房地產工程管理中專業咨詢的研究與實踐

畢志宇 張 力

(1.英國諾丁漢大學，諾丁漢 英國 NG72RD； 2.上海長凱巖土工程有限公司，上海 200070)

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房地產工程管理中專業咨詢的研究與實踐

畢志宇1,2張 力2*

(1.英國諾丁漢大學，諾丁漢 英國 NG72RD； 2.上海長凱巖土工程有限公司，上海 200070)

從前期準備、設計、施工三方面，簡單介紹了房地產工程管理體系，結合工程案例，闡述了通過專業咨詢解決房地產工程管理體系中常見專業問題的措施，指出專業咨詢在房地產工程管理中的應用有利于提高經濟效益，實現節能減排的目標。

房地產，工程管理，專業咨詢公司，經濟效益

1 概述

當今我國房地產業飛速發展為改善人們居住條件做出了巨大貢獻，但同時因為我國在房地產方面起步較晚，房地產工程管理理念大多引用來自世界各國的管理理念，不免存在概念混亂，管理體系不完善，專業人員缺乏等諸多問題，這些問題導致了諸多房地產項目出現因項目管理導致的虧損、爛尾和質量問題，如何準確判斷問題的所在，并迅速的解決問題，就需要大量的專業人才對專業問題進行判斷和解答。

但現實當中因為房地產項目開發周期較長而且管理體系龐雜，專業分布較為廣泛。從前期工作到設計施工再到最終交房，一個項目的開發周期最短也要兩三年以上，而且中間穿插交織著繁多的具體環節。在此過程中往往是一個管理人員分管多個環節，而這樣一個管理人員無法在各個專業都做到精通，不能對專業問題作出快速準確的判斷。一般遇到此類情況，地產企業往往盲目信任勘察設計單位，由勘察設計單位出具解決辦法，但是目前勘察設計行業分工細致，各專業之間的銜接較為松散，較難有覆蓋各個專業的高級人才，提出的解決意見往往也是顧此失彼[4]。

由于以上矛盾的存在，一些擁有高級專家資源的勘察設計企業，通過對傳統專業團隊的不斷補充，形成了擁有較多跨專業高級專家資源的專業技術咨詢公司，通過以專家組的形式，對房地產公司開發過程中遇到的各類問題進行指導，甚至親身參與到項目管理當中去，以彌補房地產公司在專業問題管理方面的人員缺陷，在房地產項目的開發過程中取得事半功倍的效果[5]。

2 房地產工程管理體系簡介

房地產工程管理體系包括以下內容[2,3]：

1)前期管理。房地產項目前期管理包括：項目建議書，可行性研究報告，項目開發的產品策劃等。前期管理的質量是整個房地產項目成功的關鍵。

前期管理就是從土地中標到實體工程建設開始為止，這一階段是整個階段管理的關鍵核心。在這一階段的主要工作是建筑規劃設計、建筑方案設計的招投標管理，施工招投標管理以及工程現場的實際情況踏勘等，任何一項專業問題出現漏洞或錯誤都會對整個工程后續的管理造成工作上的失誤和經濟上的損失，這一階段的管理決定了整個項目的成敗。

2)設計管理。房地產工程的設計管理工作包括：選擇符合項目條件的勘察設計單位；與設計人員保持良好的溝通；嚴格控制設計質量，按照國家規范、招標要求和合同規定執行。

設計管理在選擇勘察設計單位時不可以單純的按照低價中標進行控制，在控制勘察設計費用的同時應該選擇經驗豐富、實力雄厚的勘察設計單位；在日常設計過程中管理人員與設計人員保持順暢的溝通，把握設計進度，隨時解決設計中出現的問題，把對于項目的設計要求和目標準確的傳達給主要設計人員；嚴格按照設計管理程序和相關規定進行圖紙管理，一旦審圖通過，不可擅自變更，不可隨意提出修改要求。

3)施工管理。房地產工程的施工管理工作包括：施工合同管理、工程質量管理和工程進度管理。

高效的合同管理是合理節約開支，提高房地產項目投資回報率的重要環節；而工程質量管理是工程成敗的根本，只有在保證工程質量的前提下，項目才能生存，好的工程質量是樹立房地產企業形象的重中之重，房地產項目的工程管理人員，要能夠把握全局，協調促進設計、施工等單位完成好工程質量管理工作；工程進度管理關系到房地產企業和施工企業的資金成本情況，還切實關系到交房周期，在進度管理過程中，要監督配合施工企業編制出契合實際的施工組織方案和進度計劃，并確保工程嚴格按照進度計劃進行。結合合同管理、質量管理和進度管理建立有效的管理機制，完善管理體系的系統分類，將材料管理、人員管理、資料管理等具體環節穿插到整個管理體系當中，有機結合工程管理體系框架，實現不同維度的管理路線，使工程建設順利進行。

3 房地產工程管理體系中的常見專業問題

3.1 房地產項目前期管理中主要的專業問題

房地產項目前期管理中主要的專業問題是缺乏專業的調研團隊，缺少前期調研論證，不具有可行性研究分析能力。不能對項目進行技術、經濟方面的考量和論證，這就造成了項目管理在前期無法進行預測和控制，導致后期出現諸如建筑方案不合理、戶型單一、結構設計不夠優化，成本較高，公攤和空置過大等一系列嚴重問題，影響著土地資源和資金流通的優化配置[1]。

