香港地價暴跌的警示

郁慕湛

猴年春節后，香港地政總署公布了最新一幅位于新界大埔的住宅用地以不足2萬元港幣的樓板價成交，折合人民幣不足1.7萬元/4方米，這一價格較去年9月大幅下挫逾68%，且遠低于北京、上海的地價，甚至低于內地一些二線城市的地價。

其實，去年第四季度香港房價已經下跌了7.5%，去年11月和今年1月，更出現了罕見的兩起土地拍賣流標，開發商的出價開始變得保守。這些癥狀都表明了香港樓市已經開啟下行通道，未來不容樂觀。

香港樓市之所以在新春伊始暴跌，原因大致如下。

香港是個成熟的市場，有漲必有跌。

從1997年亞洲金融危機到2005年SARS暴發，香港樓價跌至谷底，自那以后，香港樓市一路上漲了13年。在此期間，雖經歷了2008年、2011年兩次金融危機，港府推出的多項冷卻樓市政策，包括向在港購房的非本地居民及公司額外征收15%印花稅、提高物業轉賣時額外繳交的印花稅5%，并把適用期從兩年延長至三年，都未能遏制房價繼續攀升，到2015年下半年時，香港的房價已是2005年最低點的五倍。

香港并不缺少土地，但大部分土地卻不被允許利用。香港可以推向市場的土地大都掌握在港府手中，但香港政府歷年來對土地供應量嚴格控制，人為推高了香港地價和房價。

如果說，既是市場的原因又有人為的因素使香港樓價上升到如此高位而必然下墜，是一個普遍規律，那么市場缺少流動性便是一個具體的原因。

香港股市和匯市近期同時大跌，消滅了大量的流動性。開年以來短短15個交易日，恒指累計下跌3500多點，創兩年來新低；港幣對美元也突然轉弱，一度逼近7.75-7.85的法定波動區間上限，跌至2007年以來的新低。樓價下跌、“股匯雙殺”，市場傳言沽空資產的資金在逃離，引發對金融危機與資產貶值的擔憂，甚至有人將當下情形與1997年投機資本做空港匯、恒指比擬。

一方面，地產股暴跌引發樓市下挫，另一方面，樓市下跌更引起地產股下探，惡性循環。商場大佬李嘉誠先知先覺，去年已經將大部分香港資產撤移至歐洲。

更深層次看，還是香港本身的市場地位發生了一定的變化。

香港本來既有本地的制造業，國際化程度又非常高；既面向全世界，又依托廣袤的欣欣向榮的內地市場，經濟自然搞得風生水起。

如今香港制造業空心化了，零售業、對外貿易都在下降，光靠房地產和金融是無法攏住人氣的。

內地改革開放，尤其是加入WTO之后，國際化程度大大提高。相反，香港卻沒有在原來的基礎上更進一步。結果，香港經濟中國際化占比有所減弱。一旦大陸經濟下行，勢必影響香港經濟。有時就會使香港經濟處于一種自相矛盾的態勢。

港元至今還是聯系匯率制，美元漲港元漲，美元跌港元跌。這次美元加息，港元應該升值。可美元加息同樣也使香港資金外流。更為重要的是，香港經濟中內地經濟權重不斷增大，美元加息一方面使人民幣有貶值傾向，另一方面內地經濟增幅減緩成為新常態，勢必影響香港經濟、增加港元下挫壓力。當前的香港匯市，實際上反映了香港經濟這一雙重矛盾。

不過，香港樓市進入下行通道，或許是反映了眼下香港經濟的真實地位，反映了香港樓市的真實價格。之前，香港的樓價是虛高了。

香港已連續六年成為全球摟價最難負擔的城市。根據美國物業顧問機構Demographia最新的調查結果顯示，截至去年第三季度，香港家庭收入的中位數是29.5萬港元，樓價中位數是556.1萬港元，香港摟價是家庭收入中位數的19倍，創下此項調查12年來的最新紀錄，香港由此成為參與調查的全球87個主要城市中樓價收入比最高的城市。

香港樓市開啟了下行通道，我以為，在某種意義上也是受內地經濟的影響。但是，香港樓市暴跌是否也能給依然處在上升通道的內地北上廣深樓市一些啟示呢？

雖然，中國城市化還未完成，中國人口拐點影響到北上廣深要滯后好多年，北上廣深的樓市似還有上漲空間，但是北上廣深的平均樓價與城市家庭平均收入之比早已超過香港，北上廣深平均樓價與城市家庭平均收入之比在20倍50倍之間，這中間的泡沫還不應該警醒嗎？