淺談商品房預售合同常見糾紛及防范

何紅 沈陽工程學院

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淺談商品房預售合同常見糾紛及防范

何紅 沈陽工程學院

摘 要：商品房預售已成為了市場普遍認可的房屋買賣形式，也是大部分購房家庭的首選，但由于交易方式的特殊性，以及交易標的物的不確定性，加之相關法律的不完善，商品房預售中產生的糾紛也不斷增多。

關鍵詞：商品房預售合同 糾紛 防范

一、商品房預售的含義及特點

商品房預售又稱樓花買賣，是指房地產開發企業與購房者約定，由購房者交付定金或預付款，而在未來一定日期擁有現房的房產交易行為。 其實質是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約，它與成品房的買賣一樣，已成為我國商品房市場中的兩種主要的房屋銷售形式。這種銷售方式具有如下特點：首先，商品房預售是一種附加期限的交易行為。 這里的附期限 ,是指商品房買賣雙方在房屋買賣合同中約定一個期限，并把這個期限的到來作為房屋買賣權利、義務發生法律效力或失去效力的根據 ,也就是預售的商品房所有權不是在交易成立時轉移 ,而是在商品房買賣合同約定的將來某個時期才發生轉移。其次，商品房預售具有較強的國家干預性。 由于商品房的預售不同于房屋的實質性買賣，真正的房屋交接尚未形成。國家因此加強了對商品房預售市場的規范。 我國對商品房預售的條件資格及程序做了規定，而且還要求在預售合同簽訂后向當地房地產管理部門辦理登記備案手續。

二、商品房預售合同糾紛的特點

1.糾紛種類主要有三類：虛假宣傳欺詐消費者；遲延交房；未辦理產權證書。 這三類案件占到法院近幾年來受理的商品房預售合同糾紛案件的 90% 以上。

2.侵權人多為房地產開發企業。從當事人訴訟地位看，房地產開發企業作為被告的案件占 95% 以上，且絕大多數案件為購房者勝訴。 這說明部分房地產開發企業侵犯購房者權益的情況較為突出，購房人在購房過程中承擔的風險較多，處于弱勢地位。

3.侵權事實基本一致。 商品房預售合同糾紛案件涉及利益主體廣泛且爭議的標的基本一致，往往是同一樓盤的數個、 數十個購房者起訴同一房地產開發企業，且爭議內容基本一致。 若處理不當往往容易發生群體性事件。

三、商品房預售合同常見的糾紛及防范措施

（一）開發商虛假宣傳欺詐消費者

在預售商品房買賣糾紛中，開發商“王婆賣瓜”夸大宣傳、欺騙消費者的情形最多。由于消費者越來越重視樓盤的軟環境，所以樓房設計風格、物業管理、容積率等就成為消費者的“軟肋”。開發商通常會在這一點上做文章。比如有的開發商稱建筑風格為意大利式或者為俄羅斯風格、物業管理為某知名物業公司等。而事實上，建筑風格不純正、物業管理也僅與知名物業公司簽一年或更甚的半年合同 ；有的承諾小區有學校、幼兒園，主打“學區牌”等，各種個樣，但最終都沒有兌現。但在訴訟中購房者勝訴的卻不多。究其原因，主要是消費者舉證不足。

依據我國《合同法》第 15 條的規定，商業廣告原則上是一種要約邀請，沒有訂入合同中的廣告、宣傳資料不能作為合同條款。如果將商品房銷售廣告一概籠統地認定為“要約邀請”. 那么當購房者受到虛假廣告的誤導而購買房屋并最終遭受損失時，其所受損失就只能通過請求開發商承擔締約過失責任彌補，而無法使自己的損失得到全面補償。這對購房者來說，顯然是不公平的。針對上述這一問題，最高法院《解釋》第 3 條對商品房的銷售廣告和宣傳資料的法律性質作了明確的規定，即 ：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。商品房銷售廣告和宣傳資料的內容符合以下三個條件時 . 應認定為要約。一是商品房銷售廣告和宣傳資料所說明和允諾的對象限定為開發商開發規劃范圍內的房屋及相關設施，如小區會所、停車位、電梯、綠化等。至于開發商對規劃范圍之外的周邊環境和公共設施進行的宣傳，不能認定為要約，若此宣傳具有虛假性，導致了購房者的損失，購房者有權要求開發商承擔賠償損失的締約責任。如銷售廣告宣傳在新建小區周邊，政府將建立幼兒園、小學、醫院、菜市場及超市等，但實際上政府規劃部門并沒有此項規劃，對此，開發商應按相關法律規定賠償購房者的損失。二是商品房銷售廣告和宣傳資料所作說明和允諾具體確定。

（二）開發商延期交房

“出賣人（開發商）延期交付房屋”。因為因買受人及政府機關及不可抗力原因延期交付的除外。開發商因資金短缺、審批手續欠缺、開發建設行為不規范等原因，導致建設工期延長不能按照合同約定正常交付。房屋的交付期限在購房協議中通常都規定得非常清楚。所以開發商一旦逾期交房，違約責任就非常明確。商品房是一種非常特殊的商品，坐落的地段、歸屬的種類以及交易的時間不同，其價值大不相同。為此，最高法院《解釋》第 17 條將合同法的上述規定進一步具體化，規定 ：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定，”這一規定與《合同法》的有關規定是完全相符的。審判實務中，往往采取對比法確定可得利益損失數額，也就是通常所講的守約方在相同條件下所獲取利益來確定應當賠償的可得利益損失。

（三）開發商未按時辦理房產證

開發商和消費者，通常以格式合同的形式在購房協議中明確約定 ：出賣人為買受人辦理產權證。每延期一日，出賣人須按房款總額的一定比例，向買受人支付違約金。此類糾紛中，消費者的勝訴概率比較大。原因就是合同中就此點而言約定得詳細、清晰。作為買受方應注意如下事項：首先，買受方要按時交納產權代辦費、工本費、契稅、公共維修基金等費用，以免耽誤辦證。其次，無論開發商用何種借口，都不能免除開發商辦理房產證的責任。

參考文獻：

[1]王春英，預售商品房買賣合同糾紛類型與防范，房地產導刊，2013（19）

[2]張春暉，商品房銷售合同法律效力淺析，房地產導刊，2013（2）

[3]向晴，商品房預售合同糾紛破解之策，寧波經濟，2015（10）

作者簡介：何紅（1973.11-），女，遼寧新民人，碩士，沈陽工程學院，講師，研究方向：房地產融資。