淺析我國“以房養老”政策
——以上海為例

姜晨曦

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淺析我國“以房養老”政策
——以上海為例

姜晨曦

摘要：“以房養老”是將老人自有產權變為資金收入來達到自主養老，提高生活水平的目的。目前，在實踐和試點中，面臨重重障礙。要求轉變觀念，積累經驗，需要政府層面進行系統的制度設計。以上海為例，作為國際化大都市，老齡化突出的特點，“以房養老”作為重要的有效途徑需要系統的設計和政府政策支持。

關鍵詞：以房養老；老齡化；政策

一、目前我國“以房養老”現狀

“以房養老”模式目前在世界上許多國家得到應用，已被國外老年人公認為最有效的養老方式之一。這種模式最初起源于荷蘭，發展最成熟是美國，保障和提高了老年人的老年生活高質量和優越性。近些年我國逐步進入老齡化社會，社會養老問題日漸突顯，急需探尋新的養老途徑。我國在“以房養老”模式的研究探索還不成熟，相關的試點工作已經在部分城市展開，如北京的“養老房屋銀行”試點、上海的“以房自助養老”試點、南京“以租換養”試點等，雖然嘗試不算成功，但從發展的眼光來看，“以房養老”模式的推廣和發展對于我國解決養老問題有著積極而深遠的意義。

二、上海的養老現狀

上海是一個老齡化問題日趨嚴重的城市，社會老齡化已經進入快速發展階段。根據上海市老齡科學研究中心發布的有關數據統計，截至2014年12月，上海市戶籍人口中60歲以上人口約413.98萬人，占戶籍總人口的28.8%；65歲以上人口270.06萬人，占戶籍總人口的18.8%；70歲及以上人口177.03萬人，占戶籍總人口的12.3%。值得注意的是，在2013年后新增老年人口中，約80%以上為“80后”獨生子女父母，對這類家庭來說面臨更大的養老壓力。

上海是經濟發達的特大型都市，人口眾多，人口預期壽命也較長，據統計，2014年上海的人口預期壽命達到了82.29歲，其中男性80.04歲，女性84.59歲。與此同時上海長期保持較低出生率，2014年為0.0834%，人口增長率也保持較低的水平，以上這些因素加速了上海老齡化和相應社會問題。

為了滿足養老問題，養老的模式也正在推陳出新，除了傳統的領取養老金，居住養老院，社會各界都在探索新的養老模式。“以房養老”就是在這樣的背景下被提出的。早在2007年，上海市公積金管理中心曾試行推廣過以房自助養老，面向的群體是超過65歲以上的老年人，他們可以選擇將自有產權房屋出售給上海市公積金管理中心，老年人在一次性收取售房款后有生之年仍然可以居住在原有房屋內，出售房屋的款項在扣除老年人居住在原有房屋內期間的房屋租金，相關交易費用后仍舊由老人自有支配使用。

國內的一些商業銀行相繼嘗試推出相關業務，對于符合一定年齡條件的老年人可以將自己的房產抵押，經銀行評估后核定一個貸款總額度并獲取貸款，貸款的金額可用于各類日常開銷，醫療衛生等支出，貸款利率，如中信銀行，在6.5%左右。但是不管是商業機構推出的，還是公積金管理中心或者其他類似保險公司，養老機構推出的類似業務都沒有取得很大的反響和號召力。多數老年人并沒有嘗試這項新的養老業務。

三、“以房養老”的七種模式

上海民政局曾給出七種“以房養老”模式：一是通過出售自有房產獲取資金，用以到養老機構養老；二是通過出租自有房產獲取資金，用以到養老機構養老；三是通過售出較大房產，再購買較小住房或租賃房屋自己居住，其產生的差價來養老；四是通過出售自有房產，再與購房者簽署長期租賃協議，租住原住房，以出售房產資金養老；五是與贍養人簽訂遺贈贍養等協議，用房產的價值獲取終身贍養服務；六是家庭內部的以房養老形式，和子女或家庭成員協商或簽訂內部協議；七是“逆向年金抵押貸款”，老年人通過金融機構買斷老年人自有住房產權，通過測算確定期限來給獲取資金養老，自己仍可居住原住房直至去世。

逆向年金抵押貸款案例：老人通過抵押自己房產獲得房產價值60%的貸款額度，每月可以獲得一定量的資金用于養老，20年后老人將此房產過戶給金融貸款機構，機構可以出售房產一次性還清剩余貸款，剩余資金歸老人或其繼承人所有。抵押期間老人是可以隨時提前還款的，如果老人過世則可以即刻通過拍賣房產來償還貸款。還存在另一種逆向年金抵押貸款品種，即老人只要活著就可以一直獲取資金養老，但是一旦老人過世則立即終止，并償還所有貸款。

假設一位老年人的房屋市值150萬元，在通過逆向年金抵押貸款獲得60%的貸款額度（90萬元），按照貸款期限20年和基準利率6.86%計算，老人可以連續20年獲得6902元/月的養老金，20年后將轉為353萬元的債務，并需要一次性還清。如果此房產每年增值5%，那么原先150萬元的房產20年后升值為約379萬元，凈增了1.53倍。還款后還有約26.04萬元盈余，資不抵債風險相對較小。

