服務式辦公室發(fā)展制約因素分析

□文/陳 奇 余 忠

（福建農林大學管理學院旅游學院福建·福州）

服務式辦公室發(fā)展制約因素分析

□文/陳 奇 余 忠

（福建農林大學管理學院旅游學院福建·福州）

通過對服務式辦公室行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與特點的梳理及分析，認為服務式辦公室行業(yè)存在利潤來源不確定性大、融資渠道受限、市場管理難度較大、跨地區(qū)經營服務式辦公室租賃的難度較高等問題，并提出企業(yè)應注重從產業(yè)鏈的整合中尋求新的增長空間、重視品牌經營、增強企業(yè)實力，政府應創(chuàng)新金融產品以拓寬企業(yè)融資渠道、建立健全政府支持體系以規(guī)范市場運作等建議。

服務式辦公室；聯(lián)合辦公；盈利模式；商業(yè)模式

原標題：服務式辦公室發(fā)展的制約因素分析

收錄日期：2016年8月1日

一、服務式辦公室的興起

服務式辦公室也可稱為商務中心，是指全裝全配的可供出租的辦公室，為客戶提供靈活租賃和高附加值的商務外包服務，包括前臺公共秘書、訪客接待、會計做賬、公司注冊以及代辦其他事務等。

20世紀70年代末期，服務式辦公室開始在美國興起，由于其提供的一站式服務能使企業(yè)專注于核心業(yè)務的運營，提高了企業(yè)的時間效率，在歐美等經濟發(fā)達國家備受追捧。2005年左右，國外商務中心運營商大肆進軍中國市場，在北京、上海等一線城市設立連鎖機構進行運作，并在國內房地產盛宴中一步步成長和壯大，中國由此開始接觸了解服務式辦公室。隨著寫字樓價格虛高、空置率逐年上升等現(xiàn)象的出現(xiàn)，國內房地產商和房地產服務商開始紛紛將目光轉向服務式辦公室這一簡單的商業(yè)機會，借鑒模仿其運作模式，服務式辦公室得到大面積推廣。近兩年，隨著國家對大眾創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的大力倡導和鼓勵，服務式辦公室的市場需求急速增長，從北京、上海等一線城市向廈門、南京等二三線城市蔓延，市場規(guī)模進一步擴大。

二、服務式辦公室的發(fā)展現(xiàn)狀和特點

（一）服務式辦公室發(fā)展現(xiàn)狀

1、服務式辦公室的市場規(guī)模。服務式辦公室的發(fā)展在歐美國家已經比較成熟，品牌在長時間的市場磨礪中得到了品質的提升和鞏固，形成了跨越地區(qū)的品牌效應。以雷格斯為例，擁有2，000家商務中心，分布于全球104個國家750座城市中，為客戶提供高品質的辦公空間，雷格斯的優(yōu)質服務為其贏得了豐富的客戶資源，有超過一半的世界500強企業(yè)和跨國公司選擇與雷格斯合作。目前，中國的服務式辦公室市場還處于發(fā)展期，北京和上海等一線城市的市場規(guī)模較大，也較為成熟。截至2016年3月份，上海知名品牌所開設的服務式辦公室地點已經超過了120個，在三年中增加了91%，在所有城市中位列其首，北京則達40多個。據(jù)相關統(tǒng)計顯示，中國的服務式辦公室市場在亞太區(qū)服務式辦公室市場中位列首位，至今有超過225個服務式辦公室，極具發(fā)展?jié)摿Α?/p>

2、服務式辦公室商業(yè)模式類型。目前，中國市場上的服務式辦公室出現(xiàn)了三種主要經營模式：一種是單純的聯(lián)合辦公空間，開發(fā)商持有物業(yè)并運營，提供柔性的辦公空間，以租金為主要收入來源，其客戶類型主要是辦公地址變遷過渡使用的企業(yè)和特定項目需求者；第二種是開發(fā)商僅作為物業(yè)持有者，不參與運營，由運營商采用承租改造方式獲得辦公空間，租給有需要的客戶，掙取其中的租金差，即所謂的“二手房東”。同時，運營商還提供孵化服務，對入駐公司進行創(chuàng)業(yè)指導，并從中獲取股權收益，此類商業(yè)模式的收入來源則比較多元化，除了租金和股權收益還包括過程中提供的增值服務費用等等，主要面向中小微私營企業(yè)、初創(chuàng)型企業(yè)以及新市場開拓者招租；第三種則是類似于傳統(tǒng)的孵化器，以投資入駐企業(yè)為主，該模式基本上是不收取入駐公司租金的，以投資回報為主要利潤來源，適合創(chuàng)業(yè)型企業(yè)入駐。

