“營改增”對房地產(chǎn)行業(yè)的影響分析

摘要：隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，“營改增”經(jīng)過試點(diǎn)實(shí)驗(yàn)，作為一項(xiàng)重要的稅制改革措施不斷深入推進(jìn)，“營改增”對于避免企業(yè)重復(fù)稅收現(xiàn)象及規(guī)范市場行為具有積極的促進(jìn)作用。對于房地產(chǎn)業(yè)來說，具體“營改增”后稅負(fù)到底是升是降，還存在很多不確定因素，本文結(jié)合“營改增”的重要作用，針對房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況，著重探討房地產(chǎn)業(yè)受“營改增”政策的影響，最終提出合理化應(yīng)對措施，為相關(guān)課題的研究提供參考。

關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)；影響

1.“營改增”實(shí)施的重要作用

1.1促使稅收制度進(jìn)一步完善

以往增值稅在具體應(yīng)用過程中，由于各行業(yè)流轉(zhuǎn)稅稅種不同，所受的限制因素較多，致使增值鏈條出現(xiàn)斷裂；“營改增”后營業(yè)收入由以前的含稅收入轉(zhuǎn)變?yōu)椴缓愂杖耄餍袠I(yè)收入統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)趨于一致，使各行業(yè)數(shù)據(jù)更具有可比性；另外“營改增”實(shí)施后流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)兩大稅種合并成一個(gè)稅種，更利于國家稅務(wù)部門對企業(yè)的稅收管理，即“營改增”的實(shí)施令稅收制度得到進(jìn)一步完善。

1.2增強(qiáng)企業(yè)市場行為規(guī)范化

“營改增”實(shí)施后，各環(huán)節(jié)的企業(yè)為避免自己沒有抵扣稅額造成的多交稅現(xiàn)象，在日常經(jīng)營管理過程中，就需要對日常業(yè)務(wù)進(jìn)行規(guī)范化管理，購入取得正規(guī)增值稅票據(jù)，以便財(cái)務(wù)進(jìn)行規(guī)范性處理，有效避免無合同和不開具發(fā)票進(jìn)行交易的行為；另外，為提高自身經(jīng)濟(jì)效益，銷售也能真正杜絕發(fā)票虛開的現(xiàn)象；從進(jìn)貨到生產(chǎn)到銷售，都會盡力做到規(guī)范管理，降低企業(yè)的稅收風(fēng)險(xiǎn)，使企業(yè)市場經(jīng)濟(jì)行為更加規(guī)范化，從而創(chuàng)建良好的企業(yè)公平競爭環(huán)境。

1.3減輕社會稅負(fù)提高社會經(jīng)濟(jì)效益

“營改增”實(shí)施后，所有企業(yè)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)只就增值部分征收增值稅，取消以前流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)按照營業(yè)收入全額征稅的營業(yè)稅，使上下游企業(yè)之間及企業(yè)內(nèi)部各環(huán)節(jié)之間的聯(lián)系更加緊密，從而進(jìn)一步促進(jìn)產(chǎn)業(yè)內(nèi)部及產(chǎn)業(yè)之間的分工合作，通過降低企業(yè)稅負(fù)達(dá)到降低社會整體稅負(fù)的目的，從而提高社會整體經(jīng)濟(jì)效益。

2.分析“營改增”對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生的影響

2.1對房地產(chǎn)業(yè)成本方面的影響

房地產(chǎn)行業(yè)成本組成比較復(fù)雜，一、建筑成本主要取決于“營改增”后對建筑業(yè)稅負(fù)的影響，現(xiàn)在就各方專家測算，由于建筑業(yè)成本組成的特殊性，如果按照年初預(yù)定建筑業(yè)增值稅率11%，建筑業(yè)稅負(fù)增加的可能性是比較大的。如果建筑業(yè)維持原有利潤，勢必會提高房地產(chǎn)業(yè)的建筑成本。二、房地產(chǎn)業(yè)成本組成一大部分是由政府性收費(fèi)組成：土地成本、城市建設(shè)費(fèi)、人防結(jié)建費(fèi)等政府收費(fèi)項(xiàng)目是否能抵扣如何抵扣將直接影響房地產(chǎn)企業(yè)成本的高低。

2.2對房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)方面的影響

由于“營改增”稅收制度使得增值稅抵扣鏈條得以延續(xù)， 能有效避免重復(fù)征稅現(xiàn)象。房地產(chǎn)行業(yè)作為完成最終產(chǎn)品的重要環(huán)節(jié)，其產(chǎn)品直接面對終端消費(fèi)者，房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”的基本要求是為其提供施工、勞務(wù)等行業(yè)必須為營改增行業(yè)，這樣才能獲得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額；另外，政府性收費(fèi)如何抵扣也是房地產(chǎn)業(yè)最終稅負(fù)的直接影響因素。