綜上所述，通過逆向年金抵押貸款方式來“以房養老”，這位老年人雖然失去了房產，但是把這些不動產轉換成流動現金，并用于將來20年內每月固定收入作為自己養老的消費。再加上參加社會統籌個人賬戶中的基本養老金，老人的生活質量會得到保障，減輕了子女的負擔，也增強了獨立性和主動性。

四、目前“以房養老”業務所遇到的障礙

1.老年人固有的傳統觀念

大多數老年人的思想比較傳統，在他們的觀念中，房子是他們賴以生存之所并且是要傳給下一代或者下下一代最重要的資產，所以除非迫不得已，他們不會選擇出售房產。

2.“以房養老”的產品設計缺乏吸引力

以商業銀行的類似產品為例，6.5%左右的利息是否太高，幾乎和商業房貸利息一致。這樣的門檻肯定會讓一些平時退休金水平在每月2000元左右以后還需子女幫忙還貸的老年人望而卻步。而且這類產品的設計比較單一，無法滿足老年人各種需求。相反，老年人可能更關注的是這類商品中的還貸等各類風險。

3.缺少對目前開展“以房養老”業務機構的信任

目前我國市場上還缺少成熟、專業化的商業機構來開展這項業務。老年人是最容易成為詐騙等犯罪的目標，缺乏安全感也是老年人拒絕此類產品的原因之一。同時一些機構為了追求自身的利益，給老年人的經濟造成損害的案例也屢見不鮮。

4.房地產市場的不成熟、不動產的評估體系不健全

建筑質量較差，嚴重影響房屋的市場價值，根據六普數據，約85%的房屋是建于2000年之前，結構和質量比較老舊，只有不到15%的是建造于2000年以后的；房地產市場的波動很大程度影響房產價格的波動，很難保持穩定的價格區間；不動產的評估體系和相應法規體系不完善不健全。

5.養老機構收費高、服務不專業

公立的養老機構環境臟亂差、設備簡陋、服務不專業等，較差的軟硬件讓大部分老年人不能接受，而私立養老機構的設備設施完備精良和針對老年人的專業護理，但由于數量少遠遠滿足不了老年人的需求，前期投入很大，并得不到政策上的支持，相對費用也比較高，讓絕大部分老人望而卻步，同時也缺乏第三方監管和相關法規約束。

6.實施時間較長，操作風險較大

“倒按揭”是一種比較好的養老途徑，一般確定貸款年限的依據是老人的壽命，而壽命的長短依靠目前的科技手段無法預測。其次，利率對“以房養老”成功與否影響很大。往往銀行等機構基于效益最大化目的，對房屋的維護保養不重視，造成房屋價值的降低。

五、改善“以房養老”的建議

“以房養老”業務作為現有傳統養老方式的補充，應該獲得政府進一步的支持，包括為一些機構提供擔保，以政府信用增強商業機構和老年人之間的信任，適時干預相關機構的一些不合適的行為，通過完善法律和規章政策等方式來對相關機構的加強行業監管，避免發生損害老年人的利益情況。

上海作為老齡化程度高，在我國比較典型。而且上海的老人自有住房比例較高，據統計接近80%。而上海的房地產市場規范有序，具有較高的升值和保值率。上海具有獨特的優勢開展多種模式“以房養老”的試點和探索。

建立有效的機制促進租房方式的“以房養老”，包括“先售后租”、老年人將房產交給政府或專業機構代租、“以大換小”的差價來實現養老等多種渠道來緩解住房市場供需壓力，進一步制定法律法規來規范房地產租賃市場，可以對這類房產交易減免交易稅和轉讓所得稅等優惠來推廣實施。最終目的是建立一整套完善的“以房養老”的體系，來保障老年人安度晚年，緩解老齡化帶來的一系列問題和矛盾。

逐步放開試點“逆向年金抵押貸款”，可以從特殊老年人群到一般老年人群逐步推開。由于無子女老人、獨居老人等障礙少、需求大，從這類人群針對性地開始嘗試，吸收經驗。同時，在相關“以房養老”的產品設施上應該更多元化更人性化，比如是否可以通過貸款和保險相結合的方式以減少老年人對疾病風險的顧慮，或者貸款領取方式更靈活比如可以選擇一次性總額領取，按年金領取，一定限額內自有領取等各種方式。同時針對房產市場的風險性，其他商業機構或者政府也能夠參與其中，對如果貸款到期房屋出售資金不能償還貸款本息，其差額是否可以有保險機構進行補償保障相關機構的利益。

面對越來越嚴重的老齡化，社會各方應該積極協調推出有效的養老產品，讓老年人安心幸福地安度晚年的同時也能夠讓社會更加和諧。

參考文獻

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（作者單位：上海理工大學）

DOI：10.16653/j.cnki.32-1034/f.2016.10.040