淺談關于目前房地產狀態形式理論分析

張尉

摘 要：目前中國的房地產業達到了空前規模的發展，但由于房價增長過快與居民的消費水平不成正比，房地產的泡沫現象很嚴重，給人民和社會帶來一定的隱患，因此國家采取一系列的調控政策如"國九條""貨幣利率"政策用來遏制房價過快的發展。當前，特別是從2011年下半年以來，房地產市場出現低迷，整體形勢不景氣。本文主要通過對當前的房地產的價格機制與泡沫形勢進行理論分析，揭示客觀存在的問題，并提出相關的合理性建議。

關鍵詞：房地產；狀態形勢；理論分析

1前言

當前我國房地產市場發展還不平衡，在房地產業快速發展過程中出現了一些值得關注的問題，一些地區房地產市場存在的問題還相當嚴重，主要表現在當前我國房價已經超過正常水平，房地產產生泡沫的可能性越來越明顯。因此對房地產泡沫對經濟社會帶來負面影響應當引起足夠重視。

2房地產價格理論與泡沫研究的重要性

房地產是一種特殊的商品，它既是一項耐用消費品，又是一項資產。房地產市場同股票等資本市場一樣，容易被人們抄作，并產生泡沫。而房地產泡沫一旦破滅，將對一個國家的宏觀經濟、社會生活的各個方面造成極其嚴重的后果。特別是房價的波動已經日益成為一國宏觀經濟的先行指示器，房價的大幅度上漲可能意味著未來物價與產出水平的高漲，而房價的大幅度下跌則可能預示著未來宏觀經濟的緊縮甚至衰退[1]。

3.房地產價格與泡沫的理論分析

3.1城市房地產價格影響因素

經過國內外學者多年來的研究，已經明確房地產價格波動與宏觀經濟基本面之間存在著顯著的相關性。對于房地產價格影響因素的理論的定性研究已經很多了，本文首先簡單概述了主要的影響因素，著重研究在不同城市經濟發展水平、人口、收入等宏觀經濟基本面下，不同經濟因素對不同城市房地產價格的影響程度。

3.2城市房地產泡沫

主要介紹了房地產泡沫的形成原因和測度指標。并根據主要城市的房地產數據建立模型，用以說明不同城市是否存在房地產泡沫。

3.3城市房地產發展的宏觀調控政策

主要根據實證研究的結果來分析穩定不同城市房地產價格以及引導房地產投資流向應采用何種宏觀調控政策最為有效。

4房地產價格理論

我國的房地產市場的基本特征是：土地供應由政府控制，房地產市場則由市場調節；農村城市化進程不斷加快，房地產市場供不應求。房地產價格被房地產需求和供給決定。市場供求是房地產價格形成的最直接原因。其他影響房地產價格的因素都是通過影響房地產市場的供求對房地產價格起作用。因此， “供求價格機制論”成為研究房地產價格的主流理論，國家制定的各種宏觀調控政策也基本是從這一理論出發。個別地區的房地產價格遠遠高于其成本，而“供求價格機制論”則能很好地解釋這種現象。

5房地產泡沫研究

5.1房地產價格的運動是非常復雜的現象。它在物業市場上的價格隨著房地產市場的供需關系的變化而變化，同時還受宏觀經濟發展的影響。由于房地產的耐久性、稀缺性等特點，它還會成為資本市場的投資商品，這時它的基礎價格就具有了虛擬資產定價的特點。是由未來收益的折現來定價的。而對未來收益的預期是否偏離其實際情況就成了房地產價格是否存在泡沫的肇始。研究房地產價格理論，不得不考慮到房地產價格泡沫對房地產價格的影響。

5.2房地產泡沫的含義與成因

一旦市場預期價格上升，而不管一般均衡價格是否上升，就可能會出現“自我實現預期”的正反饋過程使得市場價格嚴重脫離一般均衡解。也就是說，由于投機性資產的加入，一般均衡解在一定條件下具有一種不穩定性。從理論上講，房地產的價格 應取決于房地產的收益與效用?？墒牵攦r格異常膨脹，嚴重背離其真實價值時，泡沫也就不可避免地產生了。房價之所以偏離其基礎價值，受多種因素的共同影響，如房地產供給缺乏彈性、房價持續上漲預期、寬松的金融環境、房地產市場信息不對稱以及房地產開發政策的引導失誤等等[2]。

