商業地產中機電工程的重要性探討

摘要：近幾年來，我國的商業型建筑發展勢頭迅猛，不但形式多種多樣、規模巨大、使用人群廣，并且建筑功能也愈發復雜，逐步形成了一種商業綜合體的建筑類型。文章討論了商業地產項目機電工程的應用現狀以及商業地產中機電工程的重要性，并提出了機電工程在商業地產應用中的施工質量管理與控制。

關鍵詞：商業地產；機電工程；商業型建筑；建筑功能；施工質量管理 文獻標識碼：A

中圖分類號：TP271 文章編號：1009-2374（2016）07-0068-02 DOI：10.13535/j.cnki.11-4406/n.2016.07.035

1 概述

隨著我國社會與經濟的快速發展，市場經濟對于現代房地產項目中機電工程的管理標準也越來越嚴格。房地產項目機電工程中的各種設施設備、給排水、電氣、采暖、消防以及弱電系統組成了房地產項目的核心部分，機電工程是一個項目正常運行的基礎，它利用的技術越來越復雜、先進，所以對商業地產中的機電工程進行有效的技術管理顯得尤為關鍵。

2 商業地產項目機電工程應用現狀分析

商業地產，顧名思義，就是作為商業用途的地產。商業地產在廣義上一般指用于各類零售、批發、餐飲、娛樂、休閑等經營目的的房地產類型，從經營類型、功能、用途上跟普通住宅、公寓等房地產類型有所區別。以辦公室為主要用處的地產，應該屬于商業地產的范圍，也可以單列。國外利用得較多的詞就是零售地產的概念。通常指的是用于零售業的地產形式，是狹義的商業地產，其涉及的機電工程專業多、系統復雜、技術含量高。除通常的水、暖、電專業以外，還涉及智能化、泛光照明、各種大型機組等。通常專業人員基本技術要求要高于住宅技術要求，且對人員綜合素質要求很高。

3 商業地產中機電工程的重要性

3.1 機電工程在商業地產中的突出特點

機電工程施工的專業性比較強，所以在機電工程的施工中不僅需要我們制定出完備的施工方案，還需要對整個機電施工過程中的各項標準以及施工規范進行嚴格的要求。結合工程編制守則以及施工技術標準規范，嚴格制定每項工程的施工方案。施工隊伍的人員配置應該結合工程的機體內容合理調配，各個專業的人才都要配置合理，這樣才可以確保整個工程的有序開展，提高工程施工的質量。在工程的驗收階段也需要結合行業規范對機電工程進行客觀、公正的評價，對其中發現的問題及早給出解決措施。

3.2 機電工程對商業地產質量影響較大

整個機電工程從前期的設計到最后的投入運行都屬于商業地產的范疇。機電工程的施工質量對于商業地產的質量有著非常大的影響，但是因為機電工程對于技術與施工人員的專業要求比較嚴格，并且在施工過程中每個建設單位對于成本的計算又極為精確，這就非常容易使得機電工程施工中產生偷工減料、不依據規范要求進行施工的狀況。因此，我們在機電工程施工開始之前首先要對工程項目的科學性與合理性進行仔細的研究，而且要對施工單位的資質進行分析，確保機電工程的質量。

3.3 機電工程對于商業地產的安全性意義重大

影響機電工程質量的因素有很多，比如施工過程中所選取的電氣設備、施工人員本身的專業素養、施工單位的施工管理辦法與方式等，對于施工的過程都有著非常大的影響。結合我國現在機電工程施工過程中存在的問題分析可以發現，電氣設備的損壞、檢驗不合格等情況經常會引發施工安全事故的出現，所以機電工程施工過程中要嚴格依據設計方案選取符合標準規范的電氣設備。此外還要提高施工單位的安全責任意識，制定完備的責任體制來提高機電工程施工的安全性，進而確保商業地產項目的安全、順利開展。

