周邊環境因素評價在住宅類房地產項目環評中的重要性及要點探析

李海飛，沈璐，王波燕，朱婧睿

(1.舟山市環境保護科學設計研究院，浙江舟山　316021；2.舟山市固體廢物監督管理中心，浙江舟山　316021)

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周邊環境因素評價在住宅類房地產項目環評中的重要性及要點探析

李海飛1，沈璐1，王波燕2，朱婧睿2

(1.舟山市環境保護科學設計研究院，浙江舟山316021；2.舟山市固體廢物監督管理中心，浙江舟山316021)

摘要：從環境保護角度看，房地產開發項目的環境影響問題具有雙重性，既是環境污染源，同時也是被保護對象。由于房地產特有的商品屬性和人們對生活居住環境要求的日益提高，受環境因素影響，容易引發一系列房地產糾紛、環境糾紛、投訴等社會不安定現象，影響房地產的價值和品位。因此，房地產項目環評不但要評價其對外環境的影響，更應側重于環境因素對建設項目的影響，并提出相應的環境保護對策、建議或評價結論。

關鍵詞：房地產開發；環境因素；環境影響評價

環境影響評價是控制新污染產生的一種有效的環境管理制度，并具有法律強制性。隨著《環境影響評價法》的實施，環境影響評價工作逐步規范，評價深度和廣度逐步拓寬，理論和技術也不斷改進。近年來，隨著城市建設的發展，房地產開發項目已成為我國經濟發展的熱點行業之一，房地產開發建設項目的環評工作也越來越受重視，其評價理念和方法也日臻成熟。

房地產開發建設項目的主要類型包括住宅、寫字樓、公寓、商業等建筑工程，其對環境的影響具有兩重性：一方面，項目在建設過程及建成使用中，自身產生的廢水、廢氣、噪聲等排放對外部環境產生不利影響，是一處環境污染源；另一方面，房地產項目本身是居住、休閑、工作的場所，需要舒適、安靜的環境，又屬于被保護對象，特別是住宅功能的房地產項目對環境質量要求更高，近年來出現的信訪案件也較多。因此，住宅類房地產開發項目環評在評價其對外環境影響的同時，更應關注外部環境因素對建設項目的影響，重點評價周邊環境對其建設的適宜條件和制約因素，并提出相應的環境保護對策、建議和評價結論。這是房地產項目環評有別于其他類型項目環評的重要特點。本文以住宅類房地產項目為例，討論分析外部環境因素對住宅類房地產項目的影響，探討其評價要點及相關污染防治措施。

1周邊環境因素對房地產開發項目的重要性

環境因素對房地產價值產生影響，主要表現在環境優良會提升房地產的品質，從而提升其價值。隨著人們對生活質量的要求越來越高，對居住環境的健康、舒適和安全的關注也逐步提升，導致近年來居民對住宅區周邊污染源的投訴日趨增多。據統計，舟山市該類投訴約占全部信訪案件的90%以上，甚至出現多起群訪事件，成為社會的不安定因素，而且環境污染會使房地產出現不同程度的貶值。如部分鄰街住宅小區原本留有一定的建筑退界，減輕交通噪聲的影響，但是由于城市發展的需要，小區建成后可能會面臨周邊馬路的拓寬改建，住宅小區原有建筑退界變小及道路車流量增大，鄰街建筑受到交通噪聲及社會生活噪聲的影響也會增大，從而影響房地產的原有價值[1]。又如，某公寓的東側緊鄰一座建筑構件保養廠，根據環評，其油漆廢氣幾乎對整個小區都會產生影響，開發商則因為在該污染源未消除前不能交房而不得不延長建設期，并且在住宅預售時由于周邊環境污染源的存在，該小區的住宅售價比相近區塊每平方米低近千元。由此可見，周邊環境污染源會使房地產項目的價值出現不同程度的降低。而在一些保護區內，如在水源保護區或具有特殊功能的水體附近建設房地產項目，人類活動就要受到限制，那么房地產的價值也就不能實現，典型案例就是湖北省武漢市在長江防洪墻內開發的某高檔商品住宅，開發商的本意是讓業主享受長江美景，但由于其危害了長江防洪安全，而不得不將其拆除，經濟損失超過2億元。

