瘋狂的一線樓市

江寒秋

100平方米的二手房，半個月內價格上漲100萬元；新房提價10%，樓盤兩天銷售量高于過去兩月……年初以來，尤其是春節過后，一線城市房地產迎來了一輪瘋狂的“牛市”。

國家統計局2月26日公布的數據顯示，1月份，全國70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環比漲幅擴大，一線城市上漲明顯。其中，北京、上海、廣州、深圳等地新建商品住宅和二手住宅價格環比漲幅均比上月明顯擴大。

在去庫存的大主題之下，一線城市房價瘋狂的邏輯是什么？

突如其來的一線“牛市”

“年前簽約的，我看新聞說現在不動產交易排隊，我們當時也是買了號販子的號。據中介說，我們小區現在同樣戶型已經漲了快100萬元了。”近日，在北京西城區右安門附近新購置了房產的龐女士告訴記者，“感覺房價突然一下就漲起來。”

和龐女士有同樣感覺的王琦，則異常后悔自己稍早前的決定。年前，屬于剛需群體的王琦先后看了十幾套房子，但在猶豫之際，他看中的房子都被人搶訂了。“現在再看房已經感覺買不起了。”

上海的樓市比北京還要瘋狂。在歷經7個半小時的等待后，陳玉婷終于擠進人山人海的上海市閔行區房地產交易中心。迎面而來一位房產中介，看著臉生，可見著她就道喜：“姐，你賺了！”陳玉婷納悶：可我是來賣房的呀？

未幾，陳玉婷明白，在“買到即是賺到”的當下，這里幾乎每個中介都跟客戶說這樣的話。環顧周遭，買房的往往內心竊喜、笑逐顏開；而賣房的，多少都面露懊惱之色，心忖道：“早知道賣貴點！”還有一大批拿了號、等候的，無不伸長了脖子往里探，恨不得旋即在柜臺前坐下，把過戶手續給辦了，就好像晚幾分鐘，這房價又上去了。

不知道從何時開始，上海的房價猶如脫了韁的野馬，日漸瘋狂。有人拿上市公司做比較，稱很多上市公司即便拼上一年利潤也無力購得上海一套房。而按照現下的漲速，一個購房者走完首付、審批、過戶、銀行放款這一整套流程大致需要2到3個月，“其間有的人房子沒到手就賺了100萬元也并非天方夜譚，”陳玉婷說。

記者采訪發現，與往年春節后的成交淡季不同，今年一線城市的樓市節后迅速“入春”。中國指數研究院發布的數據顯示，2月15日到21日的7天時間里，北上廣深的銷售套數最低的為深圳，銷售958套。而銷售量最高的上海，則賣出了2740套。

房市火爆之下，曾經一度遠離媒體視線的“眾籌買房”模式再度被熱炒，一線城市聯合炒房的隊伍已越來越壯大。

眾籌炒房，主要有兩種模式：有的是幾個朋友湊齊首付，約定房價上漲到某個點時賣出，獲利按出資比例分成。還有的是投資客直接“包樓”，在看好某個新盤后，與開發商協商以某個價格承包整棟樓，留著慢慢賣。

杠桿炒房

不少人將一線城市房價的暴漲歸因于近期不斷出臺的利好政策。進入2月以來，幾乎每周都有樓市政策出臺。2月2日，央行出臺了首套房的房貸政策，20%的首付政策重出江湖；2月17日，央行再次發布消息，上調職工住房公積金賬戶存款利率；2月19日又迎來了營業稅、契稅的減免。除此之外，濟南首套房認定標準以“區”為單位，公積金貸款最高額度將上漲，幾乎每一條政策的出臺，都引發全民的高度關注。

值得注意的是，假如一線城市房價的上漲，是以剛需支撐和推動的，倒也無所謂，至少，不會有太大的風險。關鍵在于，從去年以來一線城市房價上漲的實際情況看，更多的是投資和投機造成的。尤其是投機，已經成為一線城市房價上漲的主推動力，成為近一段時間以來一線城市住房銷售的主力軍。

更重要的，在深圳、上海等一線城市以及南京等二線城市，許多投機者是以高杠桿來完成商品房投機任務的，有的是通過房產中介，有的是通過投資機構，更有一些P2P平臺也加入到了住房投機的行列中來，為商品房投機者提供資金支撐。

2月26日，央行行長周小川在G20記者會議上，就曾詳細解釋了在房地產去庫存方面，加杠桿與去杠桿如何平衡的問題。周小川表示：個人住房貸款在銀行總貸款的比重相對偏低。這預示著未來仍有加大杠桿的可能。

