房價波動對城鎮居民消費的影響

□文/趙 迪

（西北師范大學經濟學院甘肅·蘭州）

房價波動對城鎮居民消費的影響

□文/趙 迪

（西北師范大學經濟學院甘肅·蘭州）

近年來，房地產價格居高不下已成為大眾關注的焦點。本文以1987～2013年房價與城鎮居民消費數據為基礎建立計量經濟模型，并通過實證分析得出：從整體上來看，房價上漲對城鎮居民消費水平產生擠出效應；從消費結構上來看，房價對不同消費類型的影響差異性明顯，在長期內，房價上漲抑制居住性消費和服務性消費，促進經常性消費，而在短期內卻產生相反的影響。

房價；城鎮居民消費水平；城鎮居民消費結構；誤差修正模型

原標題：房價波動對城鎮居民消費的影響研究——基于消費水平和消費結構的視角

收錄日期：2016年7月26日

一、文獻綜述

我國大中城市房價從2004年開始一直持續上漲，近幾年更是居高不下，房價的高低影響居民生活的方方面面。因此，穩定房價一直是政策制定者關注的焦點。房價的波動不僅不利于宏觀經濟的健康發展，也會影響居民消費。面對國內消費需求不足的局面，國家更應重視房價與消費之間的關系，在穩定房價的同時，擴大居民消費需求的長效機制，使房地產業對居民產生財富效應，促進居民消費。那么，消費作為經濟發展的強勁動力之一，房價上下波動會對城鎮居民消費產生什么樣的影響？房價波動到底會抑制還是促進居民消費呢？

關于居民消費和房價波動的關系一直是學術界關注的焦點，國內外學者對其進行了大量的研究。房價對城鎮居民消費的影響大致體現在兩個方面：

一是財富效應。Mehra（2001）利用美國1960～2000年的數據進行協整檢驗和誤差修正分析，得出房地產資產對消費有顯著的財富效應。Case等（2005）利用14個國家年度面板數據及美國各州的季度面板數據，發現房價上漲所產生的財富效應可以促進消費。宋勃（2007）在對我國1998～2004年房地產價格和居民消費季度相關數據進行實證分析，通過脈沖相應分析發現，房地產價格波動對居民消費存在正向效應。黃靜和屠梅曾（2009）利用近10年的家庭微觀調查數據，發現房地產對居民消費有顯著的財富效應，且對越年輕的家庭和收入越高的家庭財富效應越大。李劍和臧旭恒（2015）利用2004～2011年省際動態面板數據進行了實證分析，發現在總體上房價上升對居民消費存在財富效應，但從不同的消費類別來看，房價上升促進了大型耐用品消費，而抑制了食品、衣著和醫療保健等“生存型”消費。

二是擠出效應。Yoshikawa和Ohmke（1989）發現房價上漲對于潛在房主來說，他們需要儲蓄更多的錢，房價上升對他們的消費起到抑制作用。張存濤（2007）利用1987～2005年年度數據進行協整檢驗和誤差修正分析，發現無論是長期還是短期房地產價格上漲對社會零售品消費都產生抑制作用。鄔麗萍和周建軍（2009）利用1995～2006年的北京、天津、上海和重慶的面板數據實證分析得出，房價上漲對我國居民消費支出存在擠出效應，但對于不同地區來看，房地產的財富效應存在很大差異。唐志軍（2010）利用1995～2008年季度數據通過協整分析和VAR分析，發現房價波動對社會消費品零售總額有負向影響。況大偉（2011）利用1996～2008年35個大中城市的家庭數據考察了房價變動對居民消費的影響，發現房價波動對住房面積和非住房消費存在擠出效應。李春風等（2013）利用我國31個省市1999～2011年的省際面板數據，認為房價上漲對我國城鎮居民消費存在擠出效應。張亮和杭斌（2016）利用我國1998～2012年的31個省市面板數據通過動態面板模型和運用系統GMM的兩步估計法得出，城鎮居民追逐地位商品（住房的面積）對消費產生了抑制作用。

通過上述文獻可以得出，由于數據的可獲取性和研究方法的不同，國內外學者關于房價對城鎮居民消費的影響分析研究結果意見不一，因此需要對其進行更深層次的研究。本文從城鎮居民消費水平和消費結構兩個角度來研究房價波動與城鎮居民消費之間的關系，不僅分析了房價波動對整體消費的影響，也分析了房價波動對不同消費類別之間的影響差異。

