淺析房地產估價中收益還原法的運用

摘要：目前，在我國房地產估價中有市場比較法、成本法以及收益還原法等三種常見的估價方法。收益還原法是通過合適的還原利率，將房地產在未來能夠帶來的純收益進行估價的一種方法。本文主要探討了房地產估價中收益還原法的運用。

關鍵詞：房地產估價；收益還原法；條件；實例分析

一、收益還原法的概念

在房地產估價中，收益還原法是最重要的估價方法之一，由于充分的理論依據，使其在國內外都受到了廣泛的使用，而且有許多國內外房地產估價專家將其視為估價方法中的“王后”。通常情況下，收益還原法更多的適用于一些具有收益性的房地產中估價中。在實際估價過程中，大多數估價人員認為有收益性的房地產是指在目前存在有收益情況的房地產，只有符合這點才能夠使用收益還原法進行房地產的估價，反之如果沒有存在現實收益的房地產不能采用收益還原法進行估價。一些房地產估價專家認為，具有收益性的房地產主要體現在：一、現實存在的有收益性房地產，比如正在營業的超市和賓館等；二、具有潛在收益的房地產，比如新建的還沒有出租出去的房屋等，盡管其沒有現實收益，但是它具有潛在性收益。

收益還原法的計算公式為：

[p=alr1-1（1+r）n]

公式中：a代表房地產純收益，r代表還原利率，n代表房地產的使用年

二、使用收益還原法需要具備的條件

（一）能夠獨立創收并且能夠持續獲取收益的房地產

在對房地產進行估價中，被估價的房地產應該能夠獨立并且連續獲取預期的收益。如果是學校和公園等一些屬于公共用房地產，在進行估價時不應該采用收益還原法。

（二）在未來獲取的收益可以用金額計算

如果房地產在未來獲取的收益能夠用金額進行計算，那么能夠使用收益還原法對其進行評估。比如，修建一條公路，盡管它能不斷地為投資者帶來收益，但是金額是無法計算出來的，因此并不適合使用收益還原法，加入在公路上設立一個收費站，就可以使用收益還原法對其進行評估。

（三）在未來收益中風險收益能夠量化

在房地產的未來收益中包含了風險收益，需要通過預測將其量化。未來的收益對于買者來說是一個期望值，因此，需要幫助買者正確認識到到期的時候就可以實現貨幣值。實際上，能不能真正實現貨幣值是一個未知數。比如，出租房屋，在這個過程中存在租不出去的風險，甚至存在租戶不交租房費的風險等。如果面臨的風險越大，其預期收益也應該越大，因此對風險收益進行預測，是使用收益還原法的前提條件。

（四）接近市場經濟環境

越是接近市場經濟環境，其預期收益和風險收益越接近真實。如果市場經濟環境比較差，那么資金的流入和流出勢必會受到一些制約，造成預期收益和收益的能夠被扭曲。

三、收益還原法的作用

在對具有收益性的房地產評估中，收益還原法起著重要的作用，但是對于一些只是消費性或者沒有經營收入的房地產，比如學校和公園等的估價，一般不采用收益還原法。但是對于一些以收益為主要目的地房地產，我們需要采用收益還原法對其進行評估。在房地產評估過程中，收益還原法能夠客觀的測算出房地產的價值，并且能夠將房地產價格形成的原因以及未來的收益情況很好地表示出來，同時不僅能夠反映出房地產經營的動態過程，而且使我們了解房地產對估價的產生的影響。但是運用收益還原法對房地產進行估價時會存在一定的缺陷，首先收益還原法只能適用在有純收益或具有潛在收益的房地產評估中，對于公用房地產并不適用；其次是即使待評估的房地產具有收益性，但是如何適應市場形勢的不斷變化、把握其純收益等是比較困難的。

四、運用收益還原法的實例分析

某個賓館需要對其進行估價，根據實際調查，我們了解到在賓館中共有300張床位，每張床位的價格為50元/天，該賓館的年平均空房率約為30%，每月平均花費約為14萬元。在當地與該賓館相同檔次的賓館床位價格在45元/天左右，并且年平均空房率在20%左右，每月的花費大概是月收入的30%。該類房地產資本化率為10%，通過所給的數據測算出賓館的價值。

在案例中我們首先需要注意的是區分賓館的實際收益、客觀收益和在什么情況下采用的什么收益方式，在對其進行估價過程中，除了賓館的租約限制之外，都是采用的客觀收益。通過對該案例進行分析，弄清問題之后，我們對賓館價值的測算為：

該賓館的年有效毛收入是：300x45x365x（1-20%）=394.20（萬元）

該賓館的年運營費用是：394.2x30%=118.26（萬元）

該賓館的年凈收益是：394.2-118.26=275.94（萬元）

改賓館的價值為：275.91÷10%=2759.1（萬元）

結束語

綜上所述，收益還原法作為房地產估價中重要評估方法，在房地產價值認定中，尤其是在具有收益性的房地產價值估價中起著無法替代的作用。本文通過對實例進行分析，使我們了解并掌握了如何對有收益性的房地產進行估價。目前階段，收益還原法已經廣泛地被應用在一些發達國家的房地產評估中，因此收益還原法具有很大的發展空間，而且也是我國資產評估也逐漸走向世界市場的重要途徑。尤其是在加入WTO以后，我國的企業逐漸走向國際市場，同時國外企業進入我國市場，使得我國的資產評估業需要盡快與國際資產評估行業接軌。

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