為萬達輕資產模式叫好

丁祖昱

萬達的發展之路，其實也折射出中國商業地產的發展之路。

不管怎么講，萬達仍然是中國商業地產的領導企業，沒有之一。

萬達能走多遠

2013年王健林首次成為中國首富，2014年12月萬達商業在香港上市，最高市值一度超過2000億元，截止到2016年2月5日收盤，總市值雖已降到1585億元，但這是由于整體地產股的大環境都在下降所導致的。去年8月，王健林以2600億的財富超過李嘉誠成為全球華人首富，這背后所隱含的實質上是整個萬達商業帝國的價值。

兩年前，我對萬達的點評文章叫做《首富萬達》，但今年我們不講首富了，因為“輕資產”才是萬達的新標簽，如果在2016年把銷售收入力降640億，毫無疑問，我們將會看到一個全新的萬達商業帝國。

重資產曾經是中國房地產所有企業的基本模式，也是所有房企共同選擇的開發銷售模式，特別對于以商業地產為主的開發企業來講，更是回避不了的問題。但萬達2014年首次提出輕資產模式，之后在運作當中非常堅決地貫徹這個戰略，直至調低了整體銷售目標，從根本上改變了原來大多數房企的運作模式。顯然，這個改變過程一定會付出巨大的代價，正如之前諸多媒體所報道的，首先是人，其次是短期的業績，另外，在轉型的過程中還會有各種意想不到的風險，但我仍然要為萬達叫好，因為這種改變才是中國商業地產的未來出路。

王健林有遠見

今天，在輕資產道路上飛奔的萬達，其打造的飛凡網2016年目標是5000萬會員，到2020年要達到5億會員，如果真能如斯做到，那么將幾乎掌控中國城市80%以上的消費者j這個價值遠比一年賣個幾千億要大得多。同時，也將顛覆當年王健林與馬云打賭時候雙方各自代表的商業模式，這是商業地產運營的關鍵之所在。王健林在“互聯網+”上前兩年花掉的學費沒有白扔，當然，能否達到這個目標，我們還將拭目以待。

另外，在房地產企業多元化方面，萬達也是做得比較成功的。萬達院線在去年1月份上市，其市值甚至比大多數房企市值還要高。其它如文化產業方面，這種全球資源的整合，也是國內房企學習的榜樣。

從財務指標來看，萬達與七家千億房企均值對比基本上可以排在中流（表1），其中比較突出的是單項目產能，達到21.9億元，排名第二，其他各項指標也都相對健康。在今天的市場背景下，對于一家以商業地產為主的房企來說，已經很不容易了。同時，最高4.6%的融資利率（表2），也體現出了萬達的融資能力，聯想到萬達的各種轉型，更說明了王健林還是很有遠見的。

萬達面臨的風險

當然，在萬達未來發展過程中，既面臨機遇，也會有不少風險。

首先，商業地產在當前中國房地產的市場環境下還是一個巨大的坑。最近3-5年中國商業地產的過度供應，已經使得除北上廣深等少數城市之外的商業地產變得越來越難做，特別是寫字樓，基本上已成為所有房企的痛，萬達也不例外。因此，必須調整當前的產品結構，特別是在一些三四線城市。

其次，文旅地產可能也有坎。之前已被證明出現較大問題的長白山、西雙版納等項目，目前仍然沒有“翻身”，從現在的情況來看，翻身的可能性也不大，大投入帶來的是區域旅游面貌的改善，但并沒有換來房地產方面的成功，說到底還是因為這種模式在當前中國的文化旅游地產當中有著不少問題，未來應避免進行類似的投資。

值得注意的是，以今天的眼光來看，萬達的組織架構和團隊方面可能也面臨著諸多的挑戰。萬達原先就是商業地產中的“黃埔軍校”，大多數商業地產的管理人員都是從萬達這所學校畢業的，管理層的流動性高即代表萬達的體系相對比較完備，也代表萬達在留人方面有所欠缺。隨著最近幾年萬達在戰略上的重資產向輕資產方面的轉變，以及“互聯網+”的不斷嘗試，這對于傳統的商業地產人才來講，已經越來越不能適應萬達發展的需要了，而新人與舊人之間的沖突，也是萬達必須克服的最重要的問題。從某種意義上來說，也可以把它形容成王健林和王思聰的巨大差異。軍營式的管理模式也許今天已經不適用了，而未來的路怎么走，還需要王健林自己去思考。

萬達的發展之路，其實也折射出中國商業地產的發展之路。不管怎么講，萬達仍然是中國商業地產的領導企業，沒有之一。