（二）服務式辦公室的特點。相對于傳統(tǒng)寫字樓的經營模式而言，服務式辦公室的經營模式發(fā)生了革命性的變革，主要體現(xiàn)出以下四個方面特點：

第一，從重資產到輕資產的變革。房地產業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，傳統(tǒng)模式下開發(fā)商從項目開發(fā)到公開招租不僅需要經過一個漫長的運作周期，并且需要投入大量的資金，而服務式辦公室的運營商通過與開發(fā)商合作獲得辦公空間并進行業(yè)務改造升級，極大地縮短了運作周期，可以快速地回籠資金。

第二，產品形態(tài)的改變。一方面?zhèn)鹘y(tǒng)寫字樓以面積為租賃單位，而服務式辦公室以工位為租賃單位，增加了辦公空間的靈活機動性；另一方面伸縮自如的租賃期限和租賃標的，可以隨時迎合企業(yè)需要，減少因商業(yè)計劃或目的變化帶來的損失。

第三，從“擁有”到“共享”的轉變。在服務式辦公室模式下，會議室、茶水間等不再是客戶的私有財產，而是由運營商以公共資源的形式提供，客戶根據(jù)需要付費使用。從擁有到分享的轉變，對客戶而言，可以有效地降低企業(yè)的開發(fā)成本；從運營方的角度來看，資源通過租賃循環(huán)使用，邊際成本趨向于零，可為企業(yè)獲得更大的市場。

第四，從辦公空間到服務的變革。傳統(tǒng)模式所提供的僅僅是作為企業(yè)基本需求的辦公空間，而服務式辦公室則以服務性為主。運營商提供的一站式服務在幫助企業(yè)降低初期投入成本的同時，也可以幫助租客降低創(chuàng)業(yè)門檻，提高時間效率，加速其事業(yè)的發(fā)展進程。而對運營方而言，由于客戶的后續(xù)發(fā)展運營商都有參與其中，從而形成客戶黏性，為運營商奠定了客戶資源基礎。

三、制約服務式辦公室發(fā)展的因素分析

（一）利潤來源不確定性大。本文第二部分介紹了服務式辦公室市場出現(xiàn)的三種商業(yè)模式，相應的產生了三種盈利模式，除了基本的以租金為主業(yè)收入外，還包括服務費、VC投資等等，但這些模式如何持續(xù)賺錢還沒有一個清晰的答案。一方面服務式辦公室的商業(yè)模式運營核心在于，在CBD等黃金地段以低折扣獲得辦公空間，裝修改造后散租給目標客戶，并提供各種增值服務，租金差是其盈利模式的主要支撐，而幫助入駐企業(yè)提高時間效率，降低創(chuàng)業(yè)門檻是服務式辦公室的核心吸引力，但由于包含了地理位置和增值服務等因素，服務式辦公室的收費并不低，北京服務式辦公室最低價為3，800元/月/工位。而中國服務式辦公室的目標客戶多為中小微企業(yè)以及初創(chuàng)型企業(yè)，他們更傾向于選擇價格便宜的辦公產品。顯然，現(xiàn)有模式下的辦公產品難以滿足客戶的需求。租金和辦公位置的關系難以協(xié)調是該模式的一大弊端；另一方面所謂的財稅代理等增值服務費用是否能為企業(yè)帶來利潤也沒有明確答案，由于現(xiàn)行代理機制的不完善，導致運營商與入駐企業(yè)的利益較難彌合，入駐企業(yè)是否愿意將生意交給他人打理尚不得而知。再者，為了降低運營成本，這些企業(yè)并不愿意挪出過多的額外成本來支付運營商提供的各種專業(yè)服務。

