宏觀經濟政策對我國房地產行業的影響

李海雯 南京審計大學金審學院

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宏觀經濟政策對我國房地產行業的影響

李海雯 南京審計大學金審學院

近年來，“住房難”逐漸成為大部分老百姓生活的基本問題。房價的問題日益成為百姓們關心的核心話題，一般來說房價的構成包括這樣幾方面：地價40%，稅費20%，施工、材料費30%，這是一份關于商品房成本的消費清單。面對逐漸飆升的房價，政府正出臺各項利民惠民的經濟政策來抑制房價的增長。

一、央行降準降息的政策

李克強總理指出要合理采用降準降息等的貨幣手段來控制當前的經濟形勢，今年以來世界經濟貿易低迷，國際市場的動蕩，國內實體經濟的艱難發展，使得國內宏觀經濟政策調控難以實現。為確保社會資金的流動性，鼓勵中小企業貸款的力度，抑制房價的增長，繼續擴大就業范圍。

自從2015年10月24日起，中國人民銀行決定下調金融機構人民幣貸款和存款基準率，進一步降低社會的融資資本，其中一年期的貸款基準利率下調0.25的百分點至4.35%，一年期的存款基準利率下調0.25至1.5%。央行采取的降準降息的政策無疑使得房地產，銀行等板塊受益良多。

自2015年以來，央行不斷采取雙降措施，使得房貸利率降到史上最低，其中5年以上的房貸利率僅有4.9%，不到5%。對于買房的老百姓來說，雖然房價仍在持續增長中，其中以北京、上海、廣州為首的一線城市最具代表性，對于大多數打工者而言月工資只不過會在5000元人民幣左右，而這些一線城市的樓盤最高的則會達到2萬以上的天價，面對巨額的房價，大多數非本地區打工者是無法承擔的。即使對于白領級的高收入者來說，投入如此之多的資本購買房子也是不可能的。而利用銀行貸款的費用來購房，則為在外打拼的百姓們省下一筆不小的貸款費用。央行雙降政策的實施，不僅滿足了廣大消費者的購房需求，而且推動了房地產行業的快速發展，為2016年我國經濟的良好發展打下了堅實的基礎。

二、全國二孩政策推行

20世紀70年代計劃生育政策開始在我國全面實施，1982年正式將計劃生育確定為我國的基本國策，在2001年將其確立為法律《中華人民共和國人口與計劃生育》。自計劃生育實施以來，我國人口出生率和自然增長率明顯降低。據相關數據統計，20多年以來，我國人口減少了2億多，對于人口基數大的中國來說，這一數據的影響又是巨大的。計劃生育實施的初期，緩解了社會的就業壓力，緩解了一個家庭生養多個孩子的負擔，人口的減少促進了社會文明的進步，提高了人們的生活質量。實施至今，不少家庭如今都是獨生子女，對于眾多80、90后而言，他們正趕上計劃生育政策的高潮，獨生子女的優惠政策伴隨他們成長，可如今他們卻要承擔更加艱巨的家庭使命—兩個孩子奉養四位老人。巨大的生活壓力也迫使他們生養一個孩子，而更有甚者是不生養孩子。人口增長速度日益降低的趨勢越來越明顯，與此同時，房地產行業作為各地區的經濟支柱，開發的速度越來越快，空置樓房屢屢出現。人口增長速度與房地產開發速度呈現反方向增長的趨勢。樓房無人購買，一些地區出現“鬼城”，這些現象的出現對于開發商來說是百害而無一利，對于政府的影響也是巨大的。政府與開發商花費巨額成本，卻無法融集資金，使得建筑行業以及與之相關的房產行業的經濟發展速度降低，區域GDP提高不上，人們生活水平降低，政府必然會采取宏觀調控政策來推動經濟的發展。

根據國家衛計委數據，現階段，全國范圍內共有9000多萬的夫婦符合二胎政策的規定，假定5年內50%的家庭會生育二孩，那么將新增人口4500萬，每年近900萬。按人均20平方米計算，每年將新增1.8億平方米住房需求。這組數據的住房需求在某種程度上說明放開二孩有望刺激新一輪人口的增長，激發中國市場的經濟潛力。對于大多數一線二線城市來說，二孩政策可能對于房地產行業并非有顯著的幫助，而對于大多數的三線四線城市而言，二孩政策的放開有利于刺激人們的需求并且釋放房地產行業的購買力，使得市場上大面積空置樓房的現象得以改觀。

三、330新政的實施

330新政的實施為廣大購房者帶來了福利。3月30日央行調整貸款政策，包括以下方面：1、調整公積金貸款首付比例，二套房的商業貸款由此前的七成首付降為四成首付。2、營業稅免征5年改為2年。330在兩會期間積極響應了總理的號召，無論是在調整貸款首付比例上還是在免征營業稅方面，330新政的實施都刺激了疲軟的二套房交易市場。對于北上廣等一線地區的百姓而言，330新政的實施使得大家購房的能力大大提高。一方面對于購房有貸款的消費者來說，二套房的商業貸款降低了三成；對于購房無貸款的消費者來說，用商業貸款來購買二套房的首付將降到三成，這將大大降低購房者的壓力。另一方面對于開發商來說這一政策放松的力度更大一些，進一步刺激了開發商的投資，若不適合市場的需求，開發商可以調整戶型以滿足消費者的需求；若存在供求矛盾激烈的地區，可以根據市場的需求來調整供求規模—“對住房供應明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規模過大的市、縣，應減少住宅用地供應量直至暫停計劃供應；同時，住宅供求矛盾比較突出的熱點城市，應根據市場實際情況有限增加住宅用地供應規模”；若開發商利用錯了地，則可以根據需要將其退回—“房地產供應明顯偏多或在建房地產用地規模過大的市、縣，可以根據市場狀況，研究制訂未開發房地產用地的用途轉換方案，通過調整土地用途、規劃條件，引導未開發房地產用地轉型利用，用于國家支持的新興產業、養老產業、文化產業、體育產業等項目用途的開發建設，促進其它產業投資”。

房地產行業的發展與我國宏觀經濟政策的調控相輔相成。自去年以來，除采用央行雙降，放寬二孩以及330新政三種宏觀經濟政策以外，我國多次利用降低首付，抑制投機需求和保護合理需求，區別房地產區域性與全局性關系等的措施來推動房地產行業的發展。房地產行業的積極發展使中國在世界經濟貿易蕭條的情況下，能購更好地保持經濟中高速增長邁向中高端水平，使中國既能在積極中化難，又能在進步中求穩，使經濟運行保持在合理范圍內，優化國民生活水平激發中國巨大的經濟潛力。