杭州新天地打造“跨境貿易小鎮核心發展區”對策研究

◎課題組

杭州新天地打造“跨境貿易小鎮核心發展區”對策研究

◎課題組

杭州新天地是“跨境貿易小鎮”的啟動區與核心發展區，項目的發展戰略、功能承擔與運營狀況直接關系到“跨境貿易小鎮”建設的實施效果乃至杭州跨境電子商務綜合試驗區的建設進程。本文圍繞杭州新天地打造“跨境貿易小鎮核心發展區”的關鍵問題，從“跨境貿易小鎮”建設的產業視角與杭州新天地運營的項目視角同時切入，提出了杭州新天地打造以跨境貿易為特色的新型產城融合綜合體的戰略與功能定位，并從功能分區布局、物業經營與業務產品三個方面系統提出了項目的運營策略。

跨境貿易小鎮 產城融合 運營策略 杭州新天地

課題組組長沈立，杭州市實業投資集團有限公司黨委書記、董事長。第一副組長駱旭升，杭州市實業投資集團有限公司副董事長、總經理；副組長徐洪炳，杭州市實業投資集團有限公司副總經理。成員陸舞鵠、夏啟祥、劉猛，杭州市實業投資集團有限公司員工（郵政編碼 310006）。

杭州新天地是根據杭州市委、市政府對杭州市實業投資集團有限公司（以下簡稱杭實集團）實現“資產經營”和“做地做房”雙輪驅動戰略要求，“高起點、高標準”打造“宜居、宜商、宜文、宜游”的杭州次級商業商務中心，是以“保留工業遺存、傳承工業文脈”為核心的“杭州市十大創意產業區”之一，也是杭州新型城市綜合體的標桿。作為杭州市第一大城市綜合體，以及杭州市十大重點工程之一，杭州新天地涵蓋名品購物廣場、國際商務中心、企業辦公總部、SOHO／LOFT商住區、工業遺存街區、國際五星酒店等業態。

2015年7月，杭州下城區“跨境貿易小鎮”“浙商總部（杭州）基地”正式落戶杭州新天地，杭州新天地成為“跨境貿易小鎮”的啟動區與核心發展區。圍繞“跨境貿易小鎮”發展新目標，杭州新天地必須用新的戰略思維與發展思路來統領杭州新天地的各項工作，這是關系到杭州新天地能否發揮引領核心作用、“跨境貿易小鎮”能否成功實施的全局性、戰略性、緊迫性問題。

一 杭州新天地打造“跨境貿易小鎮核心發展區”的背景與現狀

近年來，跨境電子商務成為電子商務和互聯網經濟發展的新亮點，體現了“互聯網＋傳統進出口貿易”發展的新趨勢。2014年，我國跨境電子商務交易規模為4.2萬億元，同比增長33.3%（同期我國進出口總額增幅為2.4%），占全國進出口總額的15.6%，跨境電子商務已經成為我國開放型經濟體系建設的新動力。目前，跨境電子商務發展已經進入跨境電商產業鏈建設和生態圈培育的新階段，必須有新的發展載體以適應復合型功能和產業要素布局的要求。

“跨境貿易小鎮”依托綜合試驗區、省市特色小鎮等一系列改革創新平臺，擁有地處主城區的特殊區位與發展條件，能夠為產業、旅游、文化、生活等多要素、多功能、多業態融合發展和協同創新提供載體支撐與保障，是杭州綜合試驗區建設走向深入、跨境電商及跨境貿易產業創新發展的重要平臺項目。根據規劃，“跨境貿易小鎮”將打造成集CID（創新創業城）、CBD（跨境貿易產業城）、TBD（旅游購物城）、NLD（新貴生活城）于一體，以跨境電商、跨境貿易產業為特色，具有全國乃至全球影響力和輻射力的新型跨境貿易產業功能區。

杭州新天地是“跨境貿易小鎮”建設范圍內布局最集中、體量規模最大的項目，項目占地面積約為0.57平方公里，總建筑面積為180萬平方米，分別占“跨境貿易小鎮”重點建設面積的46%和“跨境貿易小鎮”總建筑面積的70%以上。杭實集團與下城區政府共同打造“跨境貿易小鎮”戰略合作框架協議的簽署，標志著杭州新天地與“跨境貿易小鎮”在戰略層面全面對接，也意味著杭州新天地正迎來新一輪發展機遇期。

杭州新天地自2012年開工建設，預計2016年全部建成。項目目前已處于基建后期、招商引資、運營初期階段，總體去化率（包括出租和出售）約為60%，其中A、C、D、J、P4等物業分別引進了麗笙酒店、華盛達、浙商建業、漢鼎國際、杭玻集團等國內外知名企業，工業遺存區域引進了國際著名的室內秀場——太陽馬戲團項目，跨境電商O2O街區也引進了面積達3000平方米的國家館項目，商業商務氛圍初步形成，為杭州新天地全面打造“跨境貿易小鎮核心發展區”奠定了良好的基礎。