（二）融資渠道受限。服務式辦公室的初期運營需要投入較大量的資金，來源顯然以融資為主，而融資渠道受限卻阻礙了服務式辦公室行業(yè)的發(fā)展。首先，服務式辦公室行業(yè)作為輕資產企業(yè)，是不擁有物業(yè)產權的，傳統(tǒng)銀行貸款則需要企業(yè)提供抵押資產來保護自身利益，從而使得運營商因沒有抵押資產而無法通過融資申請，在一定程度上影響了服務式辦公室市場的擴張；其次，金融機構為了避免風險，需要企業(yè)提供信用信息。服務式辦公室行業(yè)屬于新興行業(yè)，市場擴張較快，總體呈現(xiàn)數(shù)量多、規(guī)模小的特點。管理制度不健全，財務制度不規(guī)范、不透明等問題比較嚴重，導致企業(yè)信用水平偏低，從而難以滿足金融機構的信用要求；最后，我國金融機構金融產品單一、沒有針對各行業(yè)的特點創(chuàng)新相應的支持體系，在一定程度上影響了服務式辦公室融資渠道的建設。

（三）跨地區(qū)經營服務式辦公室租賃難度較高。縱觀我國服務式辦公室市場，區(qū)域特征非常明顯。形成以北京、上海等一線城市為聚集地，二三線城市零散分布的總體格局。究其原因主要有兩個方面：首先，我國經濟發(fā)展不平衡，地方歷史文化差異大，導致服務式辦公室模式不能進行簡單復制，定位難以把握。一方面區(qū)域經濟的發(fā)展水平決定了所在地區(qū)是否存在租金差以及較好的創(chuàng)業(yè)環(huán)境與創(chuàng)業(yè)氛圍，這些需求是服務式辦公室盈利模式的支撐；另一方面不同地區(qū)的歷史文化特點會導致客戶群體在對聯(lián)合辦公這種新的辦公概念的接受和理解上出現(xiàn)偏差，特別是對于二、三線城市的中小微企業(yè)來說，使用一次會議室付一次錢的商務做法是不經濟的。一是出于對市場情況的了解，他們更傾向于在當?shù)貙ふ曳献约盒枨蟮霓k公場所，通常也比較容易找到；二是他們潛意識認為“擁有”自己的辦公室會顯得更正規(guī)，特別是有客戶或有面試者的時候，從而較少選擇服務式辦公室；三是我國服務式辦公室的知名企業(yè)較少，品牌效應低，大多數(shù)運營商只在特定區(qū)域和城市進行運營，盲目地進行跨地區(qū)經營，同質化的產品以及客戶資源的稀缺將導致企業(yè)缺乏競爭力，從而影響盈利能力。

（四）市場管理難度較大。由于中國服務式辦公室市場正處于發(fā)展期，中國并沒有出臺針對規(guī)范服務式辦公室市場的明確的法律法規(guī)，從而出現(xiàn)市場魚龍混雜、亂象叢生的現(xiàn)象。首先，對入駐企業(yè)的把關較難，導致入駐的企業(yè)參差不齊，對運營商而言，許多代理業(yè)務如財稅代理的風險難以把控，在代理業(yè)務上容易成為不法企業(yè)的“違法工具”，嚴重破壞企業(yè)形象；其次，服務式辦公室行業(yè)門檻較低，導致市場競爭激烈。一方面各個運營商以價格戰(zhàn)作為競爭手段，容易打亂市場，破壞行業(yè)形象，甚至有很多公司打著服務式辦公室的旗號搞起了辦公面積的拆分游戲，改變了服務式辦公室行業(yè)的本質；另一方面市場的過度擴張可能會降低企業(yè)的入駐率，從而導致企業(yè)經營虧損，面臨倒閉。此外，由于缺少管理經驗，許多運營商都存在管理不規(guī)范的問題，亂收費扣費的現(xiàn)象屢見不鮮。

