樓市“去庫存”的不同路徑探析

王志強 中英人壽保險有限公司

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樓市“去庫存”的不同路徑探析

王志強 中英人壽保險有限公司

摘 要：近些年來，隨著我國建筑行業的迅猛發展，商品房累積數量越來越多，“去庫存”成為樓市發展的必然要求。但是，樓市“去庫存”是一項十分艱難的任務，僅依靠放棄自身或者政府政策，都是難以解決問題的，所以，探索有效的樓市“去庫存”方法十分必要。本文就在概述樓市庫存情況基礎上，探析樓市“去庫存”的不同路徑。

關鍵詞：樓市 去庫存 路徑

在2015年11月10日的中央財經領導小組第十一次會議上，習近平明確表態：“要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展”，樓市“去庫存”成為房地產業的重要任務。雖然1-10月份，房企土地購置面積17847萬平方米，同比下降了33.8%，降幅與1-9月份持平；土地成交價款5794億元，下降了25.2%，降幅收窄2.3個百分點；但值得警惕的是，這是相對于過去房地產市場“一路狂奔”和當前樓市總體已供求基本平衡甚至供大于求而言的，增量庫存風險依然不可小覷。究其原因，是由于我國樓市存量不斷增大，待售面積比例持續增加導致的，據2015年10月數據，僅就顯性庫存而言，我國待售面積在年銷售面積中所占比例達到53%，庫存市場已經形成，對房地產健康發展造成不良影響。

一、樓市庫存情況概述

在2015年，我國過去十多年發展十分火爆的房地產業第一次出現了主要指標同時負增長的情況，包括房屋新開工與竣工面積、土地購置面積以及土地成交價款等，房地產企業的庫存壓力不斷加劇，具體體現有：

首先，房地產企業的存量庫存壓力增大，根據國家統計局相關數據顯示，從2011年開始，我國房地產待售面積就呈現出增長趨勢，2011年底為2.72億 ，至2015年10月，待售面積達到6.86億 ，且沒有包含尚未領預售證的庫存；根據安信證券研究報告，加上尚未開工拿地、預售施工面積，庫存總量將近98.3億 。假設人均住房面積為30 ，則98.3億 庫存需要3.27667億人口來消化，如此龐大的住宅庫存量，給房企帶來了極大壓力；辦公樓、商業營業用房的的庫存情況，與住宅庫存相比，也并無顯著差別，一樣會增加房企的庫存壓力[1]。

其次，房地產企業的增量庫存壓力增大，房地產對地方經濟的拉動作用是巨大的，在過去一段時間中，有許多地方將土地財政作為GDP發展的主要支撐，不僅造成地價、房價的持續升高，也使得居住用地有著長久的供應源。但是，就房企本身來說，其產品只有房屋一種，要想保持企業的持續發展，就不能停止房地產的開發，在此種情況下，已經承受存量庫存壓力的房地產企業，還需要承受到增量庫存壓力，這種增量庫存壓力主要來源于企業過去因預期土地增值而購買的大量土地儲備，也有地方推出的供應土地。以2015年1月到10月相關統計數據為例，在此期間，房企購置的土地面積是17847萬 ，土地成交款是5794億元，同比分別下降33.8%、25.2%，這些土地面積是可以被劃為待建住宅面積的，房企所面臨的增量庫存壓力不可小覷。

二、樓市“去庫存”的不同路徑

（一）樓市“去庫存”的探索

近年來，各地、各部門以及業內人士提出的“去庫存”意見和建議，總體上應該說具有很強針對性，有些也已成為政策在各地陸續執行。樓市“去庫存”是一項長期的工作，也是一項十分迫切、重要的任務，得到中央的極大重視，提出了樓市去庫存“殲滅戰”，圍繞著住房消費、去庫存，政府和企業都進行了積極探索，包括放開限購和三套房、降低首付比例、優惠稅費、調整普通商品房標準、優化住房公積金使用、鼓勵先租后買、放貸利息抵扣個稅以及連續6次降息等，都是降低購房壓力、消化庫存的措施[2]。總體來說，上述“去庫存”措施具有較強的針對性，但大多是從需求側角度出發的，雖然許多措施已經被應用，但其效果還需要等待時間驗證。

（二）樓市“去庫存”的有效途徑

1.棚改貨幣化安置

棚戶區改造是一項重要民生工程，對解決困難家庭住房條件差、實現城鎮危舊房改造有著重要作用，在原有的棚戶區改造，對棚戶區原有住宅所有者采取的方式主要是實物保障與貨幣補貼，出現了棚改實物安置大拆大建與樓市庫存過剩相互矛盾的情況，導致出現資源重復浪費的現象。

