農民工城市住房消費選擇的影響因素分析
——基于CLDS（2012）數據的實證檢驗

楊 巧，楊揚長

（中南財經政法大學金融學院，武漢 430073）

農民工城市住房消費選擇的影響因素分析
——基于CLDS（2012）數據的實證檢驗

楊 巧，楊揚長

（中南財經政法大學金融學院，武漢 430073）

利用2012年“中國勞動力動態調查”（CLDS）數據，研究了農民工城市住房消費形式選擇的影響因素。采用二值Logit模型進行計量，實證結果顯示務農經歷、工作時間、技術證書、住房公積金等農民工就業特征對住房選擇具有顯著的影響；同時幸福感、鄰里熟悉程度等影響農民工城市融入程度的指標亦對其住房需求產生作用。技術偏向型農民工與勞務偏向型農民工在其住房選擇上存在較大差別，前者更傾向于選擇購房?；谏鲜鲅芯浚环矫鎽涌斐鞘挟a業轉型，創造更好的就業機會，另一方面應加強農民工職業技能培訓，提高其就業能力。通過就業穩定性和就業質量的提高，增強農民工城市居留意愿，有效解決進城農民工住房問題，促進農民工市民化以及城鎮化進程。

農民工；就業狀況；城市住房；消費選擇

我國工業化、城鎮化進程中，大量人口由農村流動到城市，2015年《國民經濟和社會發展統計公報》數據顯示，全國農民工總量達到27 747萬人，比2014年增加352萬人?！笆舜蟆眻蟾婷鞔_提出要“有序推進農業轉移人口市民化”，2014年《國家新型城鎮化規劃（2014—2020）》有針對性地提出要促進1億農業人口落戶城鎮。加快農業轉移人口市民化的步伐，已成為我國提高城鎮化質量和推動經濟發展的關鍵所在。農業轉移人口市民化，意味著其進入城市就業和居住，其就業狀況、收入水平會影響其城市居留意愿，進而作用于其住房消費決策?，F實中，住房不僅是農民工在城市生存發展的物質保障，還決定了其進城后的社會生活環境，是農民工市民化的重要內容之一。當前通過住房制度的完善，建立解決農民工住房問題的合理機制，不僅有助于加快人口城鎮化速度，提高人口城鎮化質量，還可推動住房市場的供給側改革，促進房地產市場可持續發展。

1 文獻綜述

人口從鄉村向城市遷移，關鍵問題在于就業與住房。近年來國內對農民工就業與住房問題的研究成果頗豐。第一，研究農民工居住水平影響因素，探討農民工就業狀況對其居住水平的影響。王麗梅等[1]、彭華民等[2]、劉?？萚3]、石智雷等[4]、李瑩等[5]研究指出農民工城市就業狀況、收入水平、務工時間是影響其居住水平的主要因素。第二，研究農民工居住狀況對其城市居留意愿的影響。蔡禾等[6]、黃乾[7]等、陳春等[8]研究指出，相較于其他因素，農民工住房狀況對其城市定居意愿的影響最大；鄒一南[9]指出不同家庭生命周期階段的農民工家庭的永久性遷移決策受到住房因素的影響最大。第三，農民工購房決策影響因素。為推動新型城鎮化進程，有效化解當前房地產庫存，各地政府都出臺了促進農民工購房的政策，在此基礎上，董昕[10]、劉成斌等[11]、孫中偉等[12]研究了城市化進程中的拉力和推力對不同類型農民工家庭購房決策的影響。上述研究中，農民工住房問題的分析大多從住房面積、房屋設施、居住環境等角度展開，2015年后有學者對農民工家庭購房決策問題有一定研究，但尚缺少從農民工家庭住房消費形式選擇角度的分析。

家庭住房消費形式選擇即住房租買選擇，屬于典型的家庭經濟決策內容，Arnott[13]認為住房租買選擇不僅是家庭的消費選擇，也是其投資決策，人們會在消費預算約束下通過購房或租房，實現自身效用最大化。Herderson和Ioannides[14]認為經濟因素中收入、財產、房價等對家庭住房租買選擇起主導作用。Mok[15]認為經濟因素對住房選擇的影響是通過人口因素實現的，收入對住房租買選擇的影響實際是源于家庭所處生命周期階段的差異。Brow、Schwann和Scott[16]利用1990—2004年澳大利亞家庭面板數據構建Logit模型，發現家庭財富因素是影響住房租買決策的主要原因。Aarland和Nordvik[17]建立了挪威低收入家庭截面數據的probit模型，發現相比經濟變量，家庭特征變量對住房租買選擇的影響更為重要。與國外相比，國內學術界對住房租買選擇的研究較少。鄭思齊等[18]利用城市家庭截面數據研究發現，家庭特征與市場特征對住房租買選擇的影響顯著。虞曉芬[19]利用杭州住房市場調查數據，研究發現除家庭特征、住房特征、租購成本外，房價預期、遷移可能性、城市歸屬感等心理因素也是住房租買選擇的重要影響因素。郭新宇、薛建良等[20]對農民工群體住房租買選擇的差異進行了分析比較。