四、促進服務式辦公室發(fā)展的對策建議

（一）整合產業(yè)鏈，增加企業(yè)利潤。一般情況下，服務式辦公室以“承租—散租—服務”模式獲取利潤，產業(yè)鏈短、增長空間少。產業(yè)鏈的整合能為企業(yè)帶來新的增長空間，擴張上下游產業(yè)可以降低企業(yè)成本，增加利潤。一方面購買優(yōu)質寫字樓，擴大企業(yè)資產規(guī)模。從租房到買房的轉變給企業(yè)帶來的不僅僅是租賃工位產生的營業(yè)額，還包括寫字樓的升值空間，從原來的股本掙錢到引進負債，通過負債掙錢，增加企業(yè)利潤；另一方面扶持入駐的中小型企業(yè)，擇時進入資本投資，將入駐公司的項目轉變?yōu)橘Y產端。業(yè)主作為創(chuàng)業(yè)者和中小型企業(yè)的創(chuàng)業(yè)聯(lián)盟者，比其他資產投資管理公司更了解入駐的創(chuàng)業(yè)者和中小型企業(yè)，并且更具有信任感，對這些中小型企業(yè)進行評估，包括他們的經營范圍、項目發(fā)展空間、潛在市場，客戶對象等，針對有潛力的公司或項目，協(xié)助其進行市場推廣、項目對接與金融服務，并擇時對其進行資本投資或協(xié)助進行資本融資。此外，將現(xiàn)有產業(yè)與相關領域結合既是一種創(chuàng)新，也是產業(yè)鏈的拓展。以wework為例，在市場還在辦公領域這片紅海中廝殺時，wework已經打算將業(yè)務從辦公領域延伸到生活居住領域中，為客戶提供辦公、生活一體化服務。有言論稱，到2018年，新業(yè)務能為公司帶來占整體收益21%的收入。

（二）創(chuàng)新金融產品，拓寬融資渠道。從企業(yè)自身角度出發(fā)，與開發(fā)商合作，讓開發(fā)商以股東身份入股企業(yè)。一方面對于服務式辦公室運營商而言，開發(fā)商的入股本身就是一筆資金來源，可在一定程度上增加企業(yè)資產，促進企業(yè)發(fā)展；另一方面開發(fā)商擁有物業(yè)產權，可以作為抵押物進行銀行貸款，能夠幫助企業(yè)拓寬融資渠道。從政府角度出發(fā)，針對服務式辦公室行業(yè)主要以服務為主，缺乏房產的物業(yè)產權作為有效抵押物的特點，政府應加強與金融機構的溝通協(xié)作，積極鼓勵金融機構通過創(chuàng)新發(fā)展適合服務式辦公室行業(yè)的金融產品，鼓勵股權和經營權質押，滿足其多樣化的融資需求。

（三）重視品牌經營，增強企業(yè)實力。品牌經營不是簡單的復制粘貼，而是要以創(chuàng)新的理念與當?shù)貙嶋H相結合，跨越由地域間文化底蘊及經濟差異帶來的阻礙。一是注重品牌的管理與延伸，將品牌與更多的產品聯(lián)系在一起，突破地域與行業(yè)的限制，著眼重點區(qū)域市場，打造樣板市場，進行兼并和重組；二是借力知名品牌，與知名品牌合作。大品牌的運營商擁有強大的客戶資源及銷售網絡，可以形成跨地區(qū)的品牌效應，企業(yè)應靈活結合知名品牌的優(yōu)勢擴大自身的客戶資源與營銷渠道，降低推廣成本，從而擴大企業(yè)的規(guī)模和實力；三是建立有效的傳播機制，宣傳服務式辦公室便捷、靈活的形象，讓服務式辦公室的概念為眾人所熟知，從而擴寬市場。

（四）建立健全政府支持體系，規(guī)范市場運作。服務式辦公室市場還處于發(fā)展期，面臨眾多的風險與障礙，必須設定一種有效的機制和相應的制度安排，政府支持體系至關重要。一方面政府能夠通過明確的法律法規(guī)來對服務式辦公室市場進行有效的間接調控，加強市場監(jiān)督，防范系統(tǒng)性風險；另一方面政府能夠通過它來貫徹“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”的政策意圖，可見政府機構支持和政策鼓勵是服務式辦公室市場發(fā)展的重要保證。支持體系的完善程度，直接關系到服務式辦公室市場體系建設的推進力度和規(guī)范化程度，而只有在規(guī)范的市場環(huán)境中，優(yōu)越的產業(yè)才能繼續(xù)演繹它的精彩。

主要參考文獻：

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F270.7

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