淺談商業地產金融風險中信息不對稱現象

肖玥

摘 要：時下，伴隨著社會的不斷進步，房地產事業的發展也越來越迅速，這一行業的進步也給商業銀行帶來了商業機會。然而，針對房地產行業的市場研究并沒有確切的描述，因此房地產行業的市場走向并不明朗。由于房地產市場走向的原因，增大了商業銀行給其進行貸款的風險性。根據信息經濟學概述，重點分析商業銀行給房地產公司進行貸款時所存在風險的幾種體現模式。并且根據這種模式的結構特色，提出相應的解決方案。

關鍵詞：房地產；金融風險；信息

一、信息不對稱下我國房地產金融風險的表現形式

1.銀行貸款依賴型的融資結構

在整個房地產行業的高速發展過程中，在信息化交流的市場上，銀行對房地產的作用越來越重要，銀行所提供的經濟是維系房地產正常運轉的有力保障。就目前來說，我國房地產企業的開發資金基本由銀行貸款、自籌資金以及其他資金三方面構成，它們可以說是維系整個房地產行業正常運作的全部資金來源。自籌資金，一般來說房地產商只會負責其中百分之五十左右，剩余的則由施工單位自行解決，而施工單位的資金基本源于銀行貸款。再分析一下其他資金，它占據3種資金總和的百分之四十左右的份額，而建筑定金就會用去其百分之八十以上的資金，與此同時，建筑定金的百分之六十以上也都源于銀行貸款。因此，綜合分析，在房地產投資上銀行貸款占據著最主要的位置。由于市場信息缺乏，所以銀行對房地產企業進行融資所面臨的風險也越來越大。

2.銀行的操作風險

現如今，銀行在進行委托代理的過程中存在不少問題：相關信息缺乏同步性、層級關系的復雜性以及完善的銀行管理和監控等層面的欠缺性。特別是在房地產金融行業，一些商業銀行單方面謀求業務的提升，在審核客戶貸款資質的時候缺乏嚴謹性，進而造成了兩者之間不平衡的發展關系，增添了銀行的整體貸款風險。目前，某些房地產不法分子勾結內部員工，采用聯合欺騙的手段進行金融貸款，增添了一系列的金融風險，是造成我國信貸損失的主要來源。這也將銀行在操作信貸流程方面的弊端也暴露無遺。

3.“假按揭”現象

“假按揭”，是指申請貸款的人和開發商相互勾結，虛報材料，進而在銀行申請貸款進行套現的行為。申貸體制的漏洞是造成這一現象的罪魁禍首，因為銀行有著近乎苛刻的房地產開發貸款要求和較為寬松的個人住房貸款要求。對銀行來說，這種現象會占用銀行多數資金，也對信貸資產質量造成直接影響，容易形成不良資產，增添銀行信貸風險。同時，“假按揭”對于房地產的發展來說毫無幫助，它僅僅使得市場呈現出海市蜃樓般的繁華。當然，這一現象也充分暴露了房地產公司缺乏基本的道德素養。而造成該現狀發生的最大原因，便是房地產企業在對政府或者銀行尋求幫助的時候，隱瞞了該房地產企業的一些重要信息，這種欺瞞行為，會成為嚴重影響房地產公司穩健和諧成長的障礙。

4.抵押貸款風險

為了推動房地產行業的高速發展，我國近幾年逐步擴大了房產信貸規模，但與之俱來的是增加了信貸風險，而違約情況也相應的增加不少。為了遏制此現象的繼續發展，規避相應的信貸風險，銀行在審核客戶貸款資質更加嚴格的同時，也要求個人和開發商申請房產信貸，都得提供相應的抵押才能正常放貸。盡管如此，某些借貸者仍然會提供虛假的經濟收入、信用和抵押物等信息，給銀行收回貸款帶來了諸多不確定性甚至無法收回，增添了其信貸風險。現階段，中國房產金融市場上有著一系列不道德現象：虛報經濟情況、重復抵押以及提供虛假信息等。從08年的全球次貸危機可以看出，個人房貸也是一種高風險的信貸業務，銀行應該加強在個人信貸方面的管理，降低風險。

