淺談關于房地產泡沫問題的研究

韓基娜 李云波

摘 要：2014年下半年我國多家房地產企業資金鏈斷裂引發社會關注。房地產作為國民經濟的支柱產業，對國家積累資金，帶動其他產業的發展具有重要作用。但同時它也是容易受泡沫經濟影響的行業。本文通過解泡沫經濟的基本理論，對房地產經濟泡沫進行分析與研究，依據產生房地產泡沫的具體因素提出相關的建議和措施來降低或解決房地產泡沫給國民經濟帶來的危害，從而為我國房地產業的健康快速發展提供一定的經驗和措施。

關鍵詞：泡沫；房地產；途徑

1.我國房地產行業泡沫問題的基本理論

（1）什么是房地產行業的泡沫。房地產行業的泡沫就是房地產的價格與其真實價指之間有較大差距，而脫離其實際價值的差額便是泡沫。房地產行業泡沫的大小可以主要從房地產投資額增長率與GDP增長額之間的比率方面來衡量：經濟發展平穩時期基本保持百分之十左右。目前我國房地產的投資率會較高，比率達到百分之十五到三十。

（2）中國房地產行業泡沫的實質。房地產泡沫之所以存在是因為經濟發展的需求，同時也有一些其他因素，例如，土地價格、政府政策、金融支持、投機行為等。土地價格的高漲使得房地產的成本升高，同時泡沫的存在使房地產價格更高，形成惡性循環。

2. 我國房地產行業泡沫產生的原因

（1）經濟的發展有賴于房地產行業的帶動。我國各個地方政府為發展本地經濟開始對房地產進行放寬政策。房地產形成泡沫的形式為房價的大幅波動，引起房地產大幅上漲的主要原因是長時期內較低的貼現率。我國銀行降低貼現率，目的是為了提高我國經濟的綜合實力，但是一定程度上對房地產造成了泡沫的影響。央行的貼現率是市場利率的決定因素，市場利率隨央行貼現率變動而變動，最終對銀行的房貸進行控制。房地產市場日漸火熱，很多外界企業頻繁入駐和個人開始集資建房，引起房地產市場的價格混亂，嚴重影響國民經濟的健康發展。緊隨而來國家開始介入房地產市場，規范房地產市場的發展秩序，打擊炒房者，抑制房價；出臺相關政策并且制定相應措施來限制個人投機行為。雖然國家相關部門加大調控力度，但房價依然未降；這在一定程度上誤導了消費者，讓消費者進入再不買房房價將會持續高漲的誤區，反而加大了新房市場的市場需求。人們對房地產行業的需求也不斷增加，最終便產生了房地產行業的泡沫。

（2）人們對房地產的投機行為是我國房地產行業泡沫出現的根源。投資者不會去分析房地產行業的泡沫問題，他們一味的增加對房地產行業的投資已獲得額外的收益。不會去考慮其中的實質風險因素，這些投機行為帶來的市場泡沫增加房地產行業的風險和價格。政府對房地產行業的監管力度不夠，法律法規制度不健全，容易引起房地產商的投機倒把，進而引起房地產市場秩序的混亂；地方政府與房地產商相勾結，官商聯合，產生不正當競爭，導致我國各地區房地產發展不平衡；我國社會保障體系不健全，保障性住宅面積所占比重較少，無法保障民眾需求，這在一定程度上加劇了，民眾對商品房的需求，進而引起房地產的火爆投資；我國貧富差距懸殊，在我國很多收入水平高的家庭和個人擁有多套房產，這在一定程度上將加劇國內的房地產投機，從而進一步一起國內房地產市場的不平衡等。

3.房地產泡沫問題的解決途徑

房地產市場泡沫的存在，不僅會影響到我國經濟和房地產行業的健康快速發展，而且影響我國人民的健康生活和收入水平的提高。因此，房地產問題的解決不僅需要政府支持，同時也需要房地產市場的主體進行自我調整和秩序的完善。

（一）加強政府的宏觀調控。政府要加大金融監管力度，完善銀行的信貸體系，通過調控利率，縮小存貸利差，降低銀行擴張信貸的力度，減少信貸資金向房地產市場的流動；加強對土地的監測與調控，規范土地交易與使用權的流轉，嚴防不規范交易，導致不正當競爭，引起房地產市場和房地產價格的混亂；規范地方政府的行為，嚴防為了政績盲目進行城市建設，大肆進行房地產開發建設，嚴厲禁止和打擊官商結合，非法轉讓土地使用權；積極完善社會保障制度，縮小貧富差距，同時加大保障性住房的建設力度，讓一部分低收入人群也有房可住或者租賃。

（二）加快我國房地產行業的自我調整。近年來，隨著國家對土地使用政策的放寬和銀行貸款業務的門檻降低，在一定程度上提升了的消費能力和市場需求，房地產進入了一個飛速發展前進的輝煌時期，土地的大規模開發和大量外資的引入，形成了群雄割據的激烈競爭局面；各種形式的建筑設施紛紛拔地而起。但隨著房地產市場的混亂發展，房地產經濟泡沫問題日益顯著的情況下，嚴重擾亂了房地產市場秩序，很多盲目發展的房企已經倒在這次大浪潮下，在供需不平衡和激烈競爭的環境下，這就要求房地產市場的主體進行自我調整，實現房地產企業的合并重組，由生產為導向，向以消費者和社會為導向進行轉變，規范行業競爭秩序，減少盲目投資和開發；另外，行業內部可以建立一個房地產可持續健康發展研討協會，定期進行交流，根據自身企業的實際情況，進行資金向其他行業的轉移，促進國民經濟結構的平衡發展。

（三）消費者要理性消費和合理投資。消費者要保持理性消費，媒體、政府等等各種因素是消費者是否在現階段購房的參考，消費者不要盲目隨從他人進行購房，不要把過多的資金流入到房地產市場，導致大部分收入和貸款被房地產套牢。我國城鎮化的不斷加速導致了城市不斷擴張，部分投資者囤積房屋，開發商回籠資金再投資，推動地價上漲，加劇經濟泡沫。一旦房地產經濟泡沫破滅，消費者手中的房屋就會貶值，并且無人接手，最終受害的還是廣大消費者，所以，消費者一定要理性消費和合理投資，可以防范房地產經濟泡沫的破滅，維護自身的利益。

4.結語

總而言之，房地產是國家的經濟命脈，它既反映了中國改革開放以來的偉大成就，也促進了經濟快速健康的發展。但隨著民間投機需求的增大，銀行輕視經營風險，降低信貸條件等，使我國的房地產業存在著一系列問題，我們要通過泡沫經濟帶給房地產業的諸多啟示中，總結經驗，制定有效的措施，實現房地產業的健康發展。

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