以房養老在我國推行所存在的問題及對策建議

熊梅

摘 要：分析以房養老在我國出現的社會背景和現實基礎，以及進一步推行存在傳統觀念、金融市場、法律法規和房地產市場波動等方面的障礙，并針對所存在的問題提出相應的對策建議。

關鍵詞：以房養老；老齡化；政府主導

中圖分類號：F840 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2015）25-0050-02

一、問題的提出

根據國際通行標準，當一個國家或地區65歲以上老人占總人口的7%或以上時，即該國家或地區進入“老齡化社會”。我國是世界上人口最多的國家，且根據中國國家統計局2014年數據顯示，中國65歲以上老人1.31億人，占總人口的13%，老年人口撫養比高達13.1%。隨著我國老齡化程度不斷加深和家庭空巢化的日益嚴重，以國家為主導的養老保險的財政壓力也不斷增加，探索養老模式的制度創新和觀念創新顯得尤為必要。

二、以房養老在我國出現的原因

以房養老這種新的養老方式在中國出現具有其特定的社會背景和現實基礎。

（一）家庭結構變化

自我國1971年實行計劃生育以來，由于政治、經濟、文化等各方面原因，家庭結構由原來的復合家庭逐漸演變為核心家庭，獨生子女家庭越來越多，子女長大成家后，就要面臨兩個年輕人照顧四位甚至更多老人的情形。對于一般收入階層家庭來說，下要照顧孩子，上要贍養老人，加上工作的壓力，往往對老人的照顧有所欠缺，這時就需要一種新的養老模式來填補。

（二）空巢老人與失獨老人數量增加

改革開放以來，我國經濟得到了高速的發展，但經濟發展對家庭養老的影響不可小覷。經濟發展迅速的地區吸引了大量的年輕工作者，導致空巢老人的家庭數量不斷增加，少數家庭由于失去獨生子女，但是有自己的房產，這時就需要一種新的養老模式來充分利用房屋的價值，增加養老費用，彌補無子女養老所帶來的不足。

（三）房產制度改革

傳統住房制度未把住房作為商品納入到流通市場之中，而是納入到固定資產投資計劃。1994年7月，國務院下發了《關于深化城鎮住房制度改革的決定》，確定房改的根本目標是：建立與社會主義市場經濟體制相適應的新的城鎮住房制度，實現住房商品化、社會化；1998年，《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》出臺，這一文件明確廢止了住房實物分配，標志著住房制度改革在全國范圍內全面展開。房產制度的改革直接推動了住房的商品化，為以房養老模式奠定了物質基礎。

（四）自有房的比重上升，住房資產升值

隨著住房商品化的程度不斷加深，住房擁有率也不斷提高。據2012年西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心在北京金融街正式發布全國首份基于全國25個省、80個縣、320個社區共8 438個家庭的《中國家庭金融調查報告》顯示，中國家庭自有住房擁有率為89.68%；其中城市戶籍受訪者3 996個家庭中，有3 412.36個家庭擁有各種類型的自有住房，自有住房擁有率為85.39%。城市居民的住房擁有率大幅度提高，且近年來住房的價格不斷上漲，住房資產不斷升值，住房成為城市居民家庭最重要的固定資產，這為以房養老的更好實施提供了有利條件。

三、以房養老在發展中存在的問題

（一）傳統觀念的障礙

從養兒防老到以房養老的轉化，標致著中國老人不愿給兒女增加負擔，要以自己獨立的方式解決養老問題。根據中國法律，老人有權獨立處置自己的財產，由其是老人面對兒女不能履行權力義務時，選擇以房養老成為必然。

受傳統思想的影響，中國人的消費觀念與國外有著很大的不同。養兒防老，在中國人的思想中根深蒂固。以房養老在我國的推行，必須要考慮到我國傳統文化對于它的接受性。對于年輕人來說，容易接受新思想、新事物，對以房養老的接受也就相對容易一些。但是對于老一輩人來說，以房養老，一方面可能擔心社會輿論對子女的壓力。另一方面是出于自己的遺產動機考慮，如果老年人參與了以房養老的模式，無異于剝奪了子女對自己房子的繼承權，這與中國家庭財產繼承的傳統思想很難契合。

（二）金融市場不成熟

以房養老是一個牽涉面廣、風險大、與老年人養老息息相關的系統而復雜的養老模式。以房養老需要銀行、保險公司等金融機構相互合作，但是由于我國《商業銀行法》《保險法》明確規定銀行、保險公司分業經營，無疑增加了保險公司和銀行合作推行以房養老的難度。倘若因為某些原因而導致產品設計不當，就有可能會造成事與愿違的后果，甚至會引發經濟糾紛和法律糾紛等。