從上述研究成果出發，當前我國學術界對農民工就業與住房問題的研究視角較為單一，未全面考察農民工城市就業狀況對其住房消費形式的影響，實證中的數據樣本也大多是針對個別省份展開的調研。此外，學術界對住房租買選擇的研究主要針對城市家庭，少有對農民工群體住房租買選擇問題的研究。采用二值Logit模型研究農民工就業狀況對其住房租買消費選擇的影響，可以進一步了解這一群體不同住房消費形式的影響因素，完善住房制度和農民工市民化相關政策，為進城購房落戶和進城務工租房解決住房問題的農民工群體提供可行且有效的支持，推進城鎮化進程。

2 研究假設

在前述文獻研究基礎上，本文從2012年“中國勞動力動態調查”（簡稱CLDS）數據庫中篩選出農民工城市住房消費形式選擇的影響因素。本文的因變量是：“家庭現在居住的房屋類型”，分為完全自有和租住兩種類型。在自變量的設計上，本文分為三大類：農民工城市就業狀況、城市融合程度、個體與家庭特征。本研究認為農民工城市住房消費形式選擇會受到以上三方面因素影響，并提出以下研究假設：

假設1：城市就業狀況好，收入水平高，職業技術性含量高的農民工更傾向于在城市購買住房。

假設2：工作時間長、社會保障程度差的農民工群體更傾向于在城市租房解決住房問題。

假設3：農民工城市融合程度越高，越傾向于在城市購買住房。

假設4：受教育程度較高，已婚且子女數量較少，撫養負擔較輕的農民工更傾向于購房解決住房問題。

3 數據來源和變量描述

3.1 數據來源

本文數據來源于2012年CLDS，CLDS（2012）數據是“985”三期“中山大學社會科學特色數據庫建設”專項內容。該調查聚焦我國勞動力的相關議題，是一項跨學科的大型追蹤調查。2012年的調研樣本覆蓋了全國29個省、市、自治區（除港澳臺、西藏、海南）。本文根據研究對象的設定，選取了“被訪者出生時戶口性質”為“農業戶口”的樣本，在對數據進一步加工處理后，本文最終采用的樣本共有3 857個樣本。

3.2 模型設定與變量描述

住房的租買選擇是一個二值變量，使用傳統的線性回歸分析易使結果出現偏差。因此本文選擇使用二值Logit模型進行實證分析。[21]

其模型設定如下：

其中，X1為就業特征因變量，主要有是否有過務農經歷、家庭年總收入、工作時間、工作滿意度、專業資格證書的數量、公積金以及養老、醫療保險的有無等；X2為城市融入特征因變量，主要包括幸福感、城市中熟人數量以及與鄰里的熟悉程度；X3是家庭人口特征控制變量，主要包括年齡、性別、婚姻、子女數量、健康狀況、受教育程度等。

本文被解釋變量為所選樣本的住房租買選擇。在CLDS數據中，“家庭現在居住的房屋類型”明確反映了樣本農民工的住房消費決策。根據研究需要，本文剔除了“其他親友借住”等樣本，保留“完全自有”和“租住”兩個回答的樣本，并設置租買選擇的虛擬變量，將“完全自有”設置為1，“租住”為0。本文的主要解釋變量為農民工的就業特征。主要包括：是否有過務農經歷、家庭年總收入、工作時間、工作滿意度、專業資格證書的數量、公積金以及養老、醫療保險的有無等。其中，為防止異方差，對家庭年總收入取自然對數。另一重要解釋變量為農民工城市融合度指標，主要包括幸福感、城市中熟人數量以及與鄰里的熟悉程度。

為更好地研究農民工就業選擇對住房租買選擇的影響，本文控制了人口特征、家庭特征等已經得到證實的影響農民工城市居留意愿和居住水平的相關變量。主要包括年齡、性別、婚姻、子女數量、健康狀況、受教育程度等。變量的描述性統計結果見表1。

