太原市城中村改造模式探討

王　敏

(太原理工大學建筑設計研究院，山西太原　030024)

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太原市城中村改造模式探討

王敏

(太原理工大學建筑設計研究院，山西太原030024)

摘要:根據太原市城中村改造的基本情況，制定了城中村改造的優惠政策，結合實例，探討了太原市城中村改造的有效模式，并針對其改造過程中存在的問題，提出了相應的改進方法，有助于城市建設的和諧發展。

關鍵詞:城中村，改造政策，模式

自1978年，我國城鎮化改革發展迎來了新契機，取得了很大成效。城市化在影響中國未來經濟增長的同時也影響著社會的變革。山西作為國家首個轉型綜改試驗區，實現轉型發展、跨越發展，大力推進城中村改造已成為必然。為了高效快速的提高全省城市土地利用效率，改善城市治安環境，充分利用城市資產。山西省構建“一核一圈三群”的省域城鎮空間布局體系重大戰略，其中將太原都市圈作為省域城鎮空間布局體系的“一核”，是全省城鎮化戰略的重中之重。而城中村改造是促進太原城市圈，促進太原城市化進程的主要戰略的重要因素。但是伴隨城市化的發展和不斷推進，太原市快速擴張，被“包圍”進來的“城中村”的數量也越來越多，不斷出現新的矛盾。城市的建設和持續發展毫無疑問的受到了城中村的影響，城市綜合競爭力的提升也被破壞。城市的管理者雖然也意識到了這一點，但是卻沒有行之有效的辦法來遏止“城中村”的繼續蔓延。這種城市化水平滯后于工業化的現象是經濟結構調整中亟待解決的問題。

1　太原市城中村的基本情況

1)根據太原市城市總體規劃(2010年—2020年)，確定了太原市新的中心城區城市規劃建設用地范圍(360 km)后，2013年6月，太原市城中村數量被正式確定為173個。其中尖草坪區26個;萬柏林區21個;杏花嶺區15個;迎澤區12個;晉源區35個;小店區51個;經濟區7個。涉及11．2萬戶，46．24萬人口，214．7 km2土地，舊村建筑面積4 068．8萬m2。2)太原市城中村人口由三部分構成:本村農業人口、擁有宅基地的非農業人口、外來暫住人員。有宅基地的市民約占城中村總人口的30%，外來暫住人口主要是外來務工人員，因為考慮到城中村房租低，首選城中村作為落腳地、中轉站，例如瓦窯村。村中絕大多數村民受教育的程度較低，守法意識薄弱，許多村民有不愿做城里人的想法。治安方面城中村中的外來務工人員較多，因為都是暫住人員，相對成分也非常復雜，因此會在計劃生育、治安管理等方面給政府和社會造成很大的壓力，容易引發嚴重的社會問題。

2　太原市城中村改造的政策與模式

2．1優惠政策的設置

2003年以來，太原市人民政府發布一系列城中村改造相關改造辦法和意見，這些政策的制定和實施對指導城中村改造發揮了一定的積極作用。幾年來，相關政策從無到有，逐步完善，構建了以《中共太原市委太原市人民政府關于加快推進城中村改造的實施意見》等為主要框架的相對比較完善的政策體系。

1)改造城中村的第一步就是重新建設。太原市規定，城中村本村村民建設用地每人133 m2，用以改造改善村民的基礎生活。133 m2包含村民的住宅用地、配套公建、道路、綠地用地等。有宅基地的非本村村民因其一般不在改造好的社區中居住，每人平均僅50 m2的安置用地。2)改造不僅僅是建筑形式上的改造，更是城中村本質上的改造。這就牽扯到村民未來就業、醫療福利、子女教育等一系列最基本的生活問題。按照政策規定，城中村村民可以到各區勞動部門進行專業技術培訓，畢業后可優先得到就業服務指導。改造后的城中村村民子女就學享受城市居民同等待遇。原城中村學校，一律并入教育行政部門管理。村民轉為市民后，家庭實際生活水平達不到城市最低生活保障標準的，納入城市居民低保范圍。3)改造過程中一直伴隨著政府及法律的監督。各改造村制定拆遷補償安置方案，方案依法經村民討論會議通過，報鄉鎮初審、區政府批準、市城改辦備案、市領導組同意后方可實施。對于在拆遷期間內達不成拆遷補償安置協議的，由所在區裁決。當事人對裁決不服的，可依法提起訴訟。

