我國“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)及政策建議

□文/姜　婕（上海大學(xué)　上海）

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我國“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)及政策建議

□文/姜婕
（上海大學(xué)上海）

［提要］我國“人口老齡化”問題嚴(yán)峻，使得我國養(yǎng)老方式不斷創(chuàng)新。我國在引進(jìn)外國的“以房養(yǎng)老”模式之后，首先在北京、南京、上海、武漢四地進(jìn)行試點(diǎn)。本文從我國存在的幾種試點(diǎn)模式現(xiàn)狀出發(fā)，分析近年來這些試點(diǎn)存在的風(fēng)險及陸續(xù)失敗的原因，最后針對我國“以房養(yǎng)老”的特殊情況，提出幾點(diǎn)對策建議。

關(guān)鍵詞：“以房養(yǎng)老”；倒按揭

原標(biāo)題：關(guān)于退休規(guī)劃下“以房養(yǎng)老”模式的探討

收錄日期：2016年4月8日

引言

目前，我國人口老齡化已經(jīng)成為亟待解決的社會問題。截至2014年12月，我國60歲以上老年人數(shù)量已超過2億，占總?cè)丝诘?4.9%。在此嚴(yán)峻的狀況下，以房養(yǎng)老作為養(yǎng)老的補(bǔ)充模式是改善老年人生活狀況的重要途徑。

一、我國“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)現(xiàn)狀及基本特點(diǎn)

（一）我國“以房養(yǎng)老”現(xiàn)狀。目前，美國的住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)及其市場最為成熟，而我國的“以房養(yǎng)老”概念則是自20世紀(jì)90年代從國外引進(jìn)過來的，在不斷的探索與嘗試中已經(jīng)走過了十多個年頭。“以房養(yǎng)老”在2003年兩會上首次被提及用以拓寬養(yǎng)老金來源渠道。從第一次被提及至今已經(jīng)有10年的時間，2013年9月13日國務(wù)院正式發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，明確指出要開展“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點(diǎn)”工作。目前，我國已經(jīng)在北京、上海、南京及武漢進(jìn)行過“以房養(yǎng)老”的試點(diǎn)。主要存在四種模式：一是北京的幸福人壽“出租換養(yǎng)”模式；二是上海市公積金管理中心“售后返租”模式；三是南京溫泉留元老年公寓“以房換養(yǎng)”模式；四是中信銀行“養(yǎng)老按揭”業(yè)務(wù)模式。可是由于“以房養(yǎng)老”模式發(fā)展的時間仍然不長，業(yè)務(wù)還不夠成熟，目前我國的“以房養(yǎng)老”仍未能得到大規(guī)模的推廣，僅處于試點(diǎn)階段，并且試點(diǎn)的效果也不盡如人意。

（二）我國“以房養(yǎng)老”的特點(diǎn)

1、適合人群。我國的“以房養(yǎng)老”主要針對的人群基本要滿足以下三點(diǎn)：首先，老人需要年滿55周歲或以上（不同的模式要求不同，但至少要滿55周歲）；其次，老人需要擁有可以自由支配的一套或者以上的自有住房，并且其所處地段不能太差，房屋亦不能太過陳舊，從而不會影響機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)市場上對其進(jìn)行處理；最后，老人的在養(yǎng)老撫養(yǎng)方面不健全。種種這些情況都將會成為老人在退休后可能進(jìn)行“以房養(yǎng)老”的動機(jī)。

2、“以房養(yǎng)老”中存在的風(fēng)險特點(diǎn)。“以房養(yǎng)老”本身會存在一些固有的風(fēng)險因素，另外在我國的運(yùn)行中又會存在特定的風(fēng)險因素，這些風(fēng)險總體可以概括為兩類：貸款機(jī)構(gòu)風(fēng)險和借款人風(fēng)險。

