基于市場異質性的房地產市場區域調控政策研究

朱沙　李雙琦　陳國藩

內容摘要：市場自身的異質性，將影響房價政策效果，會導致地方政府選擇房地產市場調控政策存在區域差異性。本文利用我國省會城市及直轄市數據，對東、中、西部地區對比分析，發現政府調政策對各地區的房價影響都為負。但是，政府干預對房價的影響存在區域上的差異，政府干預對房價的影響程度：東部地區最大，中部地區次之，西部地區最小；國家層面的貨幣政策的效果差異明顯，尤其是利率在東部地區對房價影響是顯著的，而在西部地區影響為不顯著。本文認為制定房地產調控政策，應根據區域市場稟賦實現差異化政策，提高宏觀政策的有效性。

關鍵詞：市場稟賦 房價 政策調控 差異化政策

自從2003年我國房地產市場進入快速發展期以來，房地產市場價格問題開始成為了關乎經濟民生的社會焦點和政府調控的重點。我國中央以及地方各級政府出臺了一系列房地產價格調控政策，已歷經了四個階段：從2003年至2008年上半年的緊縮性政策控制房地產價格過快上漲；2008年下半年至2009年，由于全球金融危機引起了房地產市場急轉直下而采用的寬松促進政策；2009年下半年至2013年重回緊縮性政策階段，以及目前逐漸寬松房地產政策。但是房地產價格調控政策效果差距較大，也引發了不小的質疑。與一般消費品市場和金融市場相比，房地產市場表現出諸多不同的市場特征：首先，房地產市場屬于耐用消費品市場，而且房地產行業的上游行業和下游行業涉及的行業門類較多，生產成本與其相關行業息息相關，由此市場變化會受到眾多因素交織影響；其次，房地產行業存在區域差異性，需求彈性會根據區域不同而有所不同，一線城市的房價甚至在市場價格居高不下的情況下仍表現出剛性需求的市場特征，由此，其市場也會表現出非相似性；最后，中央政府放松管制的情況下，地方政府以不違背調控的大方向為前提，與房地產企業形成利益共同體，再加上市場的信息不對稱，由此造成房地產市場的市場失靈。因此，在房地產行業高速發展過程中，如何把握它發展方向和速度，如何進行政府政策調控，以穩定和促進房地產行業和國民經濟協調發展具有重要的理論價值和現實意義。

基于市場稟賦的房價政策理論分析

自1998年開始施行貨幣分房制度標志著我國房地產市場化，國內學者對房價影響開展了多方面的研究。如姚先國和黃煒華（2001）認為是需求推動的房價上漲；周建軍（2009）認為土地價格上漲、有效供給不足等因素可能導致房地產市場存在泡沫；劉峰、鮮前航（2009）從自然因素對房地產的影響進行論述；畢天驕（2011）和張海城（2012）分別研究了宏觀經濟因素對房價產生的影響。由此可見，房價的影響因素很多，如供求關系因素、宏觀經濟因素和環境因素等方面，且政府調控政策也是不可忽視的重要因素。雖然，王先柱（2011）、饒育蕾（2013）等學者探討研究了貨幣政策或者地方調控政策對房價的影響；YUAN CHENG等（2014）研究了限制建設房地產規模背景下，房地產市場的供求存在不均衡，稅收政策變化刺激了房地產市場需求變化。但是相對獨立地分析貨幣政策或者地方調控政策對房地產市場價格影響，忽視了各地房價影響是區域特點、中央和各級地方政策調控以及供求關系等方面綜合影響的結果。

房地產行業本身就具有明顯的區域性特質：一是房地產具有普通不動產所具有的不可移動的特性，使得房地產市場表現為區域性市場；二是房地產具有金融投資性商品的屬性，是人們生活必需品，也是一種投資品；三是區域經濟發展不同，收入水平、產業結構、金融環境等因素的不一樣，致使各地房地產行業面對的區域市場稟賦不同，即市場條件、供求關系、價格水平、價格調節機制等存在差異。而且，隨著經濟快速發展，區域間經濟發展的差距不斷拉大，各地方政府對房地產市場的關注程度、非公有制經濟的發展情況、房地產市場及相關要素市場的發育程度、房地產中介市場的發展程度和房地產相關法律制度完善程度等方面不同，即區域市場稟賦存在明顯的不同，使得政策調控傳導效率不一致，最終導致調控效果差強人意。