表1 變量的描述性統計

4 計量分析

4.1 全樣本二值Logit回歸分析

為觀察各主要解釋變量對住房租買選擇的不同影響，本文使用嵌套模型進行分析，模型結果見表2。就業特征模型中，除工作滿意度外，其余就業特征均呈顯著。農民工在進城務工前在農村一般從事農業生產活動，而我國農村農業發展較為落后，農民收入的微薄使得有務農經歷的農民工進城工作后往往不想再回農村進行農業生產，因而有務農經歷的農民工往往更決心通過住房購買居留于城市中。從專業技術證書上，我們可以看出擁有多種專業技術的農民工群體往往更傾向于住房的購買，這與當前城市就業崗位對農民工整體素質的需求提升有關，往往技術型農民工能獲得更高的收入，從而使其住房購買力得以提升。家庭年總收入對住房租買選擇產生負向影響，這可能與城市房價過高，農民工傾向于進行購房的儲蓄行為相關。農民工往往對就業方面收入等因素看的較為重要，而對工作環境、工作時間等的要求不高，從而導致工作的整體滿意度并不顯著。相比較而言工作時間的長短卻呈正向顯著，但其系數十分的小。此外，五險一金中，我們選擇了住房公積金、養老保險、醫療保險的有無作為因變量，從表中可以看出，三種相關保障的顯著度較低，有公積金有助于住房購買的選擇，而有養老、醫療保險卻對住房租買選擇產生負向的影響，這可能與農民工群體多在農村擁有替代的新農村養老、醫療保險相關。

城市融入模型中，所有變量均為顯著，尤其以鄰里熟悉程度最為顯著?！斑h親不如近鄰”，與住所鄰里熟悉程度的增加以及朋友的增加使得農民工在心理上對城市更有歸屬感，增加了其居留意愿，更可能傾向于購買住房實現城市居留。農民工在城市中幸福感程度亦有助于提升其購房意愿，但從實證結果看，系數較小。

家庭人口模型中，除了健康狀況與受教育程度不顯著，其余變量均顯著。從年齡變量看，隨著年齡的增長，農民工群體更傾向于購房解決住房問題，而資產積累相對較少的青年群體，工作的不穩定性和較差的經濟能力使其更傾向于租房。從性別上看，農民工家庭主事人為男性的相對于女性的而言，選擇購房的可能性更大，這與男性經濟能力較女性高相關。婚姻狀況亦是影響住房租買選擇的重要因素，在所有模型中其系數穩定在0.2左右，表明在城市中已婚的農民工群體比未婚群體更傾向于購房解決住房需求。另外購房所帶來的生活、教育的穩定性等利好因素使得子女數量對住房租買選擇亦產生正向的影響。

表2 全樣本二值Logit回歸結果

此外，全樣本模型中，在控制其他因素后，性別的因素呈現不顯著。而教育程度開始呈現正向的顯著，養老保險與醫療保險失去了顯著性。其他因素的顯著性均呈現較好的穩定度，表明了模型計量結果具有一定的準確性。

4.2 分職業類型二值Logit回歸

分職業回歸中，根據CLDS（2012）問卷中“最近一份工作（或目前職業）屬于什么職業種類”的回答，我們將職業類型分為無職業、勞務偏向型職業、技術偏向型職業，將問卷答案中的“無職業分類及代碼”歸為無職業類型；將“商業、服務人員”“農林牧漁水利業生產人員”“生產、運輸設備操作人員及有關人員”“非正式職業（保姆、看護）”等歸為勞務偏向型職業；將“負責人”“專業人員與技術人員”“辦事人員與有關人員”以及“軍人”歸為技術偏向型。其中勞務偏向型職業占據59.1%，表明進城務工人員的職業類型多集中于勞動密集型行業。

表3 分職業類型二值Logit回歸

從分職業類型的回歸結果（見表3）來看，職業類型對于住房租買選擇的影響表現明顯。無職業模型中，僅年齡、子女數量、務農經歷、鄰里熟悉程度等數個指標保持顯著。而勞務偏向型職業模型與技術偏向型模型的顯著性保持較好，這也體現了農民工就業狀況對其住房租買選擇影響的存在。具體來看，在勞務偏向型模型中，相對于技術偏向型職業模型，公積金失去了顯著度，這顯然與勞務偏向型職業較少有繳納公積金的情況有關。勞務偏向型中的有無務農經歷指標系數與全樣本模型的系數相反，這可能與勞務偏向型職業收入水平與農業生產收入相差較小，造成這一類農民工城市居留意愿不強。對比工作時間變量，我們可以發現由于勞務偏向型的職業勞動作業強度較技術偏向型大，工作時間長，導致農民工購房意愿下降。而從與職業能力水平相關的專業技術資格證書來看，技術偏向型模型保持顯著，但其系數較勞務偏向型小。專業技術資格證書數量對勞務偏向型農民工的邊際效用要遠大于技術偏向型農民工。在家庭總收入方面，我們同樣可以發現勞務偏向型農民工與技術偏向型農民工存在較大的區別。雖然兩者的系數都為負數，偏向于儲蓄行為，但技術偏向型的系數要遠遠大于勞務偏向型，這表明技術型農民工住房購買的意愿會更為強烈。