二 杭州新天地打造“跨境貿易小鎮核心發展區”的機遇與優勢

（一）發展機遇

1.國家“互聯網＋”戰略的實施為杭州新天地創造性發展提供新思路

2015年3月，李克強總理在政府工作報告中首次提及“互聯網＋”行動計劃，為推進互聯網與經濟社會各領域的深度融合提供了強大動力。“互聯網＋”戰略的全面實施，為杭州新天地創新發展提供了新的思路和想象空間。一是“互聯網＋”開啟了創新創業的黃金時代，根據“跨境貿易小鎮”關于“一鎮兩基地”的發展設想，杭州新天地本身就將打造“大眾創業、萬眾創新”基地，杭州新天地發展契合時代背景；二是“互聯網＋傳統進出口貿易”將催生國際貿易新業態、新服務、新企業，相較于傳統進出口貿易格局基本穩定，跨境電商正在推動外貿產業鏈重構，杭州新天地發展跨境電商、跨境貿易產業擁有廣闊的可為空間；三是“互聯網＋”開啟消費新時代，特別是以O2O為代表的消費新業態，成為跨境電商進口商業的主要發展方向，也為商業綜合體創新發展提供了新的方向與途徑。

2.綜合試驗區建設的全面推進為杭州新天地突破性發展提供新空間

綜合試驗區是我國唯一的跨境電子商務綜合試驗區，承擔著破解我國跨境電商深層次矛盾和體制性難題、形成跨境電商管理制度和規則、提供經驗和模式輸出的重大任務，必然要求“跨境貿易小鎮”在跨境電商改革探索、開拓創新、先行先試方面走在全國前列，這為杭州新天地發展營造了良好的改革創新氛圍。隨著綜合試驗區建設的全面推進，加速各類跨境電商、跨境貿易產業鏈資源在綜合試驗區形成集聚，進一步匯聚跨境電商商流、物流、信息流、資金流、服務流，在助推杭州打造全球電子商務之都的同時，也為杭州新天地對接要素資源、探索業態和模式創新、塑造發展特色與優勢創造了巨大的運作空間。

3.“跨境貿易小鎮”建設為杭州新天地高起點發展提供新平臺

“跨境貿易小鎮”是依托綜合試驗區國家級改革創新平臺、特色小鎮省市級創新平臺建設的特色項目，通過對接“跨境貿易小鎮”，使杭州新天地得到國家、省、市三級創新平臺的有力支撐。“跨境貿易小鎮”本身作為多要素、多功能、多業態復合的新型產業功能區和平臺項目，為杭州新天地高起點對接跨境電商和跨境貿易產業提供了堅實的產業平臺。此外，杭州新天地是下城區圍繞“繁華時尚之區”的戰略定位，是深入實施“南精北快”總戰略、落實“兩核三圈兩帶”空間布局的關鍵項目，是提升杭州城北商業商務氛圍、帶動城北地區城市發展、實現產城融合的重點項目，“跨境貿易小鎮”建設為杭州新天地推進杭州城北產城融合提供了新的平臺支撐和發展動力。

4.杭實集團跨界轉型升級為杭州新天地跨越式發展提供新資源

杭州新天地是杭實集團建設運營的第一個綜合體項目，是杭實集團推進先進制造業和現代服務業雙輪驅動、深入實施轉型升級戰略的重點項目。為更好地激發杭州新天地創新發展動力，杭實集團響應中央及省市發展混合所有制經濟的國有企業改革意見，對杭州新天地集團實施了混合所有制改革。杭實集團是涉及機械裝備、醫藥化工、輕工家電、房地產開發、文化創意、金融證券等多個產業門類的大型企業集團，集團下屬企業特別是文化創意與金融等相關企業能夠為杭州新天地提供廣泛的發展要素和資源支撐。同時，隨著杭州新天地招商工作的不斷推進，跨境電商國別館、東方茂、加拿大太陽馬戲團等重大項目及其運營商的引進，為杭州新天地提供了新的發展要素與資源。

（二）發展優勢

1.區位交通優勢

“跨境貿易小鎮”位于杭州市下城區北部，地處杭州核心城區，“跨境貿易小鎮”所依托的下城園區是綜合試驗區“一區五園”中唯一一個在核心城區的園區，獨一無二的區位優勢使得下城園區成為綜合試驗區中最具條件協同發展物流、商業、商務等跨境電商復合業態的園區，“跨境貿易小鎮”也正是基于下城園區的獨特區位優勢而提出。在“跨境貿易小鎮”中，杭州新天地具有更優越的綜合交通條件，不僅緊鄰秋石高架和石大快速路，周邊還設有多個公交站點，擁有20余條公交線路，而且項目地塊內設有地鐵3、4號線同臺換乘站，是“跨境貿易小鎮”吸引跨境電商從業者、創新創業團隊和個人、企業總部、跨境電商O2O商業進駐以及旅游客流和消費者前來休閑購物的重要保障，為無縫隙對接城市公共服務資源，以及總部服務、產業服務、旅游購物、文化創意、創新創業等商務、商業、旅游、文化、創業要素資源布局提供了最有利的發展環境支撐。

