不繳納物業費 你的理由成立嗎

文／沙乃金

不繳納物業費 你的理由成立嗎

文／沙乃金

在物業糾紛案件中，許多業主因不滿小區物業公司的服務而拒絕繳納物業費。那么，業主拒絕繳納物業費的理由都能成立嗎？

找不到停車位

王先生自2004年購買了位于A小區的住宅后便一直在該小區內居住。2011年王先生購買了一輛小轎車，王先生將新車開回家，小區物業的保安人員卻不允許王先生的車輛進入小區。王先生找到物業公司理論，物業公司告訴王先生，小區的停車位分為兩部分，一部分是地下停車，是業主在購買房屋時一并購買，王先生并沒有購買停車位，因此不能將車停入地下。另一部分是地面停車，因小區規劃的地面停車位數量有限，已經被現有業主占用，因此王先生的車也不能停放。王先生表示，地面的停車位確實已經被一些業主占用了，但是有的業主一家就占用兩個甚至3個停車位，這是不合理的；同時，小區還有部分綠地，物業公司可以把綠地開辟出來用于停車。王先生要求物業公司出面幫助協調，但停車問題始終沒有解決。王先生一氣之下從2013年起拒絕交納物業費。后該小區物業公司起訴至法院要求王先生繳納物業費。

【法官析法】本案中，王先生拒絕繳納物業費的理由為物業公司未能合理規劃、安排停車位，王先生認為物業公司履行物業服務合同不到位，因此拒絕繳納物業費。那么，王先生拒絕繳納物業費的理由能否得到法院的支持呢？物業公司對小

區提供物業服務，對停車的管理亦屬于物業管理的范圍。但本案中，王先生主張的沒有停車位的問題，并不屬于小區物業的管理不當，也不屬于不繳納物業費的合法理由。該小區地下停車位為開發商對外出售，王先生沒有購買停車位，自然不能停放車輛。小區地面的停車位系被其他業主占有使用，并不存在物業公司私自占用的情況，對于小區已經規劃為停車位的部分，屬于小區公共區域，權利歸屬于小區全體業主，物業公司僅為提供管理，并無權將其他占有了多個車位業主所使用的停車位分配給王先生；而對于未規劃為停車位的部分，物業公司無權擅自劃立車位。最終，法院判決王先生支付物業費。

私搭亂建未解決

趙女士于2007年購買了B小區一棟別墅。然而一家人入住后不久，發現相鄰的業主在樓頂加蓋了一層。趙女士認為相鄰業主侵害了自己的權利，遂找到物業反映要求拆除。物業公司表示，會找相鄰業主協調處理此事。趙女士本以為問題會就此解決，然而半年過去了，相鄰業主并沒有拆除加蓋的房屋，甚至還在旁邊繼續加建。趙女士十分氣憤地找到物業公司，物業公司告訴趙女士，已經通知了相鄰的業主不允許加建，并且報告了城管部門，但是物業公司也無權拆除違規加蓋的房屋，并建議趙女士可以起訴相鄰業主。趙女士卻認為，對小區進行管理是物業公司的職責。趙女士并沒有找到相鄰業主協商，也沒有提起訴訟，并自2009年開始拒絕繳納物業費。后物業公司將趙女士訴至法院。

【法官析法】本案中，趙女士認為物業公司沒有對違規私搭亂建的現象進行制止，服務不當，因此拒絕繳納物業費。那么，趙女士的說法合理嗎？物業公司作為小區的服務和管理者，對小區內私搭亂建的行為有義務管理和制止。本案中，物業公司在接到趙女士反映有私搭亂建的情況后，即與相應業主聯系，發送了書面的通知，在相應業主繼續違規搭建的情況下，物業公司及時向城管部門報告，已經履行了相應的義務，并不存在怠于行使管理職責的情況。雖然違建的問題未能解決，但物業公司已經做出處理，趙女士僅以此為由拒絕繳納物業費缺乏合法依據。同時，趙女士如果認為相鄰業主的違規搭建行為侵害自己的利益，那么作為權利受損一方，趙女士也應該積極維護自身的權利，如針對相鄰業主提起訴訟等。

樓上漏水造成損失

2014年春節后不久，林先生家發生一件鬧心的事。家中的衛生間出現漏水，不僅給林先生一家的生活帶來了不便，導致林先生一家不得不在衛生間無法使用的情況下臨時到賓館居住，還花費了不少維修的費用，造成了不小的損失。在發生漏水后，林先生當即找物業公司報修，物業公司的維修人員及時趕到現場，經檢查后發現，是由于樓上業主家的管道破裂漏水導致林先生家發生漏水。但是樓上業主家中當時并沒有人，無法及時維修。直到第二天樓上的業主返回家中，物業公司的維修人員才緊急進行了維修。林先生要求樓上的業主和物業公司共同賠償損失，卻遭到了樓上業主的拒絕，物業公司也表示漏水并非公司管理不當造成。因協商賠償事宜未果，林先生從2014年6月起開始拒絕繳納物業費。后物業公司起訴至法院要求林先生支付物業費。同時，林先生亦起訴樓上業主及物業公司賠償其損失。庭審中，林先生要求先對漏水進行處理，否則不同意繳納物業費。

【法官析法】物業公司要求林先生給付物業費系物業服務合同糾紛，而林先生因家中漏水主張損害賠償則系損害賠償糾紛，并不屬于同一法律關系，因此法院分別審理上述兩案。而林先生抗辯的先解決漏水問題，否則不同意繳納物業費的意見，缺乏法律依據。林先生家中發生漏水后所造成的損失，林先生已經通過訴訟方式主張。而對于物業費，物業公司已經提供了物業服務，同時，從林先生家發生漏水后報修的情況看，物業公司及時派出人員檢查維修也證實物業公司提供了相應的服務，履行了服務、管理的職責，因此林先生理應繳納物業費用。

【法官提示】目前，法院受理的物業服務合同糾紛數量龐大，同一個小區內往往存在多戶業主欠繳物業費的情況。一方面，物業公司應積極聽取業主的意見，加強與業主的交流與溝通，提高服務意識和服務質量；另一方面，業主欠繳物業管理費的初衷雖然是為了以此促進物業服務質量的改善，但整體環境的改善需要一個過程，也需要業主的共同維護。個別業主拖欠物業費，對那些已經繳納了物業費的業主來講是不公平的，更有可能造成物業公司在無法收回運營成本的情況下，降低現有服務質量的惡性循環局面。環境的維護與改善需要業主和物業公司的共同努力。對于公共部分的管理，需要全體業主協商進行。同時，業主在發生利益受損的情況下，要及時向具體的責任方主張權利。

責任編輯/鄭潔