新市民是消化庫存的生力軍

文輝

核心提示：農(nóng)民工參與去庫存未必是購買主體，但一定是居住主體。要加強對農(nóng)民工新市民的分類處理，因地制宜。

由于房地產(chǎn)與鋼鐵、建筑、建材等產(chǎn)能過剩行業(yè)密切相關(guān)，與地方土地財政緊密相聯(lián)，與農(nóng)民工市民化的需求高度相關(guān)，抓去庫存是抓住了我國當前經(jīng)濟下行的“牛鼻子”，有利于協(xié)同推進“去產(chǎn)能、去杠桿、降成本和補短板”等任務，可謂牽一發(fā)而動全身。

對中央來說，一是要完善城鄉(xiāng)戶籍制度改革，既然把農(nóng)民工新市民作為消化庫存的主力，就要推動戶籍制度改革，完善戶籍制度背后的福利制度，切實解決農(nóng)民工購房后的同城同等待遇問題；二是要推動區(qū)域政策聯(lián)動，對于跨區(qū)域農(nóng)民工新市民的購房落戶，保持其原有農(nóng)村集體權(quán)益不變；三是加大對棚戶區(qū)改造和城中村改造的金融支持力度，重點放在改造后的城市環(huán)境質(zhì)量提升上；四是取消過時的限制性政策，諸如限購限售政策等。

對地方政府而言，重在落實。地方政府要摸清城鎮(zhèn)庫存現(xiàn)狀，嚴格控制土地供給的規(guī)模、速度和結(jié)構(gòu)，也要走出土地財政的誤區(qū)，在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上下更多功夫，適時取消過時的限制性政策。

房地產(chǎn)企業(yè)應該認清供求關(guān)系的變化，順應市場規(guī)律，不能有僥幸心理，早降價早受益。其次，要走兼并重組之路，去庫存帶來的行業(yè)洗牌在所難免，該破產(chǎn)的堅決破產(chǎn)，該提升的堅決提升。轉(zhuǎn)型升級也在所難免，要從城市開發(fā)商轉(zhuǎn)向城市運營商。

對農(nóng)民工來說，則要轉(zhuǎn)變觀念。農(nóng)民工參與去庫存未必是購買主體，但一定是居住主體，從這個角度來看，農(nóng)民工是參與去庫存的主體毋庸置疑。要加強分類處理，因地制宜。

把舉家外出農(nóng)民工和城鎮(zhèn)間流動人口，作為消化庫存的生力軍，以商品房銷售去庫存。這部分群體是城鎮(zhèn)住房的剛性人群，需要針對他們的需求制定特定政策，如推行購房即落戶、子女教育、社保養(yǎng)老和購房優(yōu)惠等公共服務政策。

把新生代農(nóng)民工作為消化庫存的中堅力量，發(fā)展住房租賃去庫存，鼓勵有條件的、工作穩(wěn)定的新生代農(nóng)民工在城鎮(zhèn)購房，適當降低首付，給予政策補貼。

把棚戶區(qū)改造和城中村改造居民，作為消化庫存的優(yōu)勢力量。在城市更新改造過程中，盡量減少新增商品房供給。推行貨幣化補償機制，鼓勵改造區(qū)域城鄉(xiāng)居民以集體團購的方式去市場上購買商品房。

把低收入人群納入保障性住房，用政府購買方式去庫存。根據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在一些三四線城市，由于庫存量大，商品房價格已經(jīng)接近保障房價格。地方政府應該立即停止新建保障房項目，直接從市場上購買商品房來滿足低收入人群的住房保障需求。

當然，去庫存還要考慮一部分城市居民的改善型需求和投資性需求，適當出臺鼓勵政策滿足他們的需求。由于這部分群體的購買力強，需求旺盛，因此也要防止政策放松后對房價的抬升，反而不利于去庫存任務的化解。

總之，去庫存不單是一項經(jīng)濟任務，也是涉及經(jīng)濟社會健康持續(xù)發(fā)展的全局性工作，需要綜合考慮統(tǒng)籌推進。（支點雜志2016年3月刊）