試析房地產公司成本控制的要點問題

摘要：隨著社會的發展，房地產公司之間的競爭越來越激烈，為了在激烈的市場競爭中保持優勢，就需要做好房地產公司的成本控制。文章結合筆者多年的實踐經驗，針對房地產公司成本控制中的要點問題展開了探討。

關鍵詞：房地產公司；成本控制措施；固定成本；變動成本；成本構成 文獻標識碼：A

中圖分類號：F293 文章編號：1009-2374（2016）09-0164-02 DOI：10.13535/j.cnki.11-4406/n.2016.09.081

1 房地產企業成本構成

企業成本由固定成本和變動成本兩部分構成。固定成本是不變的，主要指土地成本、設計成本、建設成本，這些成本可以在不變成本中，通過預算就可以簡便計算出來的，相對固定，成本能最直接地衡量出建筑利潤多少。變動成本就是融資成本，包含銀行貸款利息和投資方利息兩部分。可以說，市場經濟的繁榮發展，使銀行業介入了地產開發系統，成為了地產企業的強大后盾，銀行貸款也是房地產企業最重要的融資渠道之一。這種成本的發生是不確定的。

2 房地產企業成本控制的重要性

和其他類型的產業相比較，房地產行業具有較大的特殊性，不同的房地產企業在銷售方面取得的收入相差不大，因為市場的行情已經基本上穩定下來，所以房地產企業要想在競爭激烈的市場上占據一席之地甚至是處于領頭羊的地位，只能或者是必須通過做好成本預算來實現。因為只有將成本預算控制好，才能使房地產企業按照既定的發展目標前進，不僅能夠保證工程的建設質量，同時會降低成本投入，利潤空間自然而然地就會提升上來。因此，成本控制工作對促進房地產企業目標的實現等方面發揮的作用是不容忽視的。

3 房地產企業成本管理

3.1 制定目標成本

人是房地產企業中最為活躍的因素，同時又是最具決定性的因素，所以人員和企業目標的制定有著不容分割的關系。因此，在為房地產企業制定成本控制目標的時候首先要注重全員參與，讓房地產企業中的每一位工作人員都了解和熟悉成本目標，不僅是施工人員，也包括管理人員、技術人員，不僅是上層領導，更包括基層的工作人員，讓每一位工作人員都意識到了解目標成本與自己的利益是息息相關的。在制定目標的基礎上對所有的人員進行監督和管理，讓他們的一舉一動都朝著目標的實現而邁進。除此之外，為了強化目標的實現效果，管理人員應該對整體的目標進行細化和分解，從大到小、從整體到部分，這樣一級一級地對目標進行分解，最終落實到最基層的施工中去。然后將目標預算付諸真真正正的實踐，這樣一來，目標從抽象變得具體，并且在實現目標成本的過程中要不斷對其進行完善和改正，將實際執行和目標之間的差距找出來，并不斷改正，保證施工人員和管理人員緊緊依靠目標而努力，促進工程的順利實施和完成。

3.2 制定完善的成本管理制度

眾所周知，制度具有約束性強的特點，在制度的約束與管理下，成本控制工作的開展會更加高效，所以要建立并健全成本管控制度，制度的建立只是一個方面，更重要的是將制度的具體內容付諸實踐，讓成本控制工作完全按照制度的規定來開展。

3.3 做好配合

工程載體是影響成本控制水平的重要因素，成本只是影響一個工程項目成功與否的因素，能夠很好地實現工程的既定目標更受到各個部門協調能力的影響和制約，為什么這樣說呢？因為只有加強工程單位中不同類型部門之間的密切協作與溝通，才能使施工質量、施工進度與施工的安全性同時得到保證，這就是節約成本的重要體現。反之，一旦工程質量得不到保證就會返工、重修或重建，而一旦安全得不到保證就會加劇安全事故的發生，造成的后果極其嚴重，而施工進度得不到保證同樣會增加企業運營成本，嚴重的會引起延遲交付而產生的賠償，由此看來，協調好各部門之間的關系并加強合作，保證施工質量、施工進度以及施工的安全性，最終實現降低工程成本的目的。

3.4 動態、靜態雙重控制

要想促進成本控制工作的順利開展，不能僅僅依靠靜態控制措施，同時也不能只靠動態控制手段，而是實現二者的有機結合，將施工中的不同環節進行聯系，讓工程的整體進度得到良好的協調，保證整體的施工質量，任何一個環節發生些許的變動，成本控制模型會隨之發生變動，便能及時地做出應對措施，增強了成本控制的可操作性與可控制性，動靜結合的成本控制措施直接加大了對于成本的管控水平，更重要的是一旦發現問題就會在第一時間內發現并做出應對，在項目的任一時間點都能實時掌握項目最新的成本狀態。

4 房地產項目成本控制具體措施

4.1 財務成本控制

資金成本和稅務成本是財務成本的兩個主要組成部分。企業的資金得到了怎樣的分配和利用，可以通過現金流量的使用報表體現出來，在此基礎上分析資金利用的合理性并有針對性地做出調整，發揮和實現資金的最大利用價值，同時企業要對稅務方面的法律法規了然于胸，以期達到節約稅負的目的。

4.2 工程成本控制

建設成本和配套成本是工程成本的主要構成部分，成本控制機構在分析施工成本的基礎上制定成本控制方案和控制目標，并實現對于工程施工進度的良好的控制。在施工過程中要控制變更的出現，完善簽證管理，禁止暗箱操作，從各個方面對工程成本進行控制。