2.物業載體優勢

不同于一般園區物業設施類型單一的特點，杭州新天地在立項規劃階段就定位于大型城市綜合體、杭州次級商業商務中心，項目范圍還包括工業遺存部分，規劃建設有商務樓宇、商業綜合體、特色街區、酒店公寓、工業遺存特色用房、工業遺存公園、生態綠地河道等不同類型的物業及配套設施，能夠為對接“跨境貿易小鎮”多樣化、復合型業態和項目導入提供有力支撐。杭州新天地以“高起點規劃、高標準建設、高強度投入、高效能管理”為原則，由國內外一流的策劃、規劃、建筑、景觀、燈光等專業機構精心設計，集成現代、時尚、創意、藝術、科技、人性、智能、環保等建筑元素，成為杭州最具時尚氣息的商業地標，項目的整體風格和氣質與“跨境貿易小鎮”的發展方向相適應。

3.產業基礎優勢

目前，杭州新天地的招商工作已全面展開，一批重量級龍頭項目已經簽約并相繼入駐。其中，華盛達G193藝術生活購物中心是杭州首家體驗式藝術生活Shopping Mall；加拿大太陽馬戲團在中國大陸第一個常駐演出場所的簽約，將與IMAX巨幕影院、工業遺存公園、大型燈光秀等大型休閑娛樂設施一起，成為杭州新天地的重要名片和推動杭州新天地成為休閑旅游購物目的地的重要支撐；鳳凰精品酒店、新遠國際影城、永輝超市、花中城等龍頭生活消費與服務類商家的簽約則為項目的運作營造了生活氛圍。杭州新天地與“跨境貿易小鎮”對接以來，先后推出了跨境O2O體驗街區、跨境電商總部、眾創空間等一批項目，已經引進杭州酷云、跨境O2O國家館、跨境電商企業、文化創意企業等眾多平臺和企業。在市、區兩級政府與杭實集團總部的共同推動之下，跨境電商產業資源、浙商回歸企業資源、眾創空間等平臺資源正源源不斷地導入杭州新天地，產業氛圍初步形成。

4.投資主體優勢

杭實集團具有打造“跨境貿易小鎮核心發展區”的資金實力，按照省市“特色小鎮”建設要求，要打造“跨境貿易小鎮”需要強大的資金支撐，杭實集團不僅在杭州新天地項目上完成大量投資，使杭州新天地成為“跨境貿易小鎮”投資強度最高的區域，而且杭實集團在金融和資本運作方面的戰略性經營，能夠為杭州新天地以及“跨境貿易小鎮”建設提供持續的資金支持。杭實集團具有向“跨境貿易小鎮”注入產業資源的條件，未來商業地產的競爭不僅是資金的競爭，而且是資源的競爭，杭實集團擁有下屬多個行業的60余家企業，如張小泉、王星記等老字號企業，中北大酒店等現代服務企業，以及其他商貿零售、文化創意等企業，能夠為杭州新天地及“跨境貿易小鎮”發展注入新的資源和動力。杭實集團具有現代經營理念，堅持先進制造業和現代服務業雙輪驅動的發展理念，在“產權多元化、機制市場化、產業高端化、資產證券化”發展思路的引領下，精心打造杭州新天地團隊，引入外部智庫資源，科學規劃業務類型與發展模式，能夠為杭州新天地及“跨境貿易小鎮”的運營提供有力保障。

三 杭州新天地打造“跨境貿易小鎮核心發展區”的戰略與功能定位

（一）總體戰略定位

充分依托跨境電子商務、綜合試驗區、“跨境貿易小鎮”等一系列重大戰略機遇與發展創新平臺，牢牢把握杭實集團“雙輪驅動、轉型升級”的有利時機，大力發揮杭州新天地區位交通、物業載體等差異化資源優勢，將杭州新天地發展戰略與“跨境貿易小鎮”發展戰略緊密結合起來，促進商、旅、文、創融合發展，著力推進杭州新天地由一般城市綜合體向多業態復合型綜合體轉變，以建設“兩創基地（大眾創業、萬眾創新基地）、兩總部（跨境電商總部、浙商回歸總部）、四中心（國際化商業中心、跨境網絡貿易中心、旅游文創體驗中心、公共生活服務中心）”為核心，協同推進以跨境電商與跨境貿易產業為特色的產業綜合體、以跨境電商O2O與城市商業為構成的商業綜合體、以城市旅游目的地與文化創意體驗為特色的旅游綜合體互為支撐、融合發展，將杭州新天地打造成為線上線下互動、國際國內互通、商業旅游互補、生活辦公互融、歷史現代互映的產城一體化綜合體，使之成為杭州建設全球網絡貿易中心的示范窗口、跨境電商創新創業的重要基地、獨具特色的地標性商業商務中心。