2環評中突出周邊環境因素評價的必要性

2.1　加強環境因素評價是“以人為本”的體現

以往，房地產類建設項目環評大多沿用工業建設項目的評價模式、手段、方法、體系。從其評價因子的選取、評價重點以及報告書的章節設置可以看出，這種傳統的評價模式將房地產類建設項目視為污染類建設項目，注重了房地產項目開發建設對外環境造成的影響、污染物能否達標排放以及所采取的環境保護措施是否可行等，而忽略了外環境對房屋使用者造成的影響，這種評價模式沒有抓住房地產類建設項目環評的特點，不能適應現代社會對人居環境的要求。

房地產類建設項目環評注重外環境因素評價是“以人為本”的體現。例如，舟山市某住宅小區建設項目東側隔路有一座水泥廠，由于當時未對該地塊進行是否適宜建設住宅區的預評價，項目通過了規劃、國土等部門的審批，但在環評階段，環評預測結果顯示，項目東側水泥廠的粉塵和噪聲會對整個小區的環境質量造成較為嚴重的污染影響，除非水泥廠搬遷，否則該地塊作為住宅小區建設是不合適的。最后，通過市政府的協調，水泥廠整體搬遷后，該房地產項目才得以開發實施，使得新建的住宅小區免受環境污染的影響，避免了糾紛的同時，也使居住者可以享受良好的空氣環境，充分體現了“以人為本”的原則[2]。

2.2　突出區域環境質量和選址可行性的評價內容對房地產開發項目具有重要的現實指導意義

在房地產開發中，既要從整個城市總體布局和土地規劃的角度來考慮城市的總體環境，又要從房地產自身環境及其周圍環境等著眼進行房地產的規劃和設計。某一地塊是否適宜于開發建設住宅區，環境因素往往是其制約因素之一，尤其是在舊城改造的過程中，雖然項目所在區域總體規劃為居住區，但受產權、資金等各種因素的影響，不可能一次性大面積完成開發建設，往往是分期分批實施。那么該地塊所處環境是否適宜開發住宅區，或應采取哪些補救措施，通過環評則可充分反映。

目前，舟山市有多個擬開發的住宅建設項目周邊存在污染源，規劃或國土部門要求地塊所有單位在土地招拍掛前對地塊是否適宜建設住宅小區進行環境影響預評價和咨詢，只有在環評結論可行的情況下方可進行地塊掛牌拍賣或進入規劃開發程序；若環評結論認為周邊環境對擬建房地產項目有影響，則應通過改變房地產開發性質、調整項目總體布局、采取污染防治措施等方法，指導開發商在設計和建設過程中消除或減弱外環境對項目的影響；若環評結論認為該地塊因環境因素不適宜開發住宅區或其他房地產項目，環境管理部門、規劃部門也可將環評結論作為決策依據，不予審批，而開發商則可及時調整開發計劃，減少經濟損失。

2.3　加強環境功能區劃符合性和規劃相容性評價是判斷房地產開發項目是否可行的重要依據

建設“生態住宅小區”是房地產業發展的趨勢，通過生態功能區劃符合性可以了解到一個房地產開發項目是處于優化準入區、限制準入區還是禁止準入區，是否符合該區域的環境功能定位，若不符合項目所在區域的準入條件，是另行選址還是調整環境功能區劃。這些對開發商和決策者來說都具有一定的指導和借鑒意義。

此外，建設項目的實施必須與其所在區域的城市總體規劃、環境保護規劃、土地利用規劃相符，項目選址一定要避免與城市規劃的沖突，這是決定項目選址合理性的一個基本前提。目前，一些住宅小區選址存在問題，如選址在城鄉規劃的工業區或商住混雜區附近，這類住宅小區的居民日后受到外環境的不良影響的可能性很大，易產生環境糾紛，亦與“生態住宅小區”的建設理念相悖。因此，通過環境因素評價若發現項目與相關規劃不符，則應在項目審批階段予以否定，避免進一步的資金和人力損失。

2.4　加強環境因素評價對清除環境風險隱患和預防污染事件的發生意義重大

隨著城市化進程的迅猛發展，城市土地資源尤其是房地產用地日益稀缺，城市建設開始向周邊擴張，房地產項目存在“退城進郊”趨勢，以往存在于城郊的一些農藥、印染和化工等生產企業紛紛開始搬遷，原廠址往往被規劃用于房地產開發。由于農藥、化學物品及其副產物具有的持久性、“三致”毒性和環境激素效應等特性，對土壤、地下水都會產生較嚴重的污染，某些化學品、農藥及其副產物在痕量或超痕量的殘留水平都有可能給人類生命健康帶來巨大威脅和危害。如果不對原有場地的污染情況進行調查和評價，并根據評價結果采取相應的污染控制措施，可能會對未來的居住人群健康產生不良影響。