二、房價波動對城鎮居民消費水平變化的影響

（一）指標選擇及數據來源。根據莫迪里安尼的生命周期假說，居民的財富水平和工資收入影響消費，即C＝α1Y+α2W，其中Y為收入，W為實際財富。生命周期理論認為，人們會根據自己的財富和收入合理地分配消費和儲蓄份額。隨著我國房價的持續攀升，房地產已經成為居民財富的重要組成部分，考慮到影響消費的主要因素，所以建立如下經濟模型：

lnC=β0+β1lnY+β2lnH+β3lnSS+μ（1）

其中，變量C表示城鎮居民人均消費支出，Y為城鎮居民人均可支配收入，H為房價，SS為社會保障水平，β0代表個體固定效應，μ代表隨機誤差項。城鎮房價是根據住宅銷售總額/住宅銷售總面積計算得來的，社會保障水平（SS）是用社會保障支出/政府財政支出計算得來的。本文采用全國1987～2013年年度數據進行建模，數據來源于《中國統計年鑒》，為消除價格因素的影響，城鎮居民人均消費支出（C）、城鎮居民人均可支配收入（Y）和房價（H）都以1987年為基期進行了物價指數平減處理。此外，為消除異方差性，對調整后的數據做了取對數處理。

（二）平穩性檢驗。對數據進行平穩性檢驗，如果數據是平穩的，則可以進行最小二乘估計；如果數據是不平穩的，進行差分之后數據是同階平穩的，則可做協整檢驗；從檢驗結果可知，原序列不是平穩的，其ADF值分別為lnC（-3.08）、lnY（-1.77）、lnH（-1.63）、lnSS（-1.64），但進行一階差分之后的ADF值分別為lnC（-3.67）在5%和lnY（-3.98）、lnH（-6.39）、lnSS（-6.19）在1%水平下是平穩的。

（三）協整檢驗。為了避免產生“偽回歸”現象，進一步對數據進行協整檢驗。協整檢驗的前提是確定其滯后階數，通過赤池信息量準則（AIC）和施瓦茨準則（SC）確定VAR模型的滯后階數P為1。通過Johansen檢驗可得到房價與城鎮居民消費支出、城鎮居民人均可支配收入和社會保障水平之間的協整方程。

協整方程為：

lnC=0.988lnY-0.178lnH-0.010lnSS（2）

（0.02999）（0.04085）（0.00740）

由此可以得知，城鎮居民人均可支配收入對消費的影響顯著為正，其系數為0.988，說明當城鎮居民人均可支配收入增加1%時，城鎮居民消費支出會增加0.988%；房價波動對消費的影響顯著為負，其系數為-0.178，說明房價上漲1%時，城鎮居民人均消費支出會下降0.178%；而社會保障水平對消費的影響也顯著為負，其系數為-0.01，說明居民的社保支出增加1%時，城鎮居民消費支出就會減少0.01%。

（四）誤差修正模型。由協整關系得出城鎮居民消費與房價具有長期穩定的均衡關系，且在長期內，房價波動對城鎮居民消費影響為負。為確定房價與城鎮居民消費在短期之間的關系，需要建立誤差修正模型（ECM）。考慮到消費存在慣性，本文在解釋變量中加入了滯后一期的城鎮居民消費支出（dlnCt-1），建立如下模型：

dlnCt=-0.025+0.483lnCt-1+0.748dlnYt+0.002dlnHt+ 0.011dlnSSt-0.869ecmt-1

（-2.62）（3.49）（4.95）（0.07）（1.00）（-3.87）（3）

R2＝0.87DW＝2.03F＝26.59

由得出的方程可知該ecmt-1系數為-0.869，符合誤差修正機制，但滯后1期誤差修正項對城鎮居民當期消費影響力度不大，且修正的速度較慢。R2＝0.87，說明樣本數據擬合較好。DW值接近2，說明變量間不存在自相關現象，F值為26.59，說明房價與城鎮居民消費的回歸方程整體顯著。從各個變量的回歸系數得出，對城鎮居民消費影響最大的因素是收入，其彈性系數為0.748；城鎮居民滯后1期消費支出對當期消費有顯著的正向影響，其彈性系數為0.483，這能充分體現居民消費存在慣性；房價對消費存在正向影響，但不顯著，短期內，房價波動對消費影響微弱，其彈性系數為0.002，體現消費對于房價變動的反應存在滯后性；社會保障水平對城鎮居民消費的影響比較微弱，且不顯著，其彈性系數為0.011。這說明在短期內社保資金對城鎮居民消費影響較小。