2．2城中村改造的模式

太原市的城中村改造共有三種模式:村集體主導模式、開發商主導模式及村集體與開發商合作改造模式。

1)村集體主導模式。親賢村的改造就是村集體主導模式的典范?，F在的親賢村地區已經發展成為城市核心區域，親賢街—長風街一帶已經形成輻射全市乃至太原都市區的市級商業中心。在政府的指導下，親賢村建立了居住、商業、服務業等第三產業相融合的復合型城市綜合社區。通過先行轉制、城鄉管理一體化、多渠道融資興業、開發方式多樣化等多種策略，以村集體現有的產業為基礎，改變城中村靠房屋租賃的盈利方式，為村民提供就業機會，集體福利為多元化的股份分紅，同時鼓勵村民個體營業，勞動致富;發揮區位優勢和交通優勢，發展第三產業，形成規模效應;以經濟，環境利益為誘導，成片開發商品住宅小區。同時，政府部門在集體資產處置、集體土地轉國有土地等方面給予優惠政策，減免土地出讓金、各種配套費、相關稅費等。

2)開發商主導模式。楊家堡村改造屬于開發商主導模式的典范。楊家堡村地處城市核心地區，現狀建設密度大、強度大，拆遷難度大，改造成本高。2009年10月小店區政府通過招商引資的方式，楊家堡村與山西恒實房地產公司正式簽訂了合作協議，小店區政府牽頭成立了楊家堡村城中村改造協調領導機構，2010年年初開始拆遷，目前，楊家堡村舊村拆遷工作已基本完畢。土地經太原市政府協調，楊家堡村城中村改造土地將公開出讓給山西恒實房地產公司。村民、開發商、楊家堡村改造項目可以算是城市三方受益的成功改造項目。為太原市探索出一條招商引資、掛牌出讓土地的道路。

3)村集體與開發商合作改造模式。絕大多數城中村改造采用這種模式，通常是由村委會和開發商直接接觸，簽訂改造協議，村委會提供土地，開發商提供資金，建成后或者提供一部分收益給村委會，發放給村民，或者提供一部分安置房，用于安置村民。

經過幾年的實踐和摸索，太原市政府結合本地區實際，充分借鑒國內其他城市城中村改造經驗，加大城中村改造力度，印發了加快推進城中村改造的實施意見(并發［2006］42號)，文件進一步明確了太原市城中村改造的指導思想、總體思路、奮斗目標和基本原則，最主要的是提出了太原市城中村改造模式:采取政府主導、市場運作，由太原市城中村改造市場運作實體為主業，以項目開發方式和統征儲備方式實施改造。這一改造模式的提出，對于理清改造思路，推動改造進程發揮了很大作用。

太原市城中村改造經歷了2003年—2006年的摸索階段、2006年—2010年的起步階段，逐漸步入了現今的規范階段。但是在改造過程中仍舊存在很多問題與困難。改造后村莊變成了城市社區，村民變成了城市居民，在生活資源上完全等同于城市居民，但容易忽略的一點是他們與市民在思想觀念、生活方式等方面仍存在著較大差異，如果不對他們進行全方位的改造，那么他們依然不能與城市相融合。我們不僅僅是從形式上改變城中村阻礙城市化進程的現狀，還要從根本上將城中村村民變為真正的城市居民。為了改造的徹底性，政府有責任為村民提供更多的福利保障，主要集中在醫療保險、養老保險和失業保險體系等，享受和城市居民一樣的保障待遇。另外在村民的專業技術培訓、就業問題及子女教育等方面給予更大的優惠政策，這樣才能徹底的解決城中村村民的后顧之憂，實現城中村的全面改造。此外，在改造“城中村”過程中，必須妥善解決外來人口的居住問題，政府需要大力興建廉租住房，探索建立新的外來務工人員住房制度，完善外來務工人員房屋租賃管理服務體系，為城市外來人口提供一個安定的住所。否則，在政府監管不力的情況下，城市周邊的村莊繼續蓋出租房來謀取利益，作為外來人口中轉驛站的新的城中村就會產生，這樣會使未進行改造的城中村的情況變得更加嚴重。

參考文獻:

［1］太原市人民政府關于城中村改造有關政策的補充意見［Z］．2005．

Inquiry on Taiyuan urban village transformation modes

Wang Min
(Taiyuan Technology University Building Design Academy，Taiyuan 030024，China)

Abstract:According to basic Taiyuan urban village transformation conditions，the paper formulates preferential urban village transformation policies．Combining with examples，it explores effective Taiyuan urban village transformation modes，and puts forward corresponding transformation methods in light of problems existing in transformation process，which will be good for harmonious development of city construction．

Key words:urban village，transformation policy，mode

作者簡介:王敏(1980-)，女，工程師

收稿日期:2015-10-26

文章編號:1009-6825(2016)01-0033-02

中圖分類號:TU982．29

文獻標識碼:A