2.3對房地產(chǎn)業(yè)利潤方面的影響

正常來說，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅額與房地產(chǎn)企業(yè)凈利潤之間存在正相關(guān)關(guān)系，納稅越高，企業(yè)利潤越高，但是由于近年來土地成本逐漸提高，房價(jià)漲幅放緩甚至出現(xiàn)下跌，樓盤銷售時(shí)間延長，資金成本進(jìn)一步加大，這樣造成企業(yè)利潤增長幅度不大甚至降低。

一方面，在房價(jià)保持不變的情況下，假如建筑企業(yè)稅負(fù)增加會導(dǎo)致房地產(chǎn)成本升高，從而使企業(yè)利潤降低；另一方面，政府性收費(fèi)是否抵扣增值稅和抵扣幅度直接影響房地產(chǎn)企業(yè)稅收，也影響房地產(chǎn)企業(yè)利潤；再一方面，“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)升降直接影響利潤，稅制改革后，企業(yè)稅負(fù)高于改革前，則利潤直接降低；稅負(fù)低于稅制改革前，則利潤上升。

3.房地產(chǎn)企業(yè)積極應(yīng)對“營改增”的有效措施

3.1增強(qiáng)“營改增”重視程度，強(qiáng)化專業(yè)知識培訓(xùn)

房地產(chǎn)企業(yè)由于長期以來征收營業(yè)稅，整個(gè)業(yè)務(wù)流程都是按著征收營業(yè)稅來規(guī)劃設(shè)計(jì)的，營業(yè)稅和增值稅有著本質(zhì)區(qū)別，“營改增”不僅僅是對企業(yè)征收的一個(gè)稅種變更，“營改增”稅改措施的實(shí)施對房地產(chǎn)行業(yè)的影響較大，需要企業(yè)從上到下對增值稅流程增強(qiáng)認(rèn)識，對“營改增”給予高度重視，對稅改動態(tài)持續(xù)關(guān)注并積極參與到“營改增”中來。為了提高相關(guān)工作人員的業(yè)務(wù)水平和工作經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化相關(guān)工作人員稅收等專業(yè)知識的培訓(xùn)，增強(qiáng)工作人員對增值稅的認(rèn)識，提高職業(yè)隊(duì)伍整體素質(zhì)，減少甚至避免營業(yè)稅和增值稅對接過程中對企業(yè)產(chǎn)生的不利影響。

3.2合理優(yōu)化成本費(fèi)用類項(xiàng)目購置方案

通常情況下，增值稅專用發(fā)票是增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的重要憑據(jù)。然而在房地產(chǎn)企業(yè)以前的經(jīng)營過程中，多數(shù)項(xiàng)目服務(wù)或材料由規(guī)模較小的納稅人提供，這樣“營改增”后進(jìn)項(xiàng)抵扣不能獲取，造成企業(yè)稅負(fù)增加。為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅負(fù)降低的目的，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇服務(wù)或材料供給時(shí)，以增值稅發(fā)票獲取為原則選取合適的供應(yīng)商；當(dāng)然，從成本節(jié)約的目的出發(fā)，一般不能提供增值稅發(fā)票的納稅人，其服務(wù)及材料售價(jià)普遍較低，房地產(chǎn)企業(yè)可通過合理比較選擇對企業(yè)有利的購置方案。另一方面，企業(yè)各種費(fèi)用也可以采取相應(yīng)措施。總之，使企業(yè)成本費(fèi)用類支出盡量能抵扣增值稅額，從而降低企業(yè)稅負(fù)，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

3.3強(qiáng)化增值稅發(fā)票管理

對于增值稅發(fā)票的領(lǐng)購、使用、管理及認(rèn)證，增值稅法規(guī)均有明確規(guī)定。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定嚴(yán)格的管理制度，組織專門人員進(jìn)行培訓(xùn)，嚴(yán)格按照《增值稅發(fā)票管理辦法》從事增值稅發(fā)票購銷、使用及管理工作，避免出現(xiàn)各種違反《增值稅發(fā)票管理辦法》的現(xiàn)象發(fā)生，以致給單位造成不必要的損失。

3.4合理定價(jià)確保企業(yè)經(jīng)濟(jì)利潤

“營改增”實(shí)施后，在房地產(chǎn)企業(yè)含稅收入不變的情況下，增值稅銷項(xiàng)稅額的扣除將會使其營業(yè)收入大幅降低，企業(yè)應(yīng)考慮 “營改增”對企業(yè)利潤的直接影響及間接影響，并充分考慮市場因素，合理定價(jià)，在不影響企業(yè)市場占有率的情況下，確保不降低企業(yè)利潤。

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