三、房價波動與城鎮居民消費結構變化的關系

房價上漲雖然對城鎮居民的總消費支出存在擠出效應，但這一影響在不同消費類別之間差異明顯。本文把城鎮居民消費分為三類：居住性消費、經常性消費（食品、衣著、家庭設備及用品）和服務性消費（醫療保健、交通和通信、文教娛樂服務和其他），即C＝C1+C2+C3（其中，C1、C2、C3分別表示居住性消費、經常性消費和服務性消費）。因此，建立模型為：

lnCi=βi0+βi1lnY+βi2lnH+βi3lnSS+μ

（一）平穩性檢驗。對居住性消費、經常性消費和服務性消費三類數據進行平穩性檢驗，其ADF值分別為lnC1（-1.96）、lnC2（-1.61）、lnC3（-2.88），原序列為非平穩的，其取對數一階差分后的ADF值分別為lnC1（-4.62）、lnC2（-3.74）、lnC3（-7.35）分別在1%、5%和1%水平下平穩。

（二）協整檢驗。對房價和整體消費做協整分析，得出房價波動對整體消費產生抑制作用；對房價和不同類別消費做協整檢驗，得出不同結論；本文利用E-G兩步法來檢驗，對其殘差序列et做單位根檢驗，其ADF值分別為-4.25、-2.79和-3.88，小于5%水平下的臨界值。其長期協整關系如下：

lnC1=-1.64+1.64lnY-0.86lnH+0.14lnSS（4）

（-1.21）（4.27）（-1.68）（1.41）

R2＝0.94DW＝0.79F＝127.34

lnC2=0.68+0.68lnY+0.11lnH-0.11lnSS（5）

（7.58）（0.93）（-4.73）（2.13）

R2＝0.98DW＝0.81F＝532.21

lnC3=-1.41+1.37lnY-0.37lnH+0.18lnSS（6）

（-1.77）（6.11）（-1.24）（3.17）

R2＝0.98DW＝1.27F＝422.79

由協整關系可以得出，在長期內，房價上漲抑制了居住性消費支出和服務性消費支出，而促進了經常性消費支出，說明對于居住性消費支出和服務性消費支出，房價上漲所產生的擠出效應大于財富效應。這是由于居住性消費包括房租、住房保養、維修及管理水、電、燃料和其他等。對于低收入家庭，大部分家庭沒有自有住房，當房價上漲時，他們會減少居住性消費來增加住房儲蓄；而對于服務性消費來說，不同收入的家庭，他們對于房價的上漲會有不同的反應，對于收入比較低的家庭和對住房有改善性需求的家庭來說，當房價上漲時，會減少服務性消費支出；但房價上漲對于經常性消費支出影響顯著為正，說明房價上漲對經常性消費支出的財富效應大于擠出效應，這是由于我國近年來房價一直居高不下，很多人都投資于房地產，所以城鎮中很多家庭有兩套或者兩套以上住房，當房價上漲時，對其產生財富效應，從而促進這部分家庭的經常性消費支出。

（三）格蘭杰因果關系檢驗。為明確房價與城鎮居民消費整體以及城鎮居民消費結構之間的關系，進行Granger因果檢驗。從城鎮居民消費整體來看，城鎮居民消費支出是房價的Granger原因，而房價不是城鎮居民消費支出的Granger原因；城鎮居民居住性消費支出和服務性消費支出與房價不存在Granger因果關系；城鎮居民的經常消費支出與房價存在雙向的Granger因果關系。

四、結論及政策建議

本文利用全國1987～2013年的年度數據，對房價波動與城鎮居民消費之間的關系做了協整檢驗和誤差修正。從實證結果得出：（1）從長期來看，居民人均可支配收入是影響城鎮居民消費的決定性因素；房價上漲對城鎮居民消費產生擠出效應，但是在不同的消費結構之間有顯著差異，房價上漲對城鎮居民的居住性消費支出和服務性消費支出產生擠出效應，對城鎮居民的經常性消費支出產生財富效應；而社會保障水平對消費存在擠出效應。（2）從短期來看，房價上漲對城鎮居民整體消費產生財富效應，但是影響微弱且不顯著，收入是影響各類消費的主要因素，且影響顯著為正；而社會保障水平對消費的影響不顯著。

由于房價上漲對消費結構的影響不同，因此政府在制定房地產的相關政策時，不能采取“一刀切”式。政府應充分考慮房價波動對各類消費的影響，使其產生房地產的財富效應，從而拉動居民消費。（1）提高城鎮居民人均可支配收入，收入是影響城鎮居民整體消費和消費結構升級的主要因素，只有保證居民的收入，才能滿足居民各種消費需求；（2）穩定房價，由于住房的資產性屬性，房價的上下波動會影響居民的財富預期和心理預期，從而影響消費。對于有兩套或兩套以上住房的家庭來說，應提高購房的房產稅和首付比例，避免由于居民的投機性需求導致房價進一步上漲，進而導致貧富差距過大；（3）健全社會保障體系，國內消費不足很大一部分原因是居民為自己養老做了預防儲蓄，政府應增加社會保障支出在財政支出中所占的比例，從而釋放居民的消費潛力。

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F224.32

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