城市土地儲備制度的困境與完善方式芻議

摘要：隨著時代的發展，如今城市土地中的儲備制度已經成為了新的政策，政府可以通過對土地的儲備來經一部對土地市場進行分割，這種方式可以很好的將土體的供給進行控制，從而更好的防止土地的多方供給，促進企業管理，提高土地配置。本文對城市土地儲備制度中的問題進行了說明，同時提出了相關解決方案。供相關人士進行參考。

關鍵詞：土地儲備；問題；完善

一、城市土地儲備制度的問題

（一）沒有明確管理儲備運作主體

根據我國目前的情況中可以看出，通常在對土地儲備進行管理的時候，都將土地儲備的機構作為其管理中心，將土地儲備交給相關管理部門來進行管理的機構，從而更好的促進政府和土地儲備機構之間的關系。但是在通常的運行過程中，相關部門在對城市土地進行發展過程中需要有相關政府的支持，從而能更好的促進土地的儲備管理工作；另外，需要和相關企業進行合作，共同來對土地進行經營。

（二）土地轉讓偏向大

如今地產行業已經得到了很好的發展效果，對于土地的出讓，在很大程度上都決定著整個土地的儲備作用。而在如今，很多城市中的住宅在隨著時代的發展而商場，這很大程度導致了土地在儲備的過程中，將重點放在了這些高收益的領域中，在居民房的收入中，大多數的比例都超過了國際的三到五倍。

（三）土地儲備沒有良好的管理收益和補償

在對土地進行回收和征購的過程中，難免會對周圍建筑等造成一定的影響，這就需要對其做出一定的補償。但是由于這些補償通常都較小，難以滿足農村農民的需求，從而就會加大城鄉之間的差距。

二、我國城市土地儲備制度的完善

（一）制定相關法律

隨著時代的發展，許多城市都開始加大了對土地儲備的制度，其中還有很多省市針對其管理制定了相關的法規。由于在對土地進行儲備的過程中，其操作較為復雜，所對應的專業性的較強，因此，為了能讓土地儲備管理能更好的實施，需要相關經營單位必須要嚴格按照當地的法律法規來進行實施。在相關的法律中需要將土地儲備中的職能、運作方式、作用、架構等進行嚴格的標準，從而更好的緩解各部門之間的矛盾。

（二）建立資金支持體系

在對土地進行儲備制度中，可以針對土地儲備建立一定的資金體系，這可以很大程度上提高資金支持的體系。這和國外的土地基金有著很大程度上的區別，同時和國內政府的基金也不同。在城市中，對于土地儲備的基金收支通常是包括了政府在對城市土地進行撥款和預劃撥的過程，撥款是通過貨幣的形式進行的，而預劃撥則是實際中的意義。這兩種方式都可以不用從市場中進行，可以直接進行資金成本的管理，但是通常這種撥款的數量是有一定限度，其很大程度上決定著城市土地儲備的起步運行；在土地儲備資金中還包括了土地的收益，在對土地進行儲備的過程中，土地的出讓可以很大程度提高資金的量，這筆資金是土地儲備中最主要的收益，起到了很關鍵的作用。而城市土地在出讓的過程中，大多數都是偏向對城市的建設中，其收益大部分都將被城市建設所運用，另外的就會由儲備中心進行使用，從而能更好的保證儲備制度的良好運行；還有一種就是將委托金融部門來對土地儲備進行一定的股票和債卷的發行。由于土地在對資產的管理上有一定的保值和增值，所以也需要有相應的債卷和股票等，另外可以從對社會閑散的資金中進行吸收，從而提高資金的籌措，而對于投資者來說，可以適當的將投資的渠道進行擴大化，從而更好的促進土地資金的管理；對土地進行抵押貸款或者債卷化：英航可以講貸款債券進行管理，將債券交給專業的相關機構，然后再由該機構向市場進行土地抵押的融資金為。從而可以更好的降低放貸的風險。

（三）合理分配土地收益

在對土地儲備管理中，需要使用科學的方式將土地的收益進行合理的分配，可以從土地的收購價格，土地的產權體系中進行一定的判定，這些因素很大程度上都和土地的價格、使用權、發展權等權利相關。我國在憲法上明確的規定了土地所有權社會主義公有制的法規，在城市市區中的土地歸屬權是國家所有，所以在土地的收