3.2 房地產項目設計管理中主要的專業問題

房地產項目設計管理中主要的專業問題包括：

1)勘察單位選取不是以技術實力和方案的合理性為主要評判標準，僅僅依靠價格確定勘察單位，忽略勘察方案對地基基礎的指導意義，最終因小失大，導致地基基礎成本增加、工期增長等諸多問題。

2)施工圖不能按照勘察成果進行設計，因為結構設計人員對巖土專業了解較少，現在行業細分的結果導致各專業人員隔行如隔山，結構設計不能理解勘察參數如何正確使用，從而造成設計上的浪費或者不安全。

3)設計人員因技術實力問題，較難對規范、設計原理及其他項目經驗有較全面的了解，當經驗不足時，往往采用較為保守的設計方案，造成成本和工期的大大增加，也是對社會資源的極大浪費[2]。

3.3 房地產項目施工管理中主要的專業問題

房地產項目施工管理中主要專業問題包括：

1)施工單位對施工圖理解不到位，機械的按照圖紙施工，不能根據實際情況作出及時匯報及調整，導致返工，造成成本上的增加和工期的拖延[2]。

2)施工單位有意識無意識的變更施工圖上內容，導致設計意圖不能表達，造成承載力不足或正常使用的不便，影響項目竣工驗收和后期使用。

3)施工單位低價中標，為了實現盈利，施工產生較多非必要變更，甚至偷工減料，施工質量難以控制，導致工程質量不合格，釀成重大隱患。

4 通過專業咨詢解決專業問題的案例

RK房地產公司在國內某項目上全程引入了專業咨詢公司參與項目管理的過程，取得了非常優異的成果。

首先是在項目前期引入世界知名工程前期管理咨詢公司ARUP，在項目前期調研和方案確定方面提供了具有國際水準的大規模住區開發咨詢和產品規劃咨詢服務(整體規劃、戶型設計、配套咨詢服務)，讓RK公司在前期管理中的區域整體規劃、產品定位、戶型設計和配套設施方面有了較為長遠的開發眼光，結合國內咨詢公司YJ的實地調查分析成果，共同完成了對項目的開發推廣進度計劃和整體區域定位工作。

在項目設計管理階段分別引入國內由專業領軍人物，國家級勘察設計大師領銜的頂級土木工程設計專業咨詢團隊，從地塊的方案設計階段介入，由專業咨詢公司提供勘察方案，在招標過程中咨詢公司協助RK公司審核勘察和設計招標文件、篩選中標單位。隨后輔導勘察單位提供了準確的巖土工程參數，并提供合理的地基基礎方案為結構設計工程師提供了強力的技術支持。在設計過程中，咨詢公司采用較為先進的鋼筋混凝土計算理念和豐富的應用經驗指導結構設計工程師進行設計[6]。

在施工管理階段勘察施工全過程由咨詢公司指導監理單位，現場獲得第一手資料，地基基礎施工過程和結構施工過程中咨詢公司通過現場巡視和專門指導的方式指導施工管理。

通過以上咨詢服務，取得了較好的成本控制成果和進度控制成果，該項目約20萬m2建筑面積規模與同區域其他房地產公司每平方米造價節約150元，整個項目地基基礎方面節約2 000余萬元，上部結構方面節約1 000余萬元，工期共節約3個月。該項目銷售獲得所在省的冠軍，RK公司借此項目一舉成名，打開了該省的市場[6]。

5 結語

1)我國房地產業起步較晚，國內房地產企業的工程管理水平參差不齊，在各個環節缺少專業人才。2)國內外專業公司不斷整合技術力量，逐漸形成了以行業領軍人物帶領的專業咨詢團隊，依托專業咨詢公司開展房地產工程管理專業咨詢業務。3)在房地產工程管理過程中引入專業咨詢公司，提供專業的技術指導和咨詢意見，獲得了較好的經濟效益和社會效益。4)專業咨詢在房地產工程管理中的推廣有利于節能減排，契合建設節約型社會的需要。

[1] 陳加慶.房地產開發項目工程管理問題及對策研究[J].科技信息,2012(3):474-475.

[2] 李 輝.房地產企業工程管理模式研究[D].長春：吉林大學,2015.

[3] 伍興中.基于房地產開發工程項目管理的分析與探討[J].廣東建材,2009(5):248-250.

[4] 尹貽林,張勇毅.中國工程咨詢業的發展與演進[J].土木工程學報,2005,38(10):129-133.

[5] 尹貽林,楊紅雄.中國工程咨詢業及專業人士制度研究[M].天津：天津大學出版社,2006.

[6] 吳 超.合肥地區巖土工程優化工作的研究與實踐[J].價值工程,2016,35(1):118-120.

Study and practice of professional consultation in real estate engineering management

Bi Zhiyu1,2Zhang Li2*

(1.TheUniversityofNottingham,NottinghamNG72RD,UnitedKingdom; 2.ShanghaiChangkaiGeotechnicalEngineeringCo.,Ltd,Shanghai200070,China)

From the preparation, design, construction three aspects, this paper briefly introduced the real estate engineering management system, combining with the engineering case, elaborated the measures of common professional issues through professional consultation solved real estate engineering management system, pointed out that application of professional consultation in real estate engineering management improved the economic benefits, realized the goal of energy saving and emission reduction.

real estate, engineering management, professional consulting firm, economic benefit

1009-6825(2016)24-0238-02

2016-06-12

畢志宇(1995- )，女，在讀本科生

張 力(1984- )，男，工程師

TU712.1

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