1）房地產供給缺乏彈性

土地資源的稀缺性決定了土地市場具有需求彈性大而供給彈性小的特點；當土地需求增加時土地價格急劇上漲，由于土地的稀缺性特點，市場無法在短期內擴大土地的供給量，這將導致需求與供給間的進一步脫節，需求與供給的差距使得土地的價格進一步上漲，促使房地產商品的價格上漲，同時在實際的市場運行過程中，就又可能參雜太多的偏離價值的投機活動，最終形成房地產的泡沫。

2）房價持續上漲預期

房地產業是高風險產業， 對經濟周期及其敏感。通常在經濟復蘇時期， 房地產業率先繁榮， 在經濟衰退時期， 房地產業也先受到打擊。所以， 宏觀經濟形勢運行態勢及所處的經濟周期會使人們對未來房地產業的經濟走勢產生繁榮或衰退的預期。在房地產的購買、消費甚至投資中，投資者會形成對房地產價格的預期，這一預期包含著對住宅需求的預期，需求的預期與價格預期的正向反饋導致價格的上漲預期形成了自我強化。在投資者個人非理性的從眾、跟風行為助長之下，房地產的價格在預期作用下不斷攀升，最終形成了房地產泡沫。

3）金融過度支持帶來的寬松的金融環境

資產泡沫的存在同時還需要寬松的金融環境。資產“泡沫”形成的共同之處就是有一個相同的宏觀經濟環境即超量的貨幣供給或過度的金融緩和。但，超量的貨幣供給或過度的金融緩和帶來的銀行信貸擴張就成了資產泡沫形成以致擴張的溫床。

4）房地產市場信息不對稱

從市場交易各方掌握的信息看，房地產市場容易產生信息不對稱問題，即交易各方掌握相關交易的信息狀況是不一致的。信息不對稱，使得信息劣勢方在交易中處于劣勢地位。我國房地產泡沫的增多與信息不對稱問題嚴重有很大關系。一是信息不對稱容易誘發房地產投機過度。由于我國資本市場不發達，投資渠道較少，使得具有資產性質的房地產容易成為資本追逐和炒作的對象。大量國內資本和國際游資進入房地產市場，制造了虛假的需求信息，引發了虛假的市場繁榮，推動我國房地產價格幾年來非理性上漲。在房地產價格不斷上漲的過程中，“買漲不買跌”心理不斷強化，投機氣氛日益濃厚，導致了泡沫的不斷增多[3]。二是信息不對稱容易誘發銀行業的逆向選擇和道德風險問題。在信息不對稱前提下，由于我國金融體制尚不健全，在銀行信貸市場上，風險偏好型、信譽不佳的房地產商和投資者獲得了較多的銀行貸款，加重了“假按揭”等問題，導致逆向選擇產生；由于我國銀行尤其是國有銀行內控體系尚不健全，銀行對借款者的資信狀況等缺乏足夠重視，盲目擴大房地產信貸業務，導致道德風險產生。逆向選擇和道德風險使得大量銀行信貸資本進入房地產市場，加速了房地產泡沫的產生。

6結束語

通過以上對目前房地產現狀的價格與泡沫的研究得出，我國應通過政策規范房地產市場， 引導有資金實力的大企業進入房地產開發領域， 緊急情況下還可考慮政府直接投資開發房地產， 以增強有效競爭因素， 弱化壟斷因素， 使得房地產開發更加符合理性消費的需求， 從而削減房地產泡沫。此外，我國應進一步完善金融體制，并盡快制定和完善相關政策，使房地產市場遠離泡沫，房價趨于合理，整體房地產行業朝著健康的方向發展。

參考文獻：

[1]劉芳.房.地產與宏觀經濟關系的研究[D].碩士學位論文，南京理工大學，2009.

[2]王一新，王偉超.利用泡沫理論對中國房地產現狀的分析[J]..山西建筑，2007，33（29）：234.

[3]郝建.淺議房地產市場供求及其均衡的實現[J].城市建設理論研究（電子版），2012，（3）：31.