4.3 管理成本控制措施

要想提高房地產企業的整體成本控制水平，離不開企業中的全體工作人員，只有全體人員共同樹立足夠高的成本控制意識和觀念，才能發揮資金的最大利用效率，為房地產企業謀求更多的經濟效益和社會效益。

4.4 房產公司各階段成本控制

4.4.1 前期控制。一般情況，拿地后首先進行的是三能一平和臨時圍墻，圍墻設計樣式及標準影響經濟性。我們公司曾有項目，一來就按2.1米的高度砌圍墻，結果不符合地方相關標化規定。規定中市區項目臨時圍墻高度要達到2.5米，只能重砌，這既浪費錢又浪費時間。再一個就是圍墻樣式選擇也直接影響造價，一般磚砌圍墻幾百塊一米就夠了，但如果換成鍍鋅鐵皮的，造價就達每延長米上千元。如果是營銷需要，僅部分采用鍍鋅鐵皮就可以了，不需要全部采用，畢竟這是個臨時性的圍護設施。地質勘察也不容忽視，我們有個項目，網格距選擇太大，布點不合理，結果勘察報告失去了對實際的指導意義。這個項目的樁基招標工作已結束，打工程試樁時發現，實際發生的打樁地質情況與原先的勘察資料出入比較大，樁基施工單位要求調整合同。最后重新補勘，重新招標，前后浪費了三個多月時間，想想對于房產公司，三個月工期就這樣浪費了，財務成本增加了。

4.4.2 設計控制。

第一，設計的經濟性。設計階段是成本控制是整個成本控制中最重要的一個環節，盡可能采用限額設計，設計前盡可能提供詳細的產品定位，相關的前期設計資料、技術經濟指標，比如土建這塊設計的經濟性主要是鋼筋和砼的用量指標上，而用量指標在地下室的成本控制中尤其重要。如果在設計中沒有限額指標，造價就無從控制。常規地下室鋼筋含量每平方米為150～200kg，砼含量為第平方米1立方。地下室影響砼用量的地方主要是底板的厚度，而底板厚度跟地上建筑的層數、抗震等級、人防、地質條件等原因是相關的。設計的指標差異對成本的影響是不可逆的，設計不光要考慮可靠和安全性，更應在保證可靠性前提下兼顧設計的經濟性，從源頭上控制成本。

第二，設計資料的完整詳細和準確性。完整而精度較高的施工圖紙對成本的控制也是不可忽視的。設計資料完整的項目，我們可以采用施工圖包干合同，成本會在可控范圍。圖紙不完整，無法實現包干，項目進程中的設計變更而造成的造價調整會難以控制。

設計變更是工程變更的主體內容，約占工程變更總量的70%以上。常見的設計變更有：因設計計算錯誤或圖示錯誤發生的設計變更，因設計遺漏或設計深度不夠而發生的設計補充變更，所以提高設計的精度可以在源頭上控制成本。

4.4.3 合約控制。動態成本控制要以合同為中心，在合同簽訂過程中相關條款的約定對成本的影響是隱形的。

如現階段總包合同一般還是采用可調價格合同的居多，合同中要明確約定計價的依據、標準。設定臨界浮動點的，漲浮臨界點以內部分是否可調，合同中也需明確。一般總價下浮的合同，價差也應該參與下浮。有個案例，總包合同下浮率很高，但在計價依據相關文字上卻模棱兩可，分析后大體意思是定額部分下浮，人材機補差不下浮，而定額鋼鋼筋才2000多元一噸，商砼200多元一立方，人工是30多元一工，光價差部分下不下浮造價就要相差1000多萬元。

合同條款和文字的嚴密性是需要每一位成本相關人員反復斟酌的，以確保公司利益最大化。

4.4.4 工程施工過程中的變更控制。施工全過程中，要嚴把施工方案審批關，不輕易變更措施方案。

5 成本控制中的評估界定

將目標成本確定下來，為了增強實施效果，應該建立目標責任制，將成本控制責任落實到每一個人身上，對成本控制效果進行實時和全程的控制，并且對成本控制效果進行反饋，根據結果確定改進措施，將實際的成本控制效果和目標成本進行實時的比對，以期對整個項目的成本水平進行體現；應該建立成本數據庫，為成本控制提供必要的數據，同時成本數據庫的建立也是重視知識體現，在房地產企業內部營造一種積極好學的范圍，為做好成本管控打好堅實的基礎。

綜上所述，房地產行業的發展雖然取得了長足的進步和改觀，但是其中存在的諸多問題仍然是很棘手很明顯的，尤其是成本控制方面的問題直接制約著房地產企業利潤的獲取，目前房地產企業在管理方面具體來說存在管理過于粗放、不夠精細化等各方面的問題。而房地產企業要想促進自己的長遠健康與可持續發展，必須花費更多的時間和精力進行成本控制策略方面的創新，做好成本核算工作，減少不必要的成本浪費，提升利潤空間。

參考文獻

[1] 黃巖.淺析房地產開發企業成本控制[J].經營管理者，2010，（13）.

[2] 呂萍萍.房地產開發成本核算與控制[J].現代經濟信息，2010，（12）.

作者簡介：汪小杰（1978-），女，浙江淳安人，身份證號碼：330127197810185320。

（責任編輯：周 瓊）