城市房地產市場泡沫問題研究

摘要：隨著我國房地產業的不斷發展，各大城市的商品房價格持續上升，房地產投資過熱、房地產市場供求不平衡等問題日益凸顯，關于房地產泡沫問題的研究成為眾多業界人士關注的重點。文章從房地產泡沫的基本概念出發，深入地分析房地產泡沫問題產生的原因，并有針對性地提出一些解決措施，以期對房地產業的健康發展有所幫助。

關鍵詞：城市；房地產泡沫；問題

1.城市房地產泡沫形成的原因分析

1.1土地價格的上漲。可以說土地價格的逐年上漲是房地產泡沫形成的直接原因。土地價格包括土地資本價格和土地資源價格兩部分，其中土地資本價格指的就是投入土地所產生的收益，土地資源價值指的就是所說的地租。社會經濟的不斷發展使得土地資本價格隨著對土地的高效頻繁利用而不斷上漲，土地的稀缺特性則使得其邊際生產力提高，如此一來收取的土地租金越來越高，土地資源價格上漲也是理所當然的。另外，就城市的房地產市場而言，土地的數量畢竟是有限的，當城市的規模和人口的數量不斷加大的時候，其對城市土地的潛在需求將會越來越多，這種情況下有限的土地數量毫無疑問是難以滿足需求的，從而導致土地價格不斷上升，房地產價格也隨之上漲。

1.2流動性過剩。近年來，全球范圍內普遍存在著流動性過剩的現象，所謂的流動性過剩指的就是對貨幣的供應量遠超過對貨幣的需求，這種情況決定了少量的商品將會被較多的貨幣所追逐，從而導致商品價格上漲幅度巨大。而房地產價格的節節攀升其實就是貨幣流動性過剩的直接產物，和國外相比國內的投資渠道相對較為單一，在貨幣流動性過剩的情況下大量的社會資金流向了房地產市場，從而導致資產價格迅速膨脹，加劇了城市房地產泡沫的產生和經濟過熱。此外，國際金融資本通過各種手段融入房地產市場也是加劇房地產泡沫問題的一個重要原因。

1.3消費預期的變化。所謂的消費預期指的就是消費者根據自己所掌握的相關信息對未來的變化進行評估和預測，并以此來進行經濟活動的一種心理行為。消費者的消費預期變化將會直接影響他們的決策，以房地產為例，在2008年之前石家莊的房價明顯低于其他省會城市的價格，當地政府為了支持房地產業的快速發展，適時出臺了一系列政策措施《關于促進我市房地產業健康發展的若干意見》中規定城市基礎設施配套費減半征收、個人購房可享受契稅額50%的補貼、無公積金職工，有擔保也可申請公積金貸款等。但是消費者根據自己所掌握的信息產生了預期心理，很多消費者對這些政策持不以為然的態度，普遍認為省下的錢畢竟是小數，感覺不到有多大的實惠，他們認為房價降低對于老百姓來說才是最大的實惠。他們還將繼續觀望房價的走勢，并不急于買房。從而導致了房地產市場出現跟風觀望現象，使得2009年房地產市場的施工面積遠遠超過銷售面積，推動了泡沫的膨脹。

1.4制度與政策性因素。推動城市房地產泡沫不斷膨脹的制度和政策性因素主要體現在以下幾個方面：首先是住房保障制度不夠完善。雖然說為了保障弱勢群體的住房，很多城市建立了廉租房制度，但是由于相對較少的廉租房資金來源，因此效果并不是很理想，導致商品房價格不斷上漲；其次是銀行的貸款制度不夠完善。房地產業屬于典型的資金密集型產業，其發展是離不開金融機構的支持的，當前普遍存在的問題是金融結構盲目的追求信貸規模，無視信貸過程中的潛在危機，很多銀行貸款行為是在違反規定和約束政策情況下進行的，金融機構的非理性擴張導致了房地產泡沫的產生。

2.城市房地產泡沫的治理以及預防措施

2.1改革土地出讓制度。土地屬于房地產市場的一級市場，是國家壟斷的，但是土地收益分配不合理、土地投機行為以及土地交易管理的粗放式等現狀刺激了房地產泡沫的進一步膨脹，因此欲要有效地抑制城市房地產泡沫的進一步膨脹，首先要做到的就是對現有的土地出讓制度進行改革，對此筆者認為應當從以下幾個方面著手：一是重新調整土地出讓金的收益分配，在中央政府、地方政府和個人之間建立一種合理的收益分配方式；二是將土地出讓金的管理公開與透明化，以此來減少地方政府尋租得利、降低土地拍賣成本等；三是改革征地農民的補償制度，減少因征地引發的農民和政府之間的緊張關系，為農民的收入提供固定來源。

2.2完善住房保障制度。當前我國的住房保障體系結構的不完善是商品房價格不斷上漲的一個重要原因，對此筆者認為一方面應當堅持商品房在整個住房供應體系中的主體地位，加大中小戶型和中低價位的普通商品房的供應量，以此來滿足人們的住房需求，另一方面政府應適當擴大經濟適用房、廉租房、公共租賃房、兩限商品房等保障性住房在住房供應體系中的比例。當然，對于廉租房等保障性住房中的一些問題如保障對象不清楚、管理不規范等問題也要給予足夠的重視，合理的確定保障性住房的供應對象，加強管理，維護社會公平正義。

2.3利用稅收杠桿調節房地產市場。分析當前我國的房產稅收我們不難發現，房產稅收體系中關于商品房開發和銷售的稅收額度是較高的，而對于居民投資性的房產持有則征收較少的稅收，從而導致了居民的投資和投機需求不斷擴大，刺激了房產價格。對此筆者認為一方面應當對現有的開發和銷售稅收進行整合，以此來降低房產的開發成本，控制房價，另一方面應當適度的加大對處于持有期的房地產的稅收力度，以此來提高居民保有房產的成本，減少其投資和投機需求。

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作者簡介：

鄭力方（1998.06- ）女，四川省成都市，高中，研究方向：金融。