（二）項目承擔的產業功能

圍繞杭州新天地總體戰略定位，應重點發展“商務辦公功能、休閑旅游功能、零售商業功能、創新創業功能、產業服務功能、線上線下體驗功能”六大功能。

1.商務辦公功能

以現有商務樓宇為載體，面向入駐的商務客戶提供高標準的辦公物業環境與高品質的物業服務。以高標準進行商務樓宇的建筑設計與裝修裝飾，為客戶提供可靈活組合的辦公空間，并在光纜接入、停車位管理、智慧樓宇管理等方面進行超前配置；配置大堂商務休閑空間，提供大、中、小型公共會議室以滿足企業多樣化的會務需求；提供郵政、快遞、打字、復印、傳真、酒店機票預訂、承辦會議會展等商務服務；配置中高檔餐廳、員工食堂、咖啡酒吧、便利店、銀行自助取款點等生活服務網點；研究入駐客戶行業、企業及員工的物業需求，引進知名商務樓宇物業管理公司，或依托企業自身物業管理團隊提供高品質物業服務。

2.休閑旅游功能

按照3A級景區標準，將杭州新天地建設成以國際休閑文化互動體驗、跨境商品購物體驗、工業遺存觀光體驗為主題的都市旅游目的地。以太陽馬戲團項目、大型燈光秀、IMAX巨幕影院三大項目為支柱，結合工業遺存，打造以國際休閑文化為主題的互動體驗板塊，形成景區內核；以跨境電商O2O體驗街區、東方茂、華盛達G193藝術生活購物中心、特色餐飲、老字號商號、文化創意特色店等為輔助，打造以跨境商品及特色商品為主題的購物體驗板塊，形成景區外延格局；兼顧發展以休閑娛樂、城市休憩、消費和服務體驗等為特色的城市型休閑旅游功能。

3.零售商業功能

堅持多元化的發展思路，以大型商業綜合體與跨境電商O2O體驗街區為載體，發展現代都市商業與跨境商品、杭州特色商品零售。協調東方茂和華盛達G193藝術生活購物中心兩大項目的商業主題、檔次、業態與商品組合，并與區域內留石快速路以北的中大銀泰城項目，通過發揮各自優勢、差異互補、競爭協作，在城北區域打造繼武林商圈、錢江新城商圈之后的杭州第三商圈——城北商圈。在國際商品與品牌引進、消費人群導入及營銷推廣等方面，積極做好跨境電商O2O體驗街區的打造工作，線上線下協同，共同促進國際商品與杭州特色商品零售。

4.創新創業功能

著力打造適合跨境電商、國際網絡貿易創新創業的軟硬件環境和營商氛圍，建立集租金減免、稅費緩征、公共服務供給、要素資源配套、商業資源對接、創業基金支持等于一體的創新創業政策體系，完善全過程孵化體系；重視對學生創業（特別是歸國留學生、在華外國留學生）團隊、個人的引導和扶持，對于具備一定基礎的創業項目、團隊、個人進行入駐孵化，不斷挖掘創新創業的新興力量。

5.產業服務功能

從完善產業鏈條的視角開展招商引資工作，重點以跨境貿易與國際網絡貿易平臺企業、總部企業、中小貿易企業為核心開展招商選商工作，集聚跨境貿易運營企業、供應鏈企業及其他專業服務機構。完善產業服務硬件設施，搭建跨境貿易與國際網絡貿易公共服務平臺、產業增值服務體系，協助開展產業扶持政策落地、要素對接、項目投融資、創新創業人才培育等產業服務。

6.線上線下體驗功能

以杭州新天地集團為主導，聯合通信運營商、智慧城市（或商業）運營企業，搭建集購物、餐飲、旅游、文化、體育、休閑等各種服務功能于一體的智慧商業云服務平臺，向商戶、消費者提供基于微信、APP等移動終端的雙向免費無線網絡接入服務，提供信息推介、導購、停車誘導、移動支付等綜合服務。以跨境貿易O2O街區為主要集聚空間，以國家主題館、特色館為主要形式，協助國內外品牌商、貿易企業布局國際商品展示交易中心與體驗中心，推進國別、文化、品牌、商品多元化多層次展示體系；組織境內外商品、新品的發布活動，促進制造商、品牌商、跨境貿易企業與零售商、消費者的對接與互動。