本文選取除拉薩以外的省會城市及直轄市2003-2013年間房地產市場的面板數據，分析區域市場條件、供求關系和政府政策等方面因素對房地產市場價格的作用機制和影響程度，分析政府房地產調控政策對不同區域房價的有效性，進而為如何制定調控政策提供理論依據和實際建議。

基于市場稟賦的房價政策實證分析

（一）變量選擇與模型設定

在研究房價影響因素時，本文在房地產市場常規供求模型上增加區域市場稟賦和政策環境兩個因素。房價（EP）由各個城市當年的商品住宅銷售總額除以當年的商品住宅銷售面積求出。

市場稟賦。所謂市場稟賦，是指區域在自身市場化體制改革過程形成了自身獨特的市場環境和條件，也反映了區域整體市場化改革的深度和廣度，本文使用中國經濟改革研究基金會國民經濟研究所歷年公布的分省市場化指數作為代表我國市場化程度的綜合性指標，用來研究我國市場化對我國房價的影響程度。

供求關系。本文借鑒 饒育蕾等（2013）的研究，將商品住宅竣工面積（ES）和商品住宅房地產開發投資額（EI）作為影響商品住房供給變化的變量；城鎮居民人均可支配收入 （PI）、城鎮人口密度（UD）作為影響住房需求變化的變量；使用房價增長率（EX）代表潛在購房者的心理預期的指標。

政策調控。中央政府層面：利率（IN）為銀行一年期基準利率，新增貨幣供應量（MS）表示國家宏觀貨幣政策環境。

地方政府層面：地方政府干預指數（AC）表示地方政府對市場的干預程度，主要依據歷年地方政府對房地產市場采用的調控政策頻率和影響進行比較，并采用專家打分法統計評估。

為此，本文選取除拉薩以外的省會城市及直轄市2003-2013年間房地產市場的面板數據。數據來自于2003-2013年度間的 《中國城市統計年鑒》、《中國房地產統計年鑒》、《中國統計年鑒》以及國泰安數據庫的相關數據。構建計量經濟模型：

EP=α+β1AC+β2MI+β3ln（ES）+β4ln（EI）+β5PI+β6UD+β7EX+β8IN+β9ln（MS）+ε （1）

其中，2003-2013年我國房地產價格與市場化指數、政府房地產政策調控因素變動趨勢如圖1所示：房地產價格和市場化指數、貨幣供應量呈現一定的正相關關系，即目前，隨著市場化指數推進，貨幣供應量增長，房地產價格將逐漸上漲，而和地方區域調控指數是負相關的。

（二）實證結果及分析

單位根檢驗。采用單位根檢驗來判斷模型是否存在偽回歸。為提高單位根檢驗的穩健性和精確度，本文使用了面板數據LLC檢驗、JPS-W檢驗、PP-Fisher檢驗和ADF-Fisher檢驗四種方法，檢驗結果顯示，原始序列在5%臨界值均通過平衡性檢驗，因此所有變量都不存在單位根，符合計量模型的建模要求。

對省會及直轄市城市的實證結果分析。為分析各地方市場稟賦對住宅價格和政府房地產政策調控影響，對除拉薩以外的省會城市和直轄市的面板數據作回歸。通過Hausman檢驗結果可知，3個模型都支持隨機效應，所得結果如表1所示，其中模型1單獨考量了市場化指數和當地政府宏觀調控對房價的影響，模型2增加了房地產供求等因素的影響，模型3是前文所建立的回歸模型（1）的實證結果。

從表1可以看出，政府干預指數對房價的影響都在1%水平上具有顯著的負向作用，各地方政府的房地產政策調控引起當地房價的上升。同時，各地房的市場化指數對房價的影響都在1%水平上具有顯著的正向影響。

房地產價格受市場供需關系的影響，住宅竣工面積系數顯著為負，表明住宅竣工面積增加表示供給會增加，房價則下降。而住宅房地產開發投資額對房價的負向影響并不明顯。城鎮居民人均可支配收入、城鎮人口密度與房地產價格變動顯著正相關。潛在購房者心理預期對房地產價格的影響都在1%水平上顯著，心理預期也會推動房地產價格的上漲。作為國家宏觀政策的新增貨幣供應量對房地產價格的影響都在1%水平上顯著為正，說明新增貨幣供應量對房地產價格具有顯著的正向影響，調節貨幣供應量政策能夠顯著影響房地產市場價格，擴大貨幣供應量能刺激房地產價格上漲，相反減少貨幣供應量能抑制房地產價格上漲。貨幣政策的另一個手段—利率調節對房地產市場價格具有負向影響，但是不明顯。