中原地產首席分析師張大偉表示，政府官方加的購房杠桿可以稱為場內杠桿，目前樓市最危險的是有更多的場外杠桿在出現，有些企業理財平臺各種首付貸款已可以將首付降低到5%，也就是杠桿率放大到20倍。甚至部分企業，已經可以提供契稅貸款。

交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹表示，部分地區有中介、開發商、貸款公司提供低首付或零首付的“首付貸”放大杠桿的現象，以及商貸零首付，可能導致不具備貸款資質的非理性購房，容易吹大房價泡沫，違約跑路的風險也較大，而且留給銀行的是價值不足、泡沫較大的房產，應加強監管和審查。

融資盤具有天然的脆弱性。股市中是這樣，房地產市場中也是這樣，只不過房地產市場貸款比較隱蔽些，不如股市中每天都公布融資融券數據，房市中每個季度才公布。但這種隱蔽性其實加大了泡沫破裂的成本，一旦潮水退去，發現在裸泳的被擊殺的速度會很快。

國泰君安首席宏觀分析師任澤平近日也撰文稱，今年的樓市類似于去年股市的“水牛”“杠桿牛”。“房市正呈加速趕頂跡象，2016年需警惕房市重蹈2015年股市和1991年日本泡沫崩潰覆轍。”

投資收益率下降，房貸成本下降，只要房價上升可以趕上3%的無風險年化收益率，房地產就會成為重要的投資選項。雖然購買股票享受經濟發展成果表面上看來是更理性的選擇，但中國股市的現金流證明，大部分上市公司沒有磚頭水泥和地段來得靠譜。

房地產的最后瘋狂似乎已成共識，這阻擋不了那些排隊購房的人，他們的邏輯是：這么多年來，排隊的人都對了，憑什么這一次就錯了？

中國樓市的“旱澇異象”

在一線城市房價大熱的同時，二線城市的房價則處于穩中有升的局面。以濟南為例，有10多家樓盤每平米售價一口氣上調了500元以上，最多的甚至超過了1500元。而二手房市場最近也挺熱，記者采訪多家中介后獲悉，最近不少二手房動輒漲個三四萬，而年前沒成交的房子，漲價后反而成交了。

至于去庫存壓力最大的三四線城市，其樓市依然“春寒料峭”。數據顯示，絕大多數三四線城市房價同比仍在下降。1月份同比跌幅最大的三個城市為湛江、蚌埠和襄陽，跌幅都超過3.5%。業內人士認為，三四線城市房價繼續下跌的可能性仍大。

“樓市去庫存是今年五大結構性改革之一。近期我國出臺了一系列旨在去庫存的稅收信貸政策，以鼓勵房地產市場消費。從目前情況看，政策的紅利激發了市場的人氣。突出表現在部分城市隨著城鎮化改革的推進，人均收入水平的提高以及二胎政策的放開等，市場對房地產的剛性需求和改善性需求持續旺盛。”民生銀行首席研究員溫彬指出，“但從全國總體看，房地產市場出現了結構性分化，一線城市與三四線城市‘冰火兩重天，前者交易活躍，房價快速上漲，而后者仍然面臨較大的去庫存壓力。”

溫彬認為，這種“冰火兩重天”的狀況反映出我國房地產市場的供需格局，即總體供需平衡，但結構上，收入水平較高、人口流入量大的一線城市，政策利好刺激了購房需求；而在三四線城市受經濟狀況、產業環境、收入水平等因素的影響，市場處于供大于求的狀況，政策的刺激作用相對有限。

值得警惕的是，短期爆發導致的市場潛在風險越來越大。張大偉認為，分化的市場格局下，房地產依然面臨巨大的風險，特別是一線城市的“地王”對房價上漲的要求非常高，未來一年二線城市將成為市場熱點。溫彬也指出，任何一種價格上漲都有合理的成分，但同時也不排除投機的因素。平穩、健康運行的樓市是市場樂見的，但往往在具體運行過程中會出現投機因素，帶來局部地區、某一時間段的非理性上漲，給市場發展帶來一定的風險。

有評論指出，中國樓市正在上演自1994年房改以來所未有的“天文異象”：多地大旱，亟需降雨，然而，盡管政府在旱區采取了人工降雨措施，但雨卻落到了澇區。

專家表示，引發中國樓市“旱澇異象”的根源還是在于供需矛盾，除了信貸等直接作用于房地產的政策以外，推動三四線城市加速轉型、完善公共服務和基礎設施、打破城鄉間壁壘等或許是解決中國樓市調控難題的一劑長效藥方。