4.3 分區域二值Logit回歸

CLDS調查樣本覆蓋29個省、市、自治區（除港澳臺、西藏、海南），但我國區域之間發展不平衡，東中西部房地產市場發展狀況以及各地農民工收入水平、生活習慣等存在較大的差異，因而有必要進一步分區域回歸，以更好度量各區域農民工就業狀況對住房租買選擇的影響。本文根據國家統計局的東中西部分類，將北京、天津、河北、遼寧、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東等10省份歸為東部；吉林、黑龍江、山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南、內蒙古等9省份歸為中部；廣西、重慶、四川、貴州、云南、陜西、甘肅、新疆、寧夏、青海等10省份歸為西部。

從分區域回歸結果（見表4）來看，東中西部地區存在一定的差異。西部變量顯著性最好，與全樣本模型保持了較好的一致性。從東中西部的就業特征變量對比來看，有無務農經歷的系數在中部保持最大；收入變量上東部地區與中、西部系數相反，原因可能在于東部地區的農民工收入水平高于中西部地區；專業技術資格證書數量僅中部地區保持顯著。

表4 分區域二值Logit回歸

5 結論與建議

本文利用CLDS（2012）相關數據研究了農民工群體就業狀況對其住房租買選擇的影響，實證結果顯示農民工就業特征中，務農經歷、工作時間、技術證書、住房公積金等對住房租買選擇具有顯著的影響；同時幸福感、鄰里熟悉程度等影響農民工城市融入程度的指標亦對其住房需求存在重要影響；技術偏向型農民工與勞務偏向型存在較大的差別，前者更傾向于選擇購房?；谝陨涎芯浚ㄗh如下：

5.1 完善租賃型保障房供給及公積金相關政策

由于農民工群體中較大部分為勞務偏向型，城市購房意愿不強，但是勞務偏向型的工作機會主要集中在人口聚集度較高的大城市，目前公租房和廉租房大多只針對城市戶籍人群，對進城務工農民群體的保障缺失，因此需要進一步完善租賃型保障房分配制度。此外對于傾向于購房的技術偏向型農民工群體，在其購房前，通過租賃型保障房解決其住房問題，使其能較快完成購房的首付積累，通過住房公積金制度的完善，可以進一步提高這一群體的住房支付能力，為農民工購房提供有效金融支持。在完善農民工進城就業福利保障的同時，提高其城市居留意愿，增強住房消費能力。

5.2 提升農民工基本素質，加強農民工技能培訓

農民工的教育程度、職業技能、職業類型等就業特征以及幸福感程度等城市融合特征對增強農民工住房購房需求具有顯著的影響。因而政府應加強對農民工教育文化、職業技能的宣傳和培訓教育，在增強農民工城市歸屬感的同時，提升其就業質量和水平，穩定其生活和工作從而達到增強其在城市購房的意愿。同時，這也有利于促進農民工市場化進程，逐步推進新型城鎮化建設。

5.3 實行差異化政策，加快三四線城市產業轉型

我國不僅存在東中西部的經濟社會發展差異，而且存在一二三四線城市的發展差異。對于當前中央提出的通過農民工市民化適當消化房地產庫存的政策，各個區域各個城市應結合自身發展情況和特點，采取合理有效的差異化手段，循序漸進推動政策執行。就當前形式而言，三四線城市庫存壓力要遠大于一二線城市。因而，對于三四線城市而言，要加強產業轉型升級，創造更多更好的就業機會，吸引農民工定居購房。

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Factors of Migrant Workers’Urban Housing Tenure Choice——An Empirical Test Based on Data of CLDS in 2012

YANG Qiao，YANG Yang-chang
（School of Finance，Zhongnan University of Economics and Law，Wuhan 430073，China）

Based on the data of CLDS in 2012，the article studies the factors of migrant workers’urban housing tenure choice.The empirical results show that the employment characteristics of migrant workers such as farming experience， working time，technical certificate and housing fund have significant effects on housing tenure choice.At the same time，the indexes of migrant workers merging into urban community，such as degree of happiness and neighborhood familiarity also have an important effect on housing tenure choice.In contrast to physical workers，skilled workers are inclined to choose to buy a house rather than rent one.Therefore，on the one hand，the government should speed up the urban industrial transformation and create more job opportunities；on the other hand，the government should strengthen migrant workers’skill training，and improve their employment capacities.By improving employment stability and quality，it’s necessary to strengthen migrant workers’desire for living in cities and effectively solve their housing problem to promote the urbanization of migrant workers and the process of urbanization.

migrant workers；employment situation；urban housing；tenure choice

（責任編輯 劉雙良）

F291.3

A

1674-2362（2016）06-0011-06

2016-09-19

國家社會科學基金項目（14CRK015）；中央高?；究蒲许椖浚?510504）

楊 巧（1979—），女，湖北荊州人，副教授，經濟學博士，主要從事城市經濟學、房地產市場研究；楊揚長（1993—），男，浙江溫州人，碩士研究生，主要從事城市經濟學、房地產市場研究。