四 杭州新天地打造“跨境貿易小鎮核心發展區”的運營發展對策

根據杭州新天地戰略定位與發展目標的總要求，主動適應項目區位交通條件由城郊型向城市型轉變、項目特色由城市綜合型向產城復合型轉變、杭州新天地集團由物業商向服務商轉變的發展趨勢，堅持“以穩為基、重點突破、分區平衡、合力共贏”的基本原則，合理確定各個功能分區所屬主要物業產品的出租、出售、自營比例，建立結構合理、規模適中、增值性好、兼顧短期與長期收益的物業資產組合；不斷加強集團外部資源整合、產業要素資源集聚與集團內部資源集成，構建相互依存、互為支撐、互聯互通、互利共贏的商業生態圈和價值增值鏈；積極穩步推進其他業務與服務的開發和經營，開拓以線上線下兩個平臺為載體、以集團優勢資源為依托、以新業務為突破方向的經營局面，力爭實現“近期穩健、中期成長、遠期可持續”的總體運營態勢，并在此基礎上，為杭實集團現代服務業驅動發展戰略深入推進、集團“轉型升級、和諧創業、人才強企”戰略深入實施、新業態新業務新模式探索試點提供“平臺與模板”支撐。

杭州新天地項目的運營問題主要包括三個層面：一是杭州新天地的功能分區布局問題；二是杭州新天地的物業經營問題；三是杭州新天地的業務產品問題。

（一）功能分區布局

杭州新天地作為“跨境貿易小鎮核心發展區”，應充分發揮項目規模宏大、業態豐富、空間多樣、形態現代等優勢條件，在目前“一心（工業遺存核心區）二軸（沿水系景觀軸、沿高架產業軸）三區（商業區、商務區、SOHO／LOFT商住區）”空間布局的基礎上進一步細化，形成六大功能分區，即商務功能區、創新創業功能區、跨境商業功能區、文旅休閑功能區、城市商業功能區、品質生活區（見圖1）。

圖1 杭州新天地各項目分布

1.商務功能區

利用B、E、J、K1、K2、P2、P3、P4幢及C、D幢的商業物業，面向各類總部企業、跨境電商與國際網絡貿易企業、國際貿易企業、專業服務企業、浙商回歸企業建設商務功能區。依托綜合試驗區、綜合試驗區下城園區、“跨境貿易小鎮”，集聚跨境電商產業資源，建設跨境電商產業運營中心與公共服務中心；著眼于杭州建設全球網絡貿易中心的發展機遇，集聚國際貿易特別是網絡貿易產業資源，建設國際網絡貿易產業運營中心與公共服務中心；緊抓經濟結構調整、產業轉型升級、浙商回歸及杭州城北區域開發的多重歷史機遇，集聚現代服務產業高端資源，立足城北，面向全市，建設杭州北部城市商務中心。

2.創新創業功能區

利用世嘉君座（O幢）LOFT物業，面向孵化基地運營企業、創新創業團隊與個人、創新創業產業服務企業、生活服務企業建設創新創業功能區。通過集聚創新創業群落，完善創新創業產業服務功能，建設以跨境貿易為主題的創新創業聯合辦公功能區，打造中小跨境電商、網商創新創業孵化基地，力爭成為杭州規模最大、全國知名的聯合辦公社區。

3.跨境商業功能區

利用世嘉新座（L幢）、世嘉銘座（M幢）與世嘉君座（O幢）裙房（含臨街商鋪）的商業物業，面向進口商品展示交易企業、跨境進口電子商務企業、綜合性進口商以及各類國際商品的品牌商、經銷商建設跨境商業功能區。該區是“跨境貿易小鎮”跨境商品交易與展示體驗的主要載體，也是杭州以跨境電子商務為主題的特色商業街區，還是長三角地區都市核心商圈內集跨境商品與跨境服務貿易于一體，品類最全、業態最豐富、客戶體驗最生動的跨境商品O2O體驗街區。

4.文旅休閑功能區

利用G、G2、H、I、N等工業遺存物業，面向文化娛樂企業、餐飲服務企業、酒店運營企業、特色商號建設文旅休閑功能區。主要依托工業遺存載體，以商旅文互動、現代與傳統共融為發展導向，以建設都會主題式旅游目的地景區為核心，植入中（或杭州本土）西方文化、創意元素，適度配置娛樂、餐飲、展示、住宿、公共休憩等復合業態空間，打造杭州城北具有互動體驗趣味的文旅休閑功能區塊。

5.城市商業功能區

利用G193購物廣場（C幢）、東方茂（D幢）的商業物業，面向商品零售網點、餐飲美食網點、休閑娛樂網點、其他服務網點建設城市商業功能區。主要依托G193廣場與東方茂兩大項目的商業物業，充分發揮地處杭州城北核心的區位優勢、“跨境貿易小鎮”與浙商回歸的政策優勢、大體量地鐵上蓋物業的物業優勢，建設國際化、時尚感、地標性的區域性零售商業項目，使杭州新天地成為提升城北城市形象、拓展區域價值空間、營造成熟商業氛圍的重要載體，攜手毗鄰的中大銀泰城項目，將城北商圈打造成繼武林商圈、錢江新城商圈之后的杭州城市商業第三極。