同時，隨著城市化的不斷發展，有些房地產項目存在著盲目開發現象，而通過環評，可充分掌握擬開發房地產項目周邊存在的重污染企業或重大危險源情況，預測評價該污染源是否會對擬建房地產項目產生環境安全隱患，并根據預測評價結果采取進一步的污染防治措施，可有效避免環境風險事故和污染事件的發生。

3房地產開發項目周邊環境因素評價的要點

3.1　區域環境現狀與建設場地環境調查

對區域環境現狀的調查應包括區域環境質量現狀，主要涉及區域大氣、噪聲、地表水等；地區的自然環境和社會環境狀況；項目附近環境污染源狀況，主要關注交通噪聲和企業設備噪聲，文化娛樂設施等社會生活噪聲源，周邊影響較大的工業污染源，餐飲業油煙、垃圾中轉站、污水處理站等異味、惡臭污染源，微波發射塔、高壓線、變電站等電磁污染源。

對建設場地的調查，主要是針對一些原有工業用地轉性為居地或其他用地，特別是已污染的工業用地轉變為居住等對環境質量要求較高的用地時，則可能會對未來居住人群的健康產生不良影響。原國家環境保護總局曾在2004年6月1日正式發布《關于切實做好企業搬遷過程中環境污染防治工作的通知》，明確要求所有產生危險廢物的工業企業、實驗室和生產經營危險廢物的單位，在技術結束原有生產經營活動，改變原土地使用性質時，必須經具有省級以上質量認證資格的環境監測部門對原址土地進行監測分析，報送省級以上環境保護行政主管部門審查，并依據監測評價報告確定土壤功能修復實施方案。原浙江省環境保護局亦于2007年9月14日正式發布《關于嚴格執行房地產項目環境影響評價制度的通知》，明確要求工業用地通過轉讓或“招標、拍賣、掛牌”的方式用于房地產開發的，有關單位應在轉讓或“招拍掛”前委托具有編制環評文件資質的單位對該地塊進行環境影響專題評價。詳細調查和評估該地塊原有的污染狀況，分析確認該土地的受污染情況，明確處置有關污染源的技術路線、投資、可行性及責任方，并就該地塊周邊可能對今后房地產開發及使用產生的環境影響進行分析、論證、預測和評價。環境影響專題評價內容須經土地轉讓或“招拍掛”雙方各自出具認可意見后，與評價內容一起報當地環保部門備案。凡未經環境影響專題評價，未能出具當地環保部門備案意見，未經當地環保部門確認已達到相應環境功能要求的，各級環保部門一律不得審批該房地產開發項目。對于這一點，在房地產開發項目的環境影響評價中尤應重視。

在區域環境現狀與建設場地環境的調查工作中，除了要收集大量當地和該區域的社會環境、自然環境、歷史資料、區域環境質量、項目附近及其周邊區域的發展建設規劃等，更重要的是應認真做好項目地塊及其周邊的現場踏勘工作，對周邊單位、企業和居民區等進行深入仔細的訪問了解，充分掌握第一手資料。對于工業污染源等一些影響較大的污染源，還應仔細調查企業的生產情況、生產工藝、主要有毒有害原輔材料的消耗情況、主要污染物排放情況以及企業的發展或搬遷規劃。通過資料搜集和現場踏勘，可以對掌握的信息進行研究，從而識別該區域及其周邊環境存在的污染源和污染物種類、性質、來源和大致的影響范圍。根據污染識別確定的可疑污染類型和污染源判斷，擬定監測項目、監測范圍、采樣方法、采樣頻次、采樣布點、樣品類型、樣品數目等，并根據監測結果來確定對本項目有影響的主要污染物。