所以，在當前樓市供過于求的情況下，推行棚改貨幣化安置，提高貨幣化安置所占的比重，是一項十分有效的措施，能夠刺激房地產消費，緩解樓市庫存。棚改貨幣化安置是指在棚戶區住宅房屋拆遷時，以一定計算方式折算安置房屋價值，并以安置款方式發放給被拆遷住宅所有者，尤其自主購置房產的方式，具體來說，貨幣化安置包括三種類型，分別是政府直接購置、居民自行購買以及貨幣直接補償等，核心重點是資金。

棚改貨幣化安置在一些地方已經有過實踐，比如四川成都，在2014年棚改項目投資中貨幣化安置占據比例達到71%，為86.7億；而在棚改貨幣化安置中，如何保證資金的高效、準確利用，是一項重要內容，為此，國家開發銀行設置了專項資金，各地方也通過設立專用賬戶、對資金使用情況實時跟蹤、加強資金結算審查以及預算編制等，為棚改貨幣資金專款專用提供保障[3]。

2.支持農民進城購房

根據相關數據統計分析，在房地產住宅購買群體中，農民占據著十分大的比重，其中，縣級城市比重能夠達到70%，甚至部分縣城的比重值可以超過80%，所以，鼓勵并支持農民進城購房，是促進樓市“去庫存”的一項重要舉措。

就我國實際情況來看，農村人口依然占據著較大的比例，隨著城市化進程的加快，城市中農民越來越多，但是，由于融入城市需要過高的資本，使得許多農民成為城市邊緣群體，支持農民進城購房，既有廣大的群眾基礎，也有助于緩解樓市庫存壓力，促經濟發展。在近些年來，部分地區已經開始嘗試支持農民進城購房，比如河南省，計劃在2015-2017年間，每年投入3億以上資金補貼農民進城購房，對樓市去庫存有著一定積極意義。

但是，不可否認，在支持農民進城購房中，存在有許多需要解決的現實問題，樓市房價的居高不下與城市農民工資的低端之間矛盾十分顯著，即使有政府補貼，絕大部分農民也無力承擔住宅的高價。

因此，為進一步促進農民進城購房，不僅需要資金補貼的支持，還需要組合使用多種政策手段，結合不同地區的實際情況，采取精準的調控措施，為農民創造更多就業機會和收入增加途徑，以為農民進城購房奠定良好基礎。此外，從長遠角度來看，還應當改革戶籍制度，來激發農民進城購房的熱情，尤其是對于三四線城市而言，可以有效促進樓市的“去庫存”[4]。

3.出臺合理政策措施

政策支持、指導是促進樓市“去庫存”的重要舉措，在過去幾年中，國家出臺了許多對樓市“去庫存”利好的政策，比如降準降息等，所以，為解決樓市庫存量、增加量壓力不斷上升的情況，還需要出臺更多的合理、有效措施。

但是，在政府政策制定過程中，不能采取全國一刀切的方式，需要結合各個地區供求狀況的不同，出臺差異化的政策措施，一般來說，當地區樓市總體表現為供小于求時，出臺的政策應當以鼓勵剛性消費需求入市為主，輔以刺激投資性需求入市政策，將存量存庫和增量存庫消化掉；當地區樓市供應遠遠超過需求時，則需要加強對樓市的宏觀調控，出臺相關的建筑新建控制政策，盡量減少或者杜絕“增量存庫”，并通過上述適當措施將當前庫量庫存逐步消化。

三、小結

綜上所述，樓市“去庫存”是當前房地產企業發展面臨的重要課題，對我國經濟發展起著極大的影響，因此，加強對樓市“去庫存”的研究，通過多種合適的方法，刺激對住宅的消費，緩解或解決庫存問題，對維持社會經濟穩定、保證房地產行業健康發展等，都有著至關重要的作用。

參考文獻：

[1]吳學安.樓市去庫存,藥方有幾味?[J].城市開發,2015,24:50-52.

[2]章林曉.“去庫存”應選擇不同路徑[J].城市開發,2015,24:56-57.

[3]劉英團.樓市“去庫存”要“兩手抓”[J].時代金融,2016,01:33-35.

[4]丁浩.“去庫存”成近期樓市主旨[J].中國房地產,2016,02:34-36.