逐漸取代傳統銀行的部分借貸功能，在經歷政策監管和市場整合后將逐步規范化。短期內造成的積極影響將繼續使1.5線城市獲益，尤其是當前這些市場還不像一線城市那樣有諸多優質租戶可供選擇。但是，我們仍需密切關注行業的變動，預見性地判斷新出臺的政策和資不抵債的高違約可能帶來的行業整合。最終，一些“影子銀行”也許會在大浪淘沙后存活下來并成為具有長期生命力的企業，受到廣大辦公樓業主的歡迎。

陳品祿/責任編輯