3.2　外環境對房地產項目的環境影響預測

在污染源調查、環境影響識別和環境現狀調查結果的基礎上，可確定對擬建房地產項目有影響的主要污染物，評價其對本項目的污染范圍、污染程度。應根據相應的環評導則，設置專題進行外環境對本項目的環境影響預測分析和評價，要特別預測污染源在非正常排放和不利氣象條件下可能對擬建小區的環境影響。由于受時間、氣象條件、監測手段等的限制，在短時間內往往很難通過監測手段全面反映外環境對開發項目的污染范圍、污染程度，因此通過掌握該區域及其周邊環境的污染源源強及其排放情況，可定量預測其對項目的污染情況，尤其是預測大氣污染物在不利氣象條件下對項目的影響程度和范圍更為準確和高效。另外，噪聲污染具有直接感受性特點，且污染來源較多，對居民的生活影響較大，應予以重點評價。對于隱性環境污染，如原為工業用地區域的環境污染程度、電磁輻射、放射性污染對居民的影響亦不能忽視。

4減少周邊環境因素影響的對策和措施

針對房地產開發項目的外環境影響因素，往往存在房地產項目本身無法左右的特點，在項目環評中可以從以下幾個方面提出對策和措施：

(1)對于建設場地的土壤污染問題，首先應分清造成的土壤污染是內源還是外源，并根據確定的主要污染物、污染范圍、污染程度，結合污染物的理化性質選取適當的治理措施。污染土壤治理技術歸納起來可以分三大類：第一類為限制土壤污染物的擴散，如覆蓋、設置垂直和水平隔離層等；第二類為降低土壤中污染物的活性，如穩定和固化；第三類為土壤中污染物的分離、提取和最終處理。

(2)對于受交通噪聲或城區社會生活噪聲影響的房地產開發項目，則應采用在交通干線兩側的建筑留出一定的退讓距離；朝道路側門窗應安裝隔聲門窗；臨道路側房產作商業用房以起到對后面的居住房的隔聲屏障作用等。

(3) 對于周邊存在的超標排放廢氣、廢水、噪聲等污染物而使項目受影響的污染源，則應根據“誰污染，誰治理”原則，對污染源提出有效治理措施和對策使其達標排放，并要求當地環保行政主管部門予以監督執行；或可通過規劃調整、企業搬遷、點源治理等環境綜合整治手段，來改善城市區域環境。對于一些規模和影響較大的工業污染源或存在較大事故風險隱患的污染源，且在項目投入使用前又無法搬遷或消除的，則應在環評中明確否決開發建設房地產項目。

5結論

房地產項目的環境影響評價應本著“以人為本”的思想，關注其對外環境影響的同時，更應關注外環境因素對項目本身的影響，并提出相應的減緩措施，這不僅能為環境管理部門提供科學的決策依據，同時也能使人們能擁有更加優良的生活環境，促進社會和諧穩定。

參考文獻(References)：

[1]國家環境保護總局. 關于切實做好企業搬遷過程中環境污染防治工作的通知[Z]. 2004.

[2]浙江省環保局. 關于嚴格執行房地產項目環境影響評價制度的通知[Z]. 2007.

Discussion on the Importance and Key Points of Environmental

Factor Assessment in Environmental Impact Assessment

of Real Estate Development Project

LI Hai-fei1, SHEN Lu1, WANG Bo-yan2, ZHU Jing-rui2

(1.Zhoushan Municipal Scientific Design and Research Institute of Environmental Protection, Zhoushan 316021, China;

2.Zhoushan Municipal Supervision and Management Center of Solid Waste, Zhoushan 316021, China)

Abstract:From the environmental protection point of view, the environmental impact issue of the real estate development project has dual characteristics, which are an environmental pollution source and also an object needed to be protected. Due to the commodity attribute of real estate development and people’s increasing demand on living environment, the impact of environmental factors in the real estate development is easy to lead to all kinds of social unstable phenomenon, such as property disputes, environmental disputes and residents’ complaints, and affect the value and quality of the real estate development project. Therefore, the environmental impact assessment of a real estate project should not only assess the environmental impact on the external environment, but also focus on the impact of the environmental factors on the project itself. Accordingly, this paper puts forward corresponding environmental protection measures, suggestions and assessment conclusions.

Key words:real estate development; environmental factor; impact assessment

作者簡介：李海飛(1981—)，女，工程師，主要從事環境保護技術咨詢工作，E-mail：121738902@qq.com

收稿日期：2015-12-15

中圖分類號：X820.3

文獻標識碼：A

文章編號：2095-6444(2016)01-0093-04

DOI:10.14068/j.ceia.2016.01.025