房地產公司工程項目設計階段的工程造價控制點探討

楊明　張務華

摘要：工程設計是房地產工程項目的第一步，也是房地產公司進行控制建筑工程成本最重要的階段，建筑工程設計費用是建設工程全部壽命費用的重要組成部分。文章對建筑工程設計階段設計過程中需要考慮、控制的要點進行了分析。

關鍵詞：房地產公司；工程項目；工程設計；工程造價控制點；建筑工程成本 文獻標識碼：A

中圖分類號：TU201 文章編號：1009-2374（2016）07-0172-03 DOI：10.13535/j.cnki.11-4406/n.2016.07.087

根據以往相關的統計分析，建筑工程設計費用一般僅僅相當于建設工程全部壽命費用的1%以下，設計費用對一個房地產公司開發的一個小區來說是一筆很少的費用，甚至可以忽略不計。但就是這很少的設計費用，對房地產公司的工程造價的影響程度可以達到75%以上。由此可以看出，建筑工程設計階段是控制工程造價一個非常重要的階段。設計的優劣直接決定了房地產項目的成本及利潤的多少，甚至決定著房地產公司的生存。

因此房地產公司在各階段設計及單項設計中都要多次進行方案優化這項工作，評比各個不同設計方案在產品品質、效果、成本、效益等多方面的優劣。在工程的方案設計、施工圖設計進行中，成本控制人員要進行全過程成本跟蹤、優化對比，這項工作對控制項目的工程造價有很大的功效。

本文現僅就工程設計階段的控制工程造價的要點做下列探討：

1 規劃指標方面

1.1 盡量提高可售率

在土地取得時，該宗土地的容積率就有明確的要求，不可更改，也就是說該宗土地的地上建筑面積是不可更改的。但是在規劃時可以盡量提高可銷售面積，盡最大可能地降低小區的不可以銷售的配套面積，例如物業用房等不可以銷售面積，從而提高房屋面積的可售量，房屋可售面積的增加，可以增加銷售金額，可以明顯地降低工程造價。

1.2 合理地確定贈送面積的比例

多數房地產公司在設計工程中通常會“偷”面積，也相當于“偷”容積率。讓產品附加一定比例的贈送面積，使客戶從中受收益，增加對客戶的吸引力，加快銷售速度。但贈送面積部分增加的建筑成本要記住從售價上反映出來，也就是銷售價要回收或超比例回收贈送面積所增加的成本。

1.3 盡量減少架空層、天井的面積

現在許多設計人員在設計時為了增加臥室房間透視，增加衛生間、廚房的透風，讓居住人群增加舒適度，從而在某一位置設計架空層或者天井，架空層或者天井不僅不能銷售，而且隨著抗震、節能保溫、消防等規范要求的提高，其建筑安裝成本也會大大提高。所以在設計時使用更合理的戶型方案，不設或者少設架空層或者天井。

1.4 盡量控制地下停車位和地面停車位的比例

地下車庫全是鋼筋混凝土，對消防、防水要求都比較高，所以工程造價也就較高，一般工程造價在2500元/m2，一個地下停車位建安成本約10～12萬元，一個地面停車位建安成本用不到1萬元。所以在能保證滿足規劃方面要求的停車位數量、確保小區綠化面積及效果的前提下，盡量增加地面上的停車位數量，從而減少地下停車位數量，以節省工程成本。

1.5 合理確定層高

設計的小區定位是高檔的小區，可以設計層高為3m；若是定位為低檔小區，那么層高就要盡可能低些，例如2.7m。因為根據以往的數據統計分析，住宅建筑層高每減少0.1m，就可以節約工程造價約為2%，節約效果非常明顯。所以在確定了小區品位、滿足使用功能的情況下，盡可能地減少層高，以便降低工程造價。同時，降低層高也可以提高節能效果，例如夏天減少空調制冷，冬天制熱的運行費用。一般住宅層高可控制在比較經濟的2.7～2.8m之間。