按區域進行的實證結果。按照區域的不同，本文將樣本城市分為東、中、西部三大區域，研究政府干預對房價影響在區域上的差異。回歸結果如表2 所示。

從表2結果分析，首先，在東、中、西部，地方政府干預指數對房價的影響都在1%水平上顯著，且系數都為負數，具體為-2.76213、-3.1437、-3.4641，由此可知，政府干預對房價的影響程度存在區域性差異，東部地區政府干預對房價的影響程度最大，中部地區次之，西部地區最小。這種差異可能是因為各地區經濟發展水平不同而導致地方政府對房地產市場干預能力不同，各地房地產市場發育程度也不同，加之各地區吸引異地資源和資本的能力也存在差別，所以對房價的影響存在區域性差異。這也可以從市場化指數方面體現出來，東、中、西部地區市場化指數對房價的影響均在1%水平上顯著為正。而三大地區的影響系數分別為0.1173、0.08295、0.08017，最發達的東部地區市場化指數對房地產市場價格影響最大，而西部地區市場化指數對房地產市場價格影響最小。因此，市場稟賦差異能直接影響房地產市場價格，也能通過政府調控政策來間接地影響房地產市場價格。

其次，東、中、西部地區住宅竣工面積對房價影響系數均為負。城鎮居民人均可支配收入、城鎮人口密度對房價作用在三大區域均顯著為正，西部的影響系數最高，說明在西部，城鎮居民收入水平和人口密度對房價產生的影響要比中部和東部大。在不同區域，市場預期對房價的影響程度也存在區域上的特征。利率對東、中、西部地區房地市場價格影響系數均為負，而西部地區的影響不顯著。新增貨幣供應量對東、中、西部地區房價影響系數為正，西部地區的系數最大，中部其次，東部最小。

結論與建議

本文利用我國省會城市（不包括拉薩）及直轄市的數據分析了市場稟賦、政府宏觀調控政策、房地產市場供求關系對房價的影響。結果顯示：從總體上看，房地產市場價格受到了地方政府調控政策、地方市場化指數、地方房地產市場供求關系以及中央政府貨幣政策的影響。其中，中央政府貨幣政策和地方政府調政策對各地區的房價影響都為負，政府調控政策抑制了房價的上漲。但是，受到當地市場稟賦的影響，地方政府調控政策對房價的影響程度存在區域性差異，其中，東部地區政府干預對房價的影響程度最大，中部地區次之，西部地區最小；中央政府貨幣政策的效果差異明顯，尤其是利率在東部地區對房價影響是顯著的，而在西部地區這種影響并不顯著。房地產市場的供求等因素和潛在客戶的市場預期也會影響房價，這種影響程度也存在區域性的差異。

綜上所述，不管是中央政府貨幣政策，還是地方政府調控政策，對房地產市場效果都要受到區域市場稟賦的影響，存在區域差異效應。因此，在制定房地產調控政策時，本文建議如下：

第一，針對各地區房價波動差異、以及供求等因素的差別，地方政府應充分考慮房地產首次購房的剛性需求，增加市場有效供給，并切實增加保障性住房建設，引導財政資金向廉租房和經濟適用房建設上流動，通過調節房地產市場供給來緩解房價上漲壓力。

第二，有關部門應充分考慮區域市場稟賦差異以及各地經濟發展不同，差別化制定房地產市場政策。在市場化程度比較高的區域，如東部發達城市，可采用貨幣政策，對市場化較低的區域影響也較小；市場化程度相對較低的西部地區房價，可采用控制貨幣供應量，同時對市場化較高的區域影響較小。

第三，在貨幣政策方面，央行在調控基準利率時，引導商業銀行為申請房貸的微觀個體提供更多的期限結構選擇；根據區域市場稟賦的差異規定差異化首付比例；抑制投機性和投資性房地產交易，以減少其投資行為對相應政策的沖擊。

第四，對地方政府的績效考核方面，要將調控房地產市場的效果納入考慮范圍之內，不可僅以財政收入和GDP總量作為績效考核的范圍，避免房地產企業和地方政府官商勾結，形成利益共同體，削弱了中央政府對房地產調控的政策效果。

第五，政府應深化市場改革，改善地區市場稟賦，提高市場化水平，以進一步提高政府調控政策傳導高效性，同時不可忽略宏觀政策效力的時滯影響，避免政策過度消耗，破壞宏觀經濟的運行。

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