大學后勤物業實體創新思考——以陜西地區高校為例

閆曉紅

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大學后勤物業實體創新思考——以陜西地區高校為例

閆曉紅

在高校物業管理服務市場必須逐步向社會開放的政策大趨勢下，大學的后勤物業實體該怎么辦？高校物業行業協會能做些什么有建設性的指導意見呢？通過對大學特別是陜西地區高校物業管理的現狀、管理中存在的問題分析，就應對措施和創新舉措談一點看法。

一、大學后勤物業管理的業態現狀

高校后勤物業管理經過近20年的發展，校園的物業管理形成了四種基本格局模式，即：委托給后勤注冊成立的獨立法人資質物業公司；整體外包給社會物業公司；委托給后勤無法人資質的物業中心；由社會物業公司和無法人資質的后勤自辦物業分別承擔。前兩種模式基本適應了目前物業市場發展趨勢和高校對物業服務保障的要求，在東南沿海發達省份的高校內部發展比較迅速，成為一種引領力量，但在全國高校范圍內還沒有占據主要比例。而后兩種模式中，社會物業公司和后勤自辦物業同臺競爭在目前高校物業管理中占有較大的比例。這既反映了目前高校對高水平物業管理和服務的期待，也反映了學校管理部門對后勤自辦物業的服務水平和服務質量存在不滿意，希望通過引入高標準、高水平的社會物業，形成競爭關系，間接推動后勤自辦物業采取創新舉措，突破發展瓶頸，實現自身跨越式發展。

根據教育部《國家中長期教育改革和發展規劃綱要（2010—2020）》的精神，到2020年，高校要形成以“政府履行職責、市場提供服務、學校自主選擇、行業規范自律、部門依法監管”為主要特征的“新型高校后勤保障體系”，基本實現高校后勤服務的社會化、專業化、現代化。在國家層面高度關注高校后勤管理社會化改革的前提下，大力推行變革和創新措施，已成為高校后勤社會化改革的關鍵，已經得到部分地方政府主管部門的積極響應。目前，北京、廣東、湖北、安徽等地已先后出臺相關政策，推動改革措施落地。如：安徽省就已出臺相關政策，要求高校就后勤服務向社會進行購買，沒有法人資格的后勤集團不再允許參與高校物業項目投標。

最近的《高校物業管理發展報告》統計數據顯示，目前全國高校物業管理面積達到7.6億平方米，其中專業外包服務項目面積已達2.9億平方米，后勤物業自管項目面積4.7億平方米。陜西地區由省教育廳認可的各類高校共達152所，其中：普通高等學校81所，軍事院校7所，獨立學院12所，成人高等學校16所，民辦非學歷高等教育機構36所。此外，還有中等職業學校204所。高校為物業管理服務企業提供了廣闊的擬開發空間，在國家大政方針的指導下，教育主管部門和高校的主要管理者也必須積極面對高校向社會采購服務的發展趨勢，積極引導高校物業服務的社會化、市場化。

從陜西高校物業專業委員會的行業引導來說，對社會物業公司進入高校物業管理服務市場的認識上也發生了較大的變化，已經由原來的排斥變為積極面對的開放態度。

二、大學后勤物業管理中存在的問題

目前陜西地區高校的后勤物業管理最根本的還是服務的水平和質量已經局限在一定層次，不能滿足大學發展的要求。具體表現為：

（一）體制機制僵化。大部分高校后勤特別是物業服務沒有真正實現社會化或市場化，僅僅局限于本校一定范圍的有限服務，根本原因是受制于學校對于后勤的體制機制。盡管在后勤社會化改革之初，大部分高校都對后勤提出了“社會化”的愿景，但究竟什么是高校后勤的“社會化”，怎么“社會化”，“社會化”是否等同于“市場化”，物業服務是否就等同于保潔、綠化服務等基本問題并沒有搞清楚。大部分高校對后勤社會化總的指導原則是“參照企業化”運行，但各校后勤集團并沒有真正獲得“企業化”運行所必需的相對獨立的人、財、物的管理和運營權利，也沒有取得后勤服務特別是物業服務相關的資質。導致高校后勤特別是物業管理服務缺乏長遠的發展規劃及行業發展應對，和社會物業發展趨勢的差距越拉越大，具體表現為：服務范圍有限（僅僅局限于本校的一定范圍，不能走向社會）；經費來源單一，缺乏造血功能；專業人才欠缺；服務管理的層次、服務質量、服務手段有限等。

（二）用人機制僵化，專業人才匱乏，人員老化嚴重。高校的物業管理人員和技術人員，大部分是原來從事一線服務的工人，專業知識欠缺，年齡普遍偏大。在專業管理人員和技術人員的儲備和培養上，由于高校目前的事業編制壓力，對管理人員普遍是按照人事代理的形式進行招聘，而且招聘的門檻比較高。政策在學校人事部門手中，大部分高校的后勤集團并沒有獨立的人事聘用權，聘用過程中學校沒有給后勤管理部門任何照顧。加之工資待遇和社會物業公司相比普遍偏低，因此聘到高水平的專業技術人員比較難。而對于一線服務人員，大部分高校執行的是當地最低工資標準，因此只能聘用年齡較大的農民工或下崗人員。也沒有普遍給外聘員工購買“三金”或“五金”，給物業單位用工帶來各種風險。

（三）缺乏財政支持和激勵機制。后勤物業經費主要來自學校財政，標準主要是2000年前后后勤社會化改革時所制定的。盡管近幾年各學校也進行了一些調整，但總體上和社會物業費用標準相比偏低。學校、師生要求的是最高服務。在內部管理上，由于總經費不足，并且缺乏將目標、績效和業績激勵掛鉤的有效機制，同時還要承擔巨大的安全穩定、服務投訴等方面的壓力，導致各物業管理部門也只愿意滿足于目前一定范圍的衛生保潔、綠化維護等有限工作，因此在物業事業發展上缺乏綜合服務、延伸服務、增值服務、業務拓展等方面的積極性。