6.品質生活區

利用世嘉新座（L幢）的LOFT物業與世嘉銘座（M幢）的SOHO物業，面向物業業主、物業租客建設品質生活區。建設國際化、時尚化、品質化的創新創業新型社區，通過內外部居住環境營造、生活服務設施完善、品質物業服務水平提升等手段，形成高品質生活服務功能區塊，為社區居民及“跨境貿易小鎮”各類企業的從業人員、創新創業團隊和個人等提供完善的生活配套服務。

（二）物業經營

根據項目定位、客戶類型、去化策略、經營能力、財務情況、市場行情等因素，合理確定物業出租、物業出售、物業自營（包括合作經營）三者之間的比例關系，是綜合體項目良好可持續運營并獲取長期較好收益的關鍵。隨著綜合體走過黃金十年，綜合體行業正經歷從粗放式向精細化、從銷售型向持有型、從單純購物到體驗休閑、從重開發到重經營的轉變，面向綜合體進駐主體（包括通過物業出租、物業出售、物業自營三種方式進駐的各類主體）及相關產業鏈群體的業務與服務經營創新，已經成為現階段綜合體發展的新亮點、突破點和增長潛力空間。

對于杭州新天地來講，物業體量規模大、物業類型豐富、進駐業態多樣化的特點，決定了杭州新天地總體運營模式是一個不同類型物業多種運營模式的組合。必須認識到，杭州新天地是杭實集團在綜合體領域的第一個項目，與萬達、龍湖等知名綜合體開發運營商相比，杭州新天地在客戶資源、運營能力等方面具有一定劣勢，這也決定了杭州新天地在運營過程中需要更多地考慮借力發展，必要時，通過物業控制權的讓渡，來集聚優質資源，實現共贏發展。同時，杭州新天地作為“跨境貿易小鎮”的核心發展區，是支撐“跨境貿易小鎮”特色業態與項目布局的重要載體，也是“跨境貿易小鎮”建設國家級新型跨境貿易產業功能區的主導項目，這就要求杭州新天地必須加強對部分物業的控制力，并為跨境貿易產業項目落地儲備一定的擴容空間。跨境電商線下商業業態發展是現階段城市商業發展新的亮點、增長點和發展趨勢，包括跨境電商平臺、跨境電商企業、傳統商業綜合體開發運營商在內的各類企業紛紛涉足跨境電商線下業態的探索與經營，跨境電商線下商業發展與競合格局尚未塵埃落定，杭州新天地依托“跨境貿易小鎮”跨境電商線下商業集聚的特點以及商業物業先入為主的優勢，在跨境貿易產業及相關業務與服務經營領域擁有較好的進入機會，這也是杭州新天地實現長期、穩定、可持續收益的重要保障。

綜合體項目運營的核心在于物業增值，合理規劃物業資產增值體系，合理安排物業租、售、自營比例，合理把握物業經營重點，推動形成以“互補融合、協同共生、共贏發展”為特色和驅動的物業經營良好局面。根據杭州新天地的總體定位要求、產業特征和物業基礎，杭州新天地重點規劃跨境電商進口O2O商業、總部商務、城市型旅游目的地、城市購物中心四大物業資產增值體系。各物業資產增值體系所包含的物業載體見表1。

表1 杭州新天地物業資產增值體系

（三）業務產品

業務與服務經營是指除物業經營（出售、出租、自營）外，杭州新天地集團根據自身特點、資源與能力，依托杭州新天地有形載體，在線上線下開展的其他領域的經營活動。對于杭州新天地集團來講，其最大的優勢在于品牌、信用、金融等無形資產和要素資源。為此，杭州新天地集團依托杭州新天地的業務與服務產品開發應緊緊圍繞上述優勢展開，重點拓展信息服務、整合服務、金融服務以及其他經營服務領域的業務產品。

1.綜合信息平臺服務

打造杭州新天地綜合信息平臺，或與下城園區聯合打造“跨境貿易小鎮”綜合信息平臺，主要提供信息發布服務、在線物業服務、營銷推廣服務、業務流程服務、社群粉絲服務。

綜合信息平臺服務采用“綜合門戶網站＋主題營銷平臺＋社群粉絲經營＋SAAS服務”的商業模式，即在發揮綜合門戶的信息發布功能與進駐企業連接功能的基礎上，通過不同類型、不同形式的主題營銷推廣活動，帶動進駐企業的品牌傳播與線上線下銷售，并依托粉絲圈、社群圈的經營，為杭州新天地培育一批黏性較高的消費客群。此外，面向跨境電商企業采用SAAS服務的方式，為其提供業務流程管理工具，幫助其“一站式”連接綜合試驗區“單一窗口”平臺及跨境電商業務流程，為跨境電商業務規范、陽光化開展提供系統工具支持。