（1）貸款機(jī)構(gòu)風(fēng)險。貸款機(jī)構(gòu)風(fēng)險又可以細(xì)分為長壽風(fēng)險、利率風(fēng)險、房屋貶值風(fēng)險及土地使用權(quán)風(fēng)險等。長壽風(fēng)險與貸款人的壽命有關(guān)。倘若老人由于長壽，其對房屋的使用年限超出了最初的設(shè)定年限，貸款期限越長，則機(jī)構(gòu)承擔(dān)的風(fēng)險就會加大。利率風(fēng)險為當(dāng)預(yù)期利率的變動和實(shí)際利率變動不一致時，貸款提供方要么會面臨貸款額及應(yīng)計(jì)利息高于所抵押房產(chǎn)價值的風(fēng)險，要么會面臨借款人提前終止合同的風(fēng)險。房屋貶值風(fēng)險以及土地使用權(quán)風(fēng)險，“以房養(yǎng)老”模式最重要的載體便是房地產(chǎn)，而房地產(chǎn)市場的變化有可能會造成房屋貶值的風(fēng)險。

（2）借款人風(fēng)險。借款人風(fēng)險同樣可以細(xì)分為：房屋增值風(fēng)險、機(jī)構(gòu)破產(chǎn)風(fēng)險、貸款方的道德風(fēng)險和費(fèi)用風(fēng)險等。房屋增值風(fēng)險，相對于貸款人會面臨的房屋貶值風(fēng)險而言，對于借款人來說，同樣具有房屋增值風(fēng)險。中國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度一直很快，但是如果借款人將房地產(chǎn)抵押給貸款人，那么老人百年后，房屋的增值收益都將由貸款人得到。機(jī)構(gòu)破產(chǎn)風(fēng)險，由于“以房養(yǎng)老”現(xiàn)在在中國的試點(diǎn)基本是由銀行、保險等機(jī)構(gòu)在運(yùn)行，所以一旦這些機(jī)構(gòu)由于經(jīng)營不善或者“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)運(yùn)營沒有達(dá)到機(jī)構(gòu)的預(yù)期，就有可能會導(dǎo)致業(yè)務(wù)的停止運(yùn)營，甚至有機(jī)構(gòu)破產(chǎn)的可能。道德風(fēng)險，借款方一旦將自有房屋抵押給貸款方，如果老人搬離了原來的住處，住進(jìn)了貸款方提供的養(yǎng)老院或者為借款方提供的出租房中，由于合同已經(jīng)簽訂，所以可能會存在貸款方對借款方存在照顧不周或者物業(yè)管理不周等道德風(fēng)險。以至于老人的生活質(zhì)量受到不良影響。最后，還有可能出現(xiàn)費(fèi)用風(fēng)險。

二、我國“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)存在的障礙

（一）養(yǎng)老觀念的障礙

1、財(cái)產(chǎn)遺留問題。在中國傳統(tǒng)觀念中，父母百年歸老之后，總是希望能夠遺留一些財(cái)產(chǎn)給子女。而房產(chǎn)作為普通家庭的一項(xiàng)重大資產(chǎn)，父母無疑更加希望可以在自己百年歸老之后將房屋作為自己的遺產(chǎn)繼承給子女。

2、老人生活習(xí)慣障礙。老人在前半生大多數(shù)時間都是在自己的房屋中安度的，如果借款人收走房屋，要求老人搬至養(yǎng)老中心或其他地方再重新開始適應(yīng)新的環(huán)境，也有悖于老人的居住情感和生活習(xí)慣。南京模式和北京模式都存在這個問題，在南京模式中，老人需要入住到提供的老年公寓，而北京模式中，老人則被要求入住壽山福海養(yǎng)老中心。

3、產(chǎn)權(quán)移交問題。賣房返租模式一開始就要求變更老人的房屋產(chǎn)權(quán)，這是廣大老年人心理上無法接受的，比如上海模式就有這樣的問題存在。

（二）無政府介入而導(dǎo)致的障礙

1、公信力不足障礙。從國際上看，任何國家和地區(qū)的“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)，無論何種模式，政府無不參與其中，有的甚至直接主辦或者出資參與，有的成立專門機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)督與管理，等等。我國南京、上海、北京等地“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)失敗的原因固然有前述的諸多因素，但民間運(yùn)作、缺乏政府的參與、缺少公信力無疑也是一個不容忽視的重要原因。