（三）法律法規的缺失

以房養老的順利開展需要外部環境的積極支持。一定程度上，以房養老的成功可行并不僅僅在于市場規模如何，更重要的是相關法律法規是否能配合，是否能夠提供一個穩定的法制環境等。以房養老涉及到保險、金融業、房地產市場、社會保障以及相關政府部門，如何能夠保證這些部門和行業的公平、公正經營和管理，在當前我國相關法律法制不健全的條件下是個相當大的挑戰。

（四）房地產市場的波動

追溯我國房地產市場的發展歷史，有一個重要特點是國家宏觀政策對房地產市場的調控。前幾年，我國主要城市的房地產價格漲幅持續高位運行，房價過快上漲，不僅遠遠超過了居民家庭收入的增長，也帶來了房地產泡沫的風險。我國房地產的未來發展趨勢不明朗。同樣，在“以房養老”的實施過程中，以什么樣的價格來抵押給金融機構是首要的問題，所以金融機構會十分謹慎。如果以現行的價格抵押，一旦將來房價下跌，金融機構將面臨極大的損失，所以各個金融機構都希望能規避這方面的風險。

四、推進以房養老發展的對策與建議

（一）加大宣傳力度

以房養老的推廣涉及到傳統觀念、繼承遺產方式的轉變、養老方式創新等，要想這種新的養老方式得到推廣必須加大對其的宣傳力度。可以通過講座、廣告等方式進行推廣、宣傳，讓廣大群眾熟知其運作方式，了解以房養老是如何給予老年人保障的，讓他們放心把房子抵押給金融機構。通過宣傳和引導，逐漸改變人們“養兒防老”的傳統思想，接受新的養老觀念。以美國為例，美國政府在推出“以房養老”之前成立了一個獨立的非營利性組織——國家住房資產價值轉換中心，專門向老年人進行宣傳和推廣以房養老項目，促使該產品能迅速被廣大民眾所接受。

（二）充分發揮政府主導作用

1.保護借款人利益。由政府出面，保護借款人的無負值權益保證會讓人對這一產品更有信心。無負值權益保證即當住房出售所得的金額不足以清償貸款本金和利息時，貸款機構不能向借款人或者其繼承人追索未清償的貸款余額。這項保證能使借貸者不用擔心以后負債大于房價，也不用擔心房價的波動會影響他們的養老水平。

2.降低放貸人風險。由政府出面，聯合保險公司、銀行、住房公積金、房地產專業咨詢公司等機構，建立針對未來住房資產保值的住房權益擔保。例如可以推行一項由政府主導的保險計劃，即對于以房養老中的貸款機構，只要付一定的保險費用，就可以在房屋變現時以預先設定的金額進行拍賣；或者借款人的物業最后資不抵債，貸款人的損失將由保險計劃承擔。

3.健全法律法規。以房養老在國外發展得相對成熟有一個重要的原因在于其對于以房養老有規范的法律法規。而我國的以房養老還處于試點階段，在法律法規方面比較欠缺，為了加快其推廣的腳步，應出臺相關的法律法規并規范實施過程中的細則。首先，出臺統一規范的資產評估程序和辦法，對房產進行公正、準確的評估。修訂房地產管理辦法，以解決土地使用權屆滿后地上建筑物的歸屬問題，對實行以房養老的住宅可以實行使用權期限屆滿時自動無償續期，更有利于貸款機構風險的降低。其次，可以調整相關法律法規，吸引保險資金和機構的進入；通過稅收減免、財政貼息等各種政策支持，增加老年人參與的積極性。

4.強化市場監管。首先，政府應加強對金融市場的監管，尤其是貸款機構和中介機構，確保其執行情況的規范化。其次，應該借鑒國外經驗，結合我國試點城市的經驗與教訓，歸納總結出一條切實可行的操作路徑。若試點可行，可由點到面逐步進行推廣。最后，規范以房養老的運作程序，加強市場監管體系，建立規范、安全的市場交易規則，加大各項規章制度的執行力度，對執行情況進行有效的評估，對不正當的行為和投訴進行及時的處理，以確保以房養老的順利開展。

（三）開發靈活多樣的以房養老產品

不同的消費群體，其年齡、房產價值等各方面不相同，其對以房養老模式的需求也不同。鑒于此，為吸引不同的消費群體，應涉及不同的產品。例如參考美國，主要有三種模式，即房屋價值轉換抵押貸款（HECM）、房屋保管者計劃（HomeKeeper）和財務自由計劃（Financial Freedom），分別覆蓋了房屋價值低、中、高的老人。根據我國的實際情況，也可開發不同的以房養老產品。

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[責任編輯 吳高君]