2.智慧商圈平臺服務

通過智慧商圈平臺建設，在硬件設施上，提升杭州新天地的網絡基礎設施條件，高標準配置主干網帶寬，實現全域免費WiFi覆蓋；在軟件系統上，除了提供SAAS服務的業務流程管理服務外，進一步開發各類系統接口，使進駐企業通過各類系統接口實現互聯互通，通過業務邏輯系統開發，為客戶共享、積分共享、關聯營銷、套餐營銷等一系列業務與活動的開展提供系統與服務支撐。在此基礎上，為基于大數據技術應用和共享經濟模式發展的新業務、新服務開發創造有利條件。

智慧商圈平臺服務采用“后臺服務”的商業模式，即通過軟硬件基礎設施和系統接口的建設，并根據企業經營需求提供業務邏輯系統的開發，為企業經營目的的達成提供“系統接口＋業務邏輯”的后臺服務支撐。隨著應用系統接口企業數量的增加，大量的交易消費數據經平臺流轉，為基于大數據技術應用和共享經濟的商業模式創新提供了條件。

3.門店診斷與數據應用服務

門店診斷與數據應用服務是基于現代營銷新技術應用的一項新服務，通過營銷分析硬件設備、人工智能技術、大數據技術等應用，對商家實體店面與線上網店的布置、陳列、風格、爆款、流程、數據等進行系統診斷，并提出改進建議，從而為商家創造更多的銷售機會，提高實體店面坪效和線上網店的轉化率。

門店診斷與數據應用服務采用“專家咨詢＋輔導實施”的商業模式，即診斷團隊上門進行“一對一”咨詢、診斷，提供基于技術分析的咨詢診斷報告，并根據報告提出的改進建議，為客戶提供實施過程的跟蹤輔導。

4.跨境進口商品代理采購服務

跨境進口商品代理采購服務是面向各地（特別是三、四線城市）終端零售商、網絡零售商提供跨境進口商品的代理采購服務，具體代理采購途徑主要有兩種：一是根據客戶需求直接從跨境電商進口O2O街區采購完稅的跨境進口商品，并聯系物流發運；二是通過跨境電商進口代理采購模式創新，客戶根據樣品介紹下單，杭州新天地集團為客戶提供跨境電商進口通路（通關、結匯、退稅）代理服務，并聯系物流發運。

跨境進口商品代理采購服務采用“服務代理”的商業模式，即經營活動的主體是客戶，杭州新天地集團根據自身平臺和資源優勢，為客戶提供采購、通關、結匯、退稅以及物流代發等代理服務。隨著杭州新天地集團在跨境電商領域商品資源、平臺資源、服務資源的不斷積累，未來不排除作為貿易主體直接參與跨境電商進口業務經營，即由杭州新天地集團組織進口商品貨源，向終端零售商和網絡零售商提供貨源供應，并為其提供集成化的跨境電商進口服務。

5.跨境電商供應鏈服務

依托杭州新天地集團的品牌、信用、金融、運營能力等無形資源，通過整合跨境電商供應鏈上相關主體的商品資源、要素資源、服務資源，并最終以杭州新天地集團品牌實現銷售的業務與服務。杭州新天地集團可利用綜合信息平臺積累的消費數據以及母公司杭實集團的下屬企業在相關產業鏈積累的相關資源，依托對客戶消費需求的精準把握能力，反向整合商品供應鏈資源，以新的組織形態和聯動方式，共同為消費者提供優質商品和服務。同時，杭州新天地集團還可依托母公司在部分消費品領域的生產制造和創意設計能力，開展面向海外市場的跨境電商出口供應鏈的重構及相關業務與服務。

跨境電商供應鏈服務采用“C2B＋商品經銷”的商業模式，即根據消費者的有效需求，依托跨境電商供應鏈協同管理系統的服務集成，帶動供應鏈上相關主體聯動運轉，共同為消費者提供相應的產品和服務。杭州新天地集團與供應鏈上其他主體采取產品或服務買斷方式，自行制定商品價格體系，采用經銷模式經營。

6.無抵押融資服務

以企業的歷史信用、評級評獎、交易數據、應收賬款等無形資產為依據，向企業提供融資服務。一方面，銀行等金融機構向杭州新天地集團整體授信，由杭州新天地集團根據綜合信息平臺上積累的信用記錄、交易數據、交易賬款等信息，對符合杭州新天地集團風險控制體系要求的企業，提供總授信額度內的融資服務；另一方面，杭州新天地集團與銀行等金融機構開展金融服務合作，杭州新天地集團依托綜合信息平臺上的大數據信息，向金融機構風險控制體系提供必要的原始數據信息，為金融機構向企業提供無抵押融資服務給予支持。

