淺談國家宏觀調控政策對房地產市場的影響

李云波 韓基娜

摘 要：我國房地產市場在近幾年發展迅速。房價上漲太快，空房積壓面積嚴重，過高的房價和空房面積居高并存容易導致房價的泡沫。為此，我國政府采取了一系列的宏觀調控政策，力度非常大。調控房價必須運用房地產中的公共經濟學原理，制定出有效的公共經濟政策，才能取得切實的效果。

關鍵詞：房地產；政策；經濟

由于房地產業在現在市場經濟的條件下，起著其他產業不可替代的作用，所以，當今世界上許多經濟發達的國家和地區，房地產業已經成為經濟繁榮的基本支撐點，是國民經濟發展的基本要素。因此，研究房地產業的變化和發展，尋求房地產業可持續發展的規律性，這對加快我國的工業化、城市化、信息化和現代化，改善消費結構。提高人們生活質量，優化房地產資源配置，促進房地產業和國民經濟的可持續發展都具有現實和長遠的意義。

一、房地產業是國民經濟繁榮的基本支撐點

毋庸置疑作為第三產業的房地產業是國民經濟發展的一個基本生產要素，為國民經濟發展提供重要的物質條件，改善人們的居住和生活條件，改善投資環境。房地產業對國民經濟增長的貢獻度較其他行業更大，更具有推動經濟增長的能量。在發達國家和地區，房地產業的發展所提供的社會財富，在國民生產總值中所占的比重，都已經超過10%，甚至高達20%以上，它已經成為國民經濟的支柱產業之一。房地產業所具有的價值大、需要剛性、附加值高，并能隨城市化、現代化的發展升值的趨勢特點。使房地產業有極強的投資吸引力。從統計資料來看，我國改革開放以來所吸引的外國投資額中，房地產業所占的比重達到25%左右，通過房地產業帶動吸收投資的項目占到40%，而房地產業作為高附加值產業，利用土地開發，房屋建設，既能為國家提供大量的積累，又能加快城市建設的步伐，推動城市經濟的發展。

二、國家對房地產宏觀調控策略

首先，及時有效地落實房地產調控政策。一是各部門要相互協調，及時、明確地出臺具體配套措施，盡量縮短市場各方的觀望期，減少市場因政策不明產生的影響。二是要建立有效的監督機制，檢查和督促地方政府積極組織、具體實施和落實調控措施。

其次，嚴肅金融政策，嚴把信貸關。要監督商業銀行嚴格遵守對房地產企業的貸款政策，嚴禁向資本金不符合規定的企業和不符合調控政策要求的企業貸款。

再次，合理使用住房公積金，降低普通居民購房成本。由于住房公積金撥款時間長，存在部分開發商不接受住房公積金貸款的現象，無形中增加了居民購房利息的負擔，而同時又有大量的公積金閑置未用。公積金管理部門應盡量簡化手續，提高辦事效率，落實公積金貼息政策，充分發揮公積金的應有作用，降低普通居民購房成本。

第四，促進房地產市場信息公開化和科學化。完善房地產市場統計體系，建立政府信息公示制度，使消費者和社會各界了解房地產市場的運行情況，正確判斷市場走勢，共同監督地方政府和房地產業的行為。

三、宏觀調控政策對房地產市場的影響

此次房地產調控政策，體現了中央政府調控房地產市場的決心，政策的逐步實施，將從幾方面對房地產市場產生影響。

一是房地產市場仍處于調整期。經過十余年高增長，中國房屋存量已大幅度增加，2013年按常住人口計算的城鎮居民戶均住宅超過1.05套，從套數看基本達到飽和點。住房空置面積較多，在建規模較大。與此同時，隨著勞動人口總量減少，新增的有效需求減少。受購買力、戶籍制度、土地制度等各方面制約，2.7億農民工在城市購房率極低。2013年當年近1300萬套的銷售量基本是中國房地產需求的年度高峰值，房地產市場已經進入趨勢性減速和周期性下降的雙重調整階段。根據國際經驗和房地產周期變化規律，房地產調整期一般需要3-5年，考慮到2014年已經開始調整，房地產低迷至少還需要兩年左右的時間。

二是投機性及投資性購房需求將得到進一步抑制。房地產稅收政策的落實、信貸政策的調整、外資進入房地產市場的規定等政策，利用經濟手段加大了對投機性及投資性購房需求的調控力度，增加了炒房者的資金成本和交易成本，將一定程度地抑制投機性及投資性購房需求。

三是加快清理僵尸企業和房地產去產能。下決心建立過剩產能退出和市場出清機制。一是制定破產法實施細則。研究人員安置、企業資產核銷、資產處置等指導意見和具體措施。出臺財政金融支持措施，解決人員安置和資產處置的資金。二是結合國企改革，輔之于環保、技術等標準，推進企業兼并重組。三是加大房地產去庫存力度。推進保障住房性貨幣化，運用發放租賃補貼方式解決住房保障問題。發展三四線城市養老和旅游地產。成立政策性住房銀行，可考慮把住房公積金作為資本金注入，支持城市低收入群體和農民工購房。

四、如何評判房地產業的發展水平

從微觀經濟單位（家庭）視角出發，可以從兩個方面來評判房地產業的發展水平，一是從房地產價格與租金之間的對比關系，通過比較房地產價格與其投資收益的均衡關系來衡量房地產業是否存在過熱發展導致價格畸高的情形； 二是從房地產價格與居民家庭收入之間的對比關系，通過比較房地產價格與房地產最終消費者的現實購買力來衡量房地產價格是否虛高。據此可以構建兩個指標來反映房地產業的發展水平，即房價租金比和房價收入比，它們是反映房地產業協調發展狀態的微觀指標。房地產租金側重于反映房地產作為生產和生活資料屬性的價格，即租金是房地產使用價值的價格表現，它全面綜合地反映了經濟基本面因素（如居民可支配收入、國民經濟增長）對房地產需求的影響。房價收入比是衡量房地產發展程度的另一個微觀指標，在聯合國人類住區（生境）中心所發布的《城市指標指南》中，“房價收入比”被定義為“居住單元的中等自由市場價格與中等家庭年收入之比”。一般認為，房價收入比的正常范圍為4-6倍，這是由20世紀90年代初世界銀行專家安德魯？海默（Andrew Hamer）在研究中國住房制度改革時提出的“比較理想”比例。

五、結語

總之，知識經濟時代的到來，對我國房地產業來說，既是一次歷史性機遇，又是一次時代性挑戰。只要我們有正確的認識和必要的估計，既要看到有利的條件，又要看到困難的嚴重性，不盲目樂觀，不消極等待，大膽吸收外國的先進經驗，不斷創新，努力提高企業的管理水平，就會使我國的房地產業不斷壯大起來，在激烈競爭的世界建筑市場上占有一席之地。

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