股神如何抄底房地產(chǎn)投資？

除去自住，巴菲特僅有三次投資房地產(chǎn)的案例。這三次投資，每一次都是在大跌或是崩潰后買入，而且基本上都是“永遠(yuǎn)持有”。

今年的股東大會上，有伯克希爾的股東提問關(guān)于巴菲特的房地產(chǎn)投資問題，特別是他的個人賬戶去年購買了一個美國的房地產(chǎn)投資信托。會后，根據(jù)伯克希爾哈撒韋的歷年年報，以及巴菲特的其他公開講話，筆者整理了巴老的房地產(chǎn)投資情況。

巴菲特的個人房地產(chǎn)投資

說到房地產(chǎn)，巴菲特本人多次表示對于房地產(chǎn)投資不感興趣，廣為傳頌的是巴老一直住在他1958年買的房子里面。這個房子他當(dāng)時的買入價格是31500美元，而目前的估值是70萬美元（扣除通脹率）。接近60年的持有期，升值了大約23倍。這個房子有5個臥室，還有個地下室，面積總共3800平方英尺（大約380平方米）。以美國過去60多年的通貨膨脹率計算下來，這個房子的目前買價折合美元大約是250萬美元。可以說巴菲特家的房地產(chǎn)升值大約比美國的通貨膨脹率高了2%左右，基本上是美國長期房地產(chǎn)投資的回報率水平。扣除多年繳納的房地產(chǎn)稅和維修費用，這個房子應(yīng)該是維持了長期價值。

除了自己居住的房子以外，巴菲特名下還曾擁有過另外一處房產(chǎn)。巴菲特曾經(jīng)經(jīng)常和他的前妻去加州北部度假，每次都是租賃同一個房子，多年以后，他買下了這個房子，給他的妻子居住。這是一個四臥室的房子，面積大約3100平方英尺。在他妻子過世后，巴菲特以430萬美元的價格賣出了這處房子。除了這兩個房地產(chǎn)，巴菲特沒有其他任何個人的房地產(chǎn)。

伯克希爾·哈撒韋受他的習(xí)慣影響，也沒有自己的寫字樓。這個市值3500億美元，一年收入2000多億美元的公司，總部員工一共只有23人。租的寫字樓在非常不起眼的Kiewit大樓里面，外面沒有任何伯克希爾公司的標(biāo)志。

巴菲特的農(nóng)業(yè)土地投資

巴菲特雖然不喜歡投資房地產(chǎn)，但他仍然緊密關(guān)注著房地產(chǎn)市場的走勢。根據(jù)巴菲特本人的回憶，美國中西部從1973年到1981年有過一輪巨大的農(nóng)業(yè)用地上漲。當(dāng)時的背景是美國的通貨膨脹失控，同時大量農(nóng)村的中小銀行對農(nóng)場主的貸款發(fā)放過度。這一輪的農(nóng)業(yè)用地價格上漲最后到達(dá)泡沫高度，然后崩潰。當(dāng)時農(nóng)場土地價格平均下跌50%。由于土地價格的崩潰，導(dǎo)致了大批中小銀行破產(chǎn)倒閉。

農(nóng)場土地價格崩潰后，巴菲特于1986年介入，抄底買入400英畝土地，買入價格是28萬美元。巴菲特的一個兒子霍華德從小喜歡玩挖掘機玩具，長大了一直夢想當(dāng)農(nóng)民。于是，巴菲特把這個農(nóng)場出租給了他的這個兒子。他經(jīng)過計算，考慮了農(nóng)場的各種投入，決定兒子給他的每年分?jǐn)傋饨鹗寝r(nóng)場產(chǎn)出糧食收成的22%。據(jù)他兒子的描述，他基本上每年交完租金和其他成本，收入已經(jīng)很少，甚至有的年份會虧錢。

巴菲特的這個農(nóng)場一直持有到現(xiàn)在。根據(jù)他的測算，由于低點買入，加上每年的農(nóng)作物租金，過去30年合計的年化收益率是10%。這個收益率應(yīng)該是超過了同期的美股標(biāo)普指數(shù)和債券指數(shù)。這個農(nóng)場目前還是由巴菲特的大兒子在經(jīng)營。

巴菲特的商業(yè)地產(chǎn)投資

巴菲特在他的訪談中提到過，他唯一的一次直接商業(yè)地產(chǎn)投資在紐約。當(dāng)時是1993年，紐約的商業(yè)房地產(chǎn)市場剛剛經(jīng)歷過崩潰。由于大量銀行借款給房地產(chǎn)開發(fā)公司，在房地產(chǎn)價格崩潰后，一大批金融機構(gòu)破產(chǎn)，同時有很多總部在紐約曼哈頓的公司搬出了城市中心。在這個情況下，美國政府成立了一個收集破產(chǎn)銀行的壞資產(chǎn)的公司RTC，然后不斷變現(xiàn)這些償債資產(chǎn)。巴菲特在看到這個情況后，審核了在市場上要出售的商業(yè)地產(chǎn)，然后確定了一個投資條件：必須是紐約大學(xué)附近的房子。

巴菲特的邏輯是紐約的房地產(chǎn)市場雖然崩潰了，但是紐約大學(xué)還在。其他大公司總部可以搬走，但是紐約大學(xué)不會搬走。他只抄底在紐約大學(xué)附近的房地產(chǎn)。這一筆投資的收益是巨大的。投資當(dāng)年的現(xiàn)金回報就達(dá)到35%，投資后前5年的現(xiàn)金回報達(dá)到150%！現(xiàn)在紐約大學(xué)附近是寸土寸金的地方，從那時到現(xiàn)在，很有可能目前每年的租金收入已經(jīng)大幅超過他的投資額一倍以上。20多年以后，巴菲特仍然持有這一筆商業(yè)地產(chǎn)。

巴菲特的房地產(chǎn)信托基金投資

在今年的第51屆股東大會上，巴菲特和芒格兩位老人依然侃侃而談，從上午9點開始連續(xù)對答6個多小時。就在下午不少投資者已經(jīng)聽得筋疲力盡的時候，有人在股東席上提問巴菲特去年個人賬戶投資房地產(chǎn)信托的問題。這個問題估計讓巴老有些意外，因為他不習(xí)慣投資者質(zhì)疑他的個人賬戶。筆者根據(jù)他的回答，會后查詢了相關(guān)公開信息。實際上，巴菲特在2015年三季度買入了塞雷特基房地產(chǎn)投資信托基金的8%的公開發(fā)行股份，總投資大約一億美元。塞雷特基房地產(chǎn)信托是美國的老牌百貨公司西爾斯分拆的房地產(chǎn)信托，可以說包含了美國各地的一些商業(yè)土地的明珠項目。這個信托規(guī)模大約17億美元，每年的分紅大約2%。巴菲特買入這個房地產(chǎn)信托的信息公布當(dāng)天，這個信托價格上漲17%。過去半年，這個信托的總回報是30%左右。巴菲特本人對于這個投資的解釋非常簡單，他說他的99%的財富都在伯克希爾公司的股票上，其他1%在他的個人賬戶上都是“小東西”。

（作者為紐約金融論壇（NYFF）聯(lián)席發(fā)起人，目前在紐約管理某全球宏觀對沖基金，同時在多所大學(xué)任教。）