2 基礎設施

2.1 給排水管網布置設計

主要是要設計采用價廉物美的管材，以降低管材的采購及安裝費用；合理布置給排水管網走向、化糞池位置，以減少給排水管的用量，從而降低工程造價。

2.2 供配電房位置設計優化

電纜的采購、安裝價格跟采購的電纜的型號（粗細）有很大的關系，所以在確定供配電房位置時，要使小區內的高壓電纜、低壓電纜的總長度盡量減少，并且盡可能減少高壓電纜的長度。

2.3 水泵房位置設計優化

水泵房位置的確定就是要盡可能縮短給水管總長度，并且重點是減少大管徑給水管的長度。

3 景觀綠化

3.1 景觀的設計優化

要重點考慮主入口景觀、中心景觀的設計，弱化宅間景觀、道路景觀，要少量設計雕塑、硬質鋪裝，多采用造價不高但是有效果的微景觀，控制軟硬景觀的比例，一般是硬景占20%～25%左右。因為硬質鋪裝面層材料的價格通常都比較高，所以硬質鋪裝地面中的面層用材是景觀設計過程中考慮的重點，應根據鋪裝地面的位置是否是重點景觀而選擇相應檔次、與景觀搭配協調的面層材料，要把好鋼用在刀刃上。

3.2 綠化的設計優化

綠化設計的重點就是把地被、灌木、喬木三種植物合理搭配、高低錯落、疏密相間；設計時應考慮多種植相對價格低的地被、灌木、小規格的喬木，做到高、中、低都能相互搭配，價格高的大喬木點綴。喬木貴賤差別很大，例如其胸徑相差幾公分，其價格可能相差幾十倍，而其對效果可能影響較少，甚至沒有影響，所以建議盡量避免使用上萬元乃至幾十萬的大喬木；購買喬木時，喬木的胸徑、冠幅、造型等要統籌考慮，不能只求粗和大。選用植物時應多選用本土或者能適應本土氣候、土壤成活率高的植物，否則植物種植后成活率低，從而提高了購置造價，并且其后期養護費用也會成倍

增長。

4 地下車庫

優化地下停車場的柱網及車位劃線：仔細認真地安排地下停車場的停車位及路網，車道兩邊停車，可以提高一定數量的停車場的利用率，現在各個地方對停車位的尺寸多少有所不同，所以設計是要結合當地要求，結合各種車輛外型尺寸的不同，地下車庫柱網的不同，合理組合排列，盡可能多出停車位。在停車場面積一定的情況下，多出的幾個、十幾個甚至數十個停車位，就增加幾萬、幾十萬乃至成百上千萬的銷售收入，從而相對降低了建筑安裝費用。停車位的排列與地下車庫的柱網尺寸關系重大，方正的柱網比異型的柱網停車位使用效率高得多；應少采用異型柱網，從而相對減少成本、增加收益。合理的地下車庫每個停車位的面積應該控制在30m2

左右。

5 單體

單體設計一定要進行結構優化，優化后的結構一般會達到指標更經濟、建筑空間和室內使用更合理、結構安全度更高、現場施工更方便的效果，是一個統籌考慮、綜合最優的結果，也就說建筑結構的優化既為“省錢”（更經濟），也為“更安全”、“更適用”、“更方便”。

設計階段：結構體系的造型和結構布置合理性認證、結構計算和內力分析正確（重點）。有經驗表明，設計階段對于結構成本控制的價值占70%以上。

5.1 單體的建筑柱網的選擇方正柱網

方正柱網可以提高地下室停車位利用率，同時考慮與地下車庫柱網的關系，避免可能因此產生轉換層；因為轉換層在鋼筋含量、混凝土含量、模板含量都比標準層多幾倍，相應的建筑安裝費用也就成倍增長；對工程造價的控制很不利，所以要盡量減少、避免轉換層。

5.2 確定鋼筋級別、種類優化

要選用高強度的HRB400級鋼筋和HRB500級鋼筋，盡量不再沿用以前的HPB300級鋼筋和HRB335級鋼筋，例如HRB400級鋼筋主要性能是強度高、工藝性能好、力學性能優異、焊接性能優良、強屈比不小于1.25，比HRB335級鋼筋相關性能好得多，重要的是采用高強度的HRB400級鋼筋比采用HRB335級鋼筋可節省鋼材的用量在10%左右，進而節省成本。