4 機電工程在商業地產應用中的施工質量管理與控制

4.1 房地產項目設計階段的深化

階段l：向業主、建筑師、室內設計師、機電顧問、燈光顧問、其他相關單位取得有關區域的完整綱要和對各部分的要求。在這個階段中，乙方需根據機電各個子系統所選用的具體產品并協調相關各方要求，做出符合要求的機電各子系統的深化設計圖紙，根據各系統具體選用的產品做出詳細的標注、說明。各系統的施工工藝、方法以及各項具體的施工做法等必須表達清楚且符合相關各方的要求。

階段2：在階段1的主要系統得到批準后，乙方將隨后進入室內機電綜合管線設計階段。機電綜合管線圖紙必須包含所有機電系統的管線（包括乙方深化設計范圍外的所有機電系統的管線）。綜合管線圖要求滿足規范要求、滿足施工要求、滿足精裝修相關的要求、滿足各系統日后檢修要求以及盡量做到美觀。綜合管線圖紙，各系統的管線必須用雙線圖表示且在管線較多的區域必須有相應的剖面圖。

階段3：在階段2的主要系統獲得批準后，乙方將隨后進入配合精裝修設計階段，在該階段內，乙方必須與室內精裝修設計單位以及相關的顧問緊密溝通，將機電系統的各末端設備在精裝修相關圖紙上進行精確的定位，以滿足施工、規范、檢修以及精裝修的要求。

4.2 采購階段的控制管理

在商業地產項目機電工程的采購管理過程中，需要由涉及單位結合總包合同、施工圖紙制定設備以及原材料采購計劃與采購清單，采購部門結合采購方案對相應的供貨商開展資格審查工作，由相關部門做好對于供貨文件的技術評審工作，評審的內容應該包含設備的性能、質量、技術指標、可靠性、使用年限、設備報價、付款方式與條件等。采購的機電設備應該具備相應的產品合格證與生產許可證，機電設備在到貨之后還需要經由專業人員進行驗貨，如果設備與合同要求不相符時，應該依據合同內容進行退貨。

4.3 施工階段的技術

4.3.1 電氣、給排水、通風空調、智能化等施工技術。商業地產機電工程涉及很多的專業，比如電氣、通風空調、消防、電梯工程、給排水、智能化專業等。對于工程的現場安裝管理，需要提前準備好機電安裝的機具、場地、施工圖紙、施工材料設備、相關機電安裝的工作人員。準備齊全后，對建筑工作中的結構進行施工前的預處理工作，包括預埋工作和預留工作，比如預留橋架穿越樓板處的孔洞，剪力墻處的孔洞。建立完善的施工計劃、方案、質量、配合、安全、成品保護、保修措施。

4.3.2 參建人員施工技術能力管理。提高參建人員技術能力對房地產項目機電工程來講，涉及業主、設計、監理、施工四方人員技術素質的提高，但在機電設備安裝時，最重要的是施工方參建人員技術管理。在安裝前，安裝人員應該掌握好安裝工作的重點和難點。

4.4 機電工程調試技術

機電設備在裝設結束之后，應該開展相應的調試。調試工作的目的是為了檢測各個流程的工作成效，如果發現設備出現問題，則需要盡早調整，一直到機電設備能夠正常工作為止。通過調試檢驗每臺機器設備，保證相互之間能否協調工作、工作過程中是否流暢。有的機電設備在出廠的時候沒有進行組裝與調試工作，有的機電設備即使使用過，但是因為機電設備拆分后再進行組裝，不一定可以保持原有的工作狀態，因此調試工作應該安排在機電組裝之后進行。在機電設備需要修理、更新的狀況之下，應該在正式投入使用之前進行調試工作。

5 結語

綜上所述，機電工程是商業地產項目的重要組成部分，對房地產項目整體的高效性與安全性有著非常大的影響。通過對機電工程的調試技術管理，使得機電工程施工技術達到商業地產項目對于機電工程的要求，使得機電工程獲得良好的經濟效益，進而促進商業地產項目的進一步發展。

參考文獻

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作者簡介：徐偉（1979-），男，供職于武漢朗華置業有限公司，研究方向：房地產開發。

（責任編輯：王 波）