2、機(jī)構(gòu)利益至上問題。由于“以房養(yǎng)老”主辦方多為一些企業(yè)公司，或者銀行、保險等金融機(jī)構(gòu)，所以都是以營利為主要目的的。而且“以房養(yǎng)老”費(fèi)用本來就存在很高的現(xiàn)象，這就必然會導(dǎo)致機(jī)構(gòu)對房產(chǎn)普遍的估價過低問題，有些物業(yè)價值甚至只能拿到估值的一半。最終老人能夠從貸款人處每月拿到的養(yǎng)老保障可能都不能滿足當(dāng)?shù)氐淖畹蜕畋Ｕ稀?/p>

（三）產(chǎn)品定價及保險精算模型復(fù)雜。產(chǎn)品定價是反向抵押貸款推出的核心環(huán)節(jié)，產(chǎn)品定價是否合理，在一定程度上決定了住房反向抵押貸款的成敗。假如產(chǎn)品定價過高，申請人得到的貸款數(shù)額過低，申請人將失去興趣，住房抵押貸款就會面臨需求不足的問題；如果產(chǎn)品定價過低，則貸款人面臨著到期后貸款收不回來的風(fēng)險，可能以此帶來虧損，貸款人的積極性會大大減少。

三、我國“以房養(yǎng)老”障礙解決對策

（一）由政府輔助建立一個獨(dú)立的“以房養(yǎng)老”辦公機(jī)構(gòu)。政府需要在“以房養(yǎng)老”這一辦法中有所作為，可以通過為機(jī)構(gòu)進(jìn)行適當(dāng)擔(dān)保或者對其進(jìn)行稅收優(yōu)惠的辦法，減少貸款最終落實(shí)到借款人手里的阻力。并且要輔助建立一個獨(dú)立的“以房養(yǎng)老”辦公機(jī)構(gòu)，更加專業(yè)性地為孤寡老人進(jìn)行服務(wù)。

（二）推出“以房養(yǎng)老”保險。“以房養(yǎng)老”存在利率風(fēng)險、房產(chǎn)價格波動風(fēng)險和長壽風(fēng)險等，所以對于承接了“以房養(yǎng)老”的主辦方來說，未來無疑具有很強(qiáng)的不確定性，所以可以將這些風(fēng)險以保險的方式部分或者全部轉(zhuǎn)嫁給第三方保險公司，由善于進(jìn)行保險精算的保險公司來分擔(dān)風(fēng)險，對于借款人來說也能提高其進(jìn)行“以房養(yǎng)老”的意愿。

（三）推出“以房養(yǎng)老”證券化。“以房養(yǎng)老”的承辦方可以將房屋進(jìn)行打包進(jìn)行證券化，在二級市場上進(jìn)行流通，提前收回房屋的價值，利用這部分資金在金融市場上進(jìn)行在投資，不僅分散了風(fēng)險，還可以利用其投資收益給予老人適當(dāng)比率的收益作為額外的養(yǎng)老保障。

（四）補(bǔ)充“以房養(yǎng)老”模式，不斷進(jìn)行創(chuàng)新。陳鵬軍（2013）基于居民對民間機(jī)構(gòu)主辦養(yǎng)老的不信任，提出要加大政府的參與，并提出了兩種基于政府參與的“以房養(yǎng)老”模式：一是基于政府擔(dān)保的有贖回權(quán)的住房反向抵押貸款模式；二是基于政府擔(dān)保的“以租換養(yǎng)”模式。這兩種模式在一定程度上客服了“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)模式中存在的比如群眾公信力不足及關(guān)于房產(chǎn)贖回權(quán)等問題。

除此之外，轉(zhuǎn)變老人的固有養(yǎng)老觀念也是推行“以房養(yǎng)老”的一大對策。

中圖分類號：C91

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