（四）缺乏信息化和機械化的發展理念。在具體服務手段和信息反饋方面，缺乏現代物業所必需的互聯網技術和信息技術應用的動力。在服務過程中，所有崗位和工種基本上是勞動密集型服務，缺乏提高勞動效率的機械化工作的理念和措施。

（五）高校內部物業劃分過細，服務內容單一，不適應目前社會大物業的發展趨勢。高校后勤基本上是將原本屬于整體大物業范圍的保潔綠化、學生公寓、水電暖保障等劃分成了物業、公寓、動力服務等相互獨立的小中心，學校的場、館、廳等資產又是多頭管理，使得各物業單位規模小，服務內容單一，服務技能有限，在許多方面同質化，又缺乏協同，缺乏物業事業發展壯大的基本條件和經驗，這和目前社會物業的大物業化發展趨勢不相符。

（六）缺乏全省高校普遍認可和可操作的物業服務標準和服務價格。部分高校制定了自己的物業服務標準，省高校物專會在幾年前也制定了相關的標準，但因為標準的操作性等原因，一直沒有在全省推行，教育主管部門和行業主管部門也沒有有力引導。各高校的物業服務基本是各自為政，五花八門。

三、大學后勤物業發展的應對策略和創新思路

高校向社會開放物業管理服務市場是高校物業管理服務的發展趨勢，后勤自辦物業實體想在高校物業管理領域擁有自己的一席之地，穩固自己的地盤或擴大影響力，必須在做好傳統物業服務主業，向高校提供一流物業管理服務的基礎上，主動采取系統創新舉措，積極參與高校和其他同類物業服務市場的競爭，挖掘貼近師生生活的延伸服務，獲得學校、師生對其服務的認可和信任。必須在以下幾個方面有創新舉措：

（一）抓住高校深化辦學和管理改革的大好機會，爭取學校對后勤深化改革的支持，實現后勤物業管理體制機制的突破。首先將后勤同質性服務類業務整合成為大物業，注冊成立具有獨立法人資格的物業公司，真正作為“社會化”、“市場化”的一份子，參與校內外物業服務重點是教育領域物業服務市場的競爭，允許企業做大做強。充分發揮后勤物業了解高校工作、了解教育，更容易實現“三服務，兩育人” 的社會價值，形成自己的品牌特點。其次，擁有獨立的人事聘用權，建立“以教育經歷為參考，以能德勤為核心”，打破唯學歷、唯教育背景的聘人用人機制。允許后勤物業根據工作實際自主聘用管理和服務人員，有計劃地儲備和培養專業人才，并且制定不同層次的人員聘用、考核和提升辦法，打通不同層次、不同層級聘用人員的流通渠道，讓他們有勁頭、有奔頭，有前途。第三，擁有獨立的財務核算權力，在管理上實現自負盈虧，在人員待遇上實行不同的激勵機制，實現按照業績、效益和多勞多得原則取酬。

（二）整合資源，充分利用信息技術和互聯網技術，突破服務領域和服務手段的瓶頸，實現后勤物業的跨越式發展。首先將傳統意義上的小物業整合成為大物業，整合同質性服務，拓寬物業服務領域；校內場、館、廳等的統一管理，增強學校委托資產的利用率和增值效率；延伸便利學生學習生活的增值服務項目，增強自身多領域服務的經驗和管理實力。其次，充分發揮高校教育資源和人員環境優勢，利用信息技術和移動互聯網技術，開發搭建高校物業管理系統和服務平臺，拓寬物業服務的信息渠道，提高信息反饋速度，增強管理手段，最終實現增效。

（三）加快機械化使用范圍，提高工作效率，實現減員增效。可在室內外公共保潔等區域推廣使用成熟的清掃機械，既可節省人力，又可以提高勞動效率。不斷增加專用機械，如：高空作業車、清洗車、吸污車、灑水車等，降低人工操作的風險，增強工作的專業性。

（四）發揮高校文化優勢，創新高校后勤物業企業文化建設，增強后勤物業發展的軟實力。將企業文化建設和校園文化建設、志愿者服務、慈善事業等結合起來，將企業文化建設和大學生創新實踐結合起來（比如：綠色節能項目、園林規劃設計、水電暖遠程智能監控等），搭建后勤物業的文化建設平臺和培育大學生創新項目的實踐平臺，增強后勤物業的內涵價值，在日常的管理中體現出“三服務，兩育人”，擴大后勤物業的社會影響力。

（五）在堅守主業的基礎上，引入社會物業行業成熟的物業管理技術和延伸增值服務理念，拓寬服務技能，實現跨越發展。目前社會物業服務市場上，關于物業管理的信息化技術和綜合服務平臺產品琳瑯滿目，像：金牌管家、天問互聯、悅和軟件、樂生活等，而且操作性非常強，符合信息化、互聯網大發展時代的創新需求，已經在實際物業管理中被廣泛使用，并產生了極好的管理效益和經濟效益。

（六）在高校購買社會物業服務成為大趨勢的情況下，高校物業專業委員會應積極推動修改制定適合全省高校的基本物業服務標準和考核標準，由教育主管部門在全省推行，定期進行高校物業管理標準化的檢查、評比和驗收，推動高校后勤物業和社會物業接軌，幫助高校后勤物業實體盡快實現規范化和標準化。

[西北大學后勤集團]

（責任編輯 ：張寶嶺）