5.房地產價格風險

虛假信息在房地產金融市場上的不斷飆升，迫使銀行不得不要求房地產公司在進行借貸業務的時候，必須提供相應的抵押才能正常放貸。以此同時，抵押物的價值直接決定了房地產公司能獲得的貸款額度，然而，實際房地產商所提供抵押物的真實價值通常無法準確評估。所以，在無法獲取真實信息的房地產市場上，房地產商借此大肆開發房產，進而不斷向銀行借貸，這就促使房價不斷上漲，甚至出現了房價每年有近10%增幅的現象。由于此類情況的不斷發生，整個房地產行業所呈現的價值就表現得異常虛高，進而促成整個房地產行業處于異常“繁華”的迷霧之中。隨著時間不斷推移，這片迷霧終會被吹散，一旦迷霧散開，房地產商在銀行的抵押物大幅縮水，接踵而至的就是銀行面臨的巨大經濟損失。另外，因為放假上升，銀行對房地產企業提供貸款的資金貸款率也會慢慢增加。正是由于銀行的這種變化，給本就資金緊張的房地產企業帶去更大的困擾。在極端情況下，房地產企業負責人極有可能攜款逃跑，給銀行造成更大的經濟損失。而從另外一個角度分析，我國對于房地產企業所進行融資的方式，也是國內融資手段尚不完善的反應。

二、房地產金融市場的信息不對稱產生的原因

1.企業與銀行之間的信息不對稱

在房地產金融市場中，銀行的獲利情況直接取決于所投資項目的風險大小以及貸款利率的高低。在進行對房地產融資的時候，銀行主要面臨兩點金融風險：首先，在進行市場融資的時候，由于銀行掌握的房地產市場信息相對匱乏，無法準確了解房地產公司的真實運行情況，因此無法為其給出明確的貸款額度。這就給銀行投資房地產帶來了許多潛在的風險，長年累月，信貸風險的雪球只會越滾越大。此外，房地產公司為獲取更多的銀行貸款，也會有意隱瞞所存在的一系列弊端，以期提升它的價值繼而可以從銀行獲取更多的資金。與此同時，在成功獲得銀行的貸款之后，為謀求更多的利益，房地產公司在向銀行匯報財務信息時也會有所保留。在上述情況的綜合作用下，在進行房地產融資的過程中，商業銀行的市場風險增加了許多，同時某些房地產公司丑陋的不道德形象也是暴露無遺，也使得國內本就不太規范的融資市場更加混亂不堪。

2.住房消費者與銀行以及銀行內部成員之間

在住房貸款方面，銀行的信貸風險主要來源有：

一方面，在進行住房貸款申請環節過程中，銀行無法僅僅根據核實貸款者單方面提供的工作類別、經濟來源等信息，從而較為準確的對客戶的資信水平進行評估，常常僅按照社會平均資信情況來設定貸款要求，這樣一來，部分信譽等級較高的客戶不得不因為較高的信貸開銷而放棄申貸。與此同時，部分信譽等級較低的客戶會因為較低的信貸開銷選擇申貸。

另一方面，由于我國商業銀行普遍存在多級代理的現象，這中間就會出現信息的不對稱的問題，同時，由于業務員對其有著諸多的主觀性，對借貸者信息的準確性無法全面核實，如此便給開發商和銀行員工提供了謀求非法利益的溫床。這其實是由于道德風險而引發的信息不對稱，通常是因為國內的房地產市場發展尚不健全；但是最重要的是該行業市場體系還存在很多缺陷，是明顯的不完全競爭市場。

同時，有關的法律法規不夠完善，信息披露不完全，讓市場交易主體取得信息的代價過高，并且存在一些行為主體的信用尤其是道德問題，容易造成博弈的其他方無法取得可靠的信息資源。

三、政策建議

為保障我國房地產事業健康穩定發展，則需著力解決金融市場上所存在的信息不對稱問題。對此，提出如下可行性方案：

首先，銀行應該徹底放棄對房地產公司的單向融資支助辦法，這樣不僅銀行面臨的市場危機大，而且這對于房地產公司的穩定發展也是極為不利的。所以，針對這一形式，我國應該學習外國的融資手段，給房地產的融資提供多種選擇。

其次，商業銀行自身也應該加強自身對風險的判斷意識，嚴格按照規定對抵押物進行正確估價。除此之外，還需要對需要進行貸款的房地產單位進行審核，只有審核過關的才有資格獲得銀行的貸款。在這個過程中，不但需要商業銀行加大對房地產行業的管控，而且對于商業銀行自身所存在的問題，也需要謹慎對待。

最后，商業銀行還需要對房地產企業貸款人的信息進行進一步的確認，開啟信用制度的模式，從而有效避免信息弱化對融資過程所造成不良影響。除此之外，銀行還需要全面掌握好住房抵押貸款信息庫、個人信息資料庫以及個人信用檔案的資料。這也可以為商業銀行對房地產企業進行順利融資提供有效的依據。

參考文獻：

[1]張維迎.《博弈論與信息經濟學》[M].上海三聯出版社，1996：235-248.

[2]吳曉靈，劉士余.《房地產指標與金融穩定》[M].中國金融出版，2006：19-22.