無抵押融資服務采用“大數據分析＋網上自助貸款”的商業模式，依托杭州新天地綜合信息平臺進行的大數據分析是無抵押融資服務開展的核心支撐，在此基礎上，無論是哪種形式的無抵押融資服務，均通過網絡平臺由企業自身申請辦理，經風險控制系統評估后，可實現即時或快速放貸。

7.商業地產信托基金業務

商業地產信托基金業務是杭實集團資產證券化的一項創新試驗性業務，探索將部分物業若干年的收益權打包成信托基金，面向投資者發行，以緩解物業資產分區平衡難度較大的物業板塊的近期資金壓力，各類投資者則與杭州新天地集團共同分享契約內的物業增值收益。

商業地產信托基金業務采用“委托發行”的商業模式，即杭州新天地集團委托符合國家資質要求的信托公司，發行杭州新天地物業資產信托基金產品。

8.產業基金業務

杭州新天地集團依托杭州新天地、“跨境貿易小鎮”電商企業、小微企業、創新創業企業和團隊集聚的特點，通過設立產業基金加強在風險投資領域的業務探索與試點，將有可能為杭州新天地帶來長期可觀的收益回報。

產業基金業務采用“風險投資＋資本對接”的商業模式，通過設立專門的運營團隊，優先對進駐杭州新天地的企業、團隊進行摸底，挖掘具備投資潛力的企業或團隊，按照風險投資的規范操作流程，開展產業基金業務運營。同時，依托杭實集團的金融資源，在杭州新天地開展各種形式的資本對接活動，促進其他風險投資機構等與杭州新天地進駐企業的相互了解與交流，為雙方成長發展創造更多機會，同時也為杭州新天地集團產業基金制定靈活的退出策略創造了便利條件。

9.眾籌業務

眾籌業務是指由杭州新天地集團發起的，面向大眾消費者籌集資金，共同進行投資或者達成某一目標（如實現指定銷售額即享受折扣等）的業務的統稱。眾籌業務的形式和內容具有多樣性，可根據實際情況靈活設計業務產品，眾籌業務還可與社群粉絲服務相互融合，創新開發好玩有趣、具有較好傳播性和互動性、能夠帶動商品銷售的業務產品。

眾籌業務采用“售前模式＋借貸模式”的混合商業模式，由于眾籌業務形態的多樣性，商業模式也呈現多樣性特點，如通過眾籌模式達到指定銷售額可享受折扣的模式為售前模式，通過眾籌模式籌集資金用于指定項目投資并獲取投資收益的模式為借貸模式，而眾籌業務發展還在推進新的商業模式演變。

10.跨境電商O2O業務

依托部分跨境電商進口O2O商鋪（M、O底層商鋪的物業自營部分）開展跨境電商O2O業務的經營。杭州新天地集團自營的跨境電商O2O業務與其他跨境電商O2O商家形成錯位、互補發展，經營重心初步考慮圍繞“新奇特”的跨境電商進口商品銷售、跨境電商進口商品定制服務、跨境服務貿易體驗等業態。

跨境電商O2O業務采用“體驗銷售”的商業模式，杭州新天地集團開展的跨境電商O2O業態，應以良好的實體店體驗為核心和基礎，通過形式多樣的體驗功能設置來帶動商品銷售。

11.景區經營業務

杭州新天地集團在承擔杭州新天地景區日常管理職責的同時，特別要加強對杭州新天地景區的整體包裝和營銷推廣，加強與旅行社、旅游電商平臺的合作，積極推進杭州新天地景區納入杭州1日游、多日游產品的推介工作，在旅游客流組織、高效引流等方面發揮重要作用。

景區經營業務采用“產業聯動＋綜合收益”的商業模式，即通過推進旅游業態與跨境電商進口O2O業態的聯動，以旅游發展吸引的旅游客流帶動跨境電商進口O2O體驗購物消費，以跨境電商進口商品O2O促進旅游業態的發展，促進實現聯動供應。同時，旅游業態的發展，特別是過夜游產品的創新設計，能夠進一步帶動餐飲、住宿、休閑、演藝等其他業態的協同發展，形成旅游發展的綜合收益效應。

12.“園中園”經營業務

杭州新天地集團根據創新創業等特色業態集聚發展的現實需求，利用一部分自營物業，開展創新創業孵化中心等新型園區建設，按照“園中園”模式運作并提供相關服務。杭州新天地規模大、業態多，通過“園中園”經營業務的發展，可以更有針對性地集聚相關資源，形成發展合力，高效推動相關業態的快速發展。

“園中園”經營業務采用“綜合發展平臺”的商業模式，即依托“園中園”有形載體，集聚杭州新天地集團內外部發展要素資源，特別是挖掘杭實集團內部的優勢資源，為相關業態發展提供助推力。

（責任編輯 方晨光）