5.3 外墻造型的優化

5.3.1 外墻的平面形狀，我們知道建筑物周長與建筑面積比，即建筑周長系數K周，一般來說，這個系數越低，其工程造價就越低。在平面設計時，平面形狀復雜不規則，這會使外墻的砌體工程、保溫工程、腳手架工程等等工程量增加，從而增加工程造價。例如一個采光井，其外墻通常要增加十幾m，一個60m高的樓，按照外墻成活價200元/m2的話，造價就要增加十幾萬?？傊跐M足使用功能的前提下，注重平面形狀，降低建筑周長系數，降低成本，節約投資。

5.3.2 外墻立面造型，盡量減少、避免復雜外墻造型，盡量減少外立面的凹凸不平，減少外立面中的小造型、小構件、線條等等附屬項目，這些都是費工、費料、費力且增加工程造價的。

5.4 門窗的優化

5.4.1 減少門窗的面積，根據統計分析，門窗的每m2造價要比砌體外墻成活的造價高達200元/m2，所以在符合規范要求的條件下，盡最大可能地降低門窗的面積。也要考慮窗型的合理、經濟性，例如開啟扇比固定扇的造價高許多，因此就要減少開啟扇的面積。

5.4.2 材料的確定，型材是采用斷橋鋁合金、普通鋁合金還是塑鋼；玻璃是采用中空LO-E、普通中空還是單玻；五金件是采用進口五金、國產名牌還是普通的五金件；材料的價格相差較大，對門窗的造價影響同樣較大，所以在滿足節能、小區產品定位的條件下，盡量采用價格低材料，以降低工程造價。

5.5 砌體材料的優化

目前在砌體材料中，符合國家建筑節能與墻體改革政策，能較好地替代黏土實心磚的砌體材料，主要有混凝土小型空心砌塊、燒結多孔磚、蒸壓灰砂磚、蒸壓加氣混凝土砌塊。蒸壓加氣混凝土砌塊重量輕、保溫效果好、價格低，應首先選用。

5.6 外墻面層材料的優化

現廣泛使用的外墻面層材料主要為外墻乳膠漆、外墻磚、真石漆、石材4大類材料。如果小區定位普通小區，房價定價低的話，外墻面層就盡量采用外墻乳膠漆，而不要采用真石漆、石材等價格高的面層材料。定位為高檔社區，外墻面層材料采用石材的話，低層部分采用石材面層，以上部分改為真石漆，其裝飾效果改變很少甚至沒有改變，但是造價卻降低了很多，所以面層材料的選用要慎重，要避免裝飾過度或者不足。

5.7 《結構設計總說明》

《結構設計總說明》是對結構設計軟件以外的內容進行經濟性控制，特別關注“通用性”的設計說明，通用性越強設計越浪費（同時設計更方便、施工更方便），避免出現一句話增加幾十萬的意外情況。例如關于“吊筋”的說明、關于過梁的說明、關于洞口加筋的說明等，盡量根據工程的實際做出詳細的節點說明。

5.8 《建筑做法》

《建筑做法》是提前確定墻面、地面、頂面以及其他部位的建筑做法，避免由結構設計師在未知的情況按最大可能的荷載進行取值。比如砌體材料的選擇涉及材料比重、天棚是否抹灰等均涉及荷載取值等；再如小區設計為毛坯房，就應該明確哪些項目在裝飾時施工，交房前能不做的像內墻膩子、廁所墻面地面瓷磚等裝飾時可能拆除的項目，樓地面在澆搗混凝土樓板時隨澆筑隨壓光，不做找平層及面層，從而降低工程造價。

總之，設計圖紙的優劣，直接決定了項目的成敗，設計階段是控制工程造價的最重要的階段，所以在設計階段要通過對各個控制點的有效控制，從而達到設計方案既安全、使用又經濟的目的，為項目的獲得更大利潤打下堅實的基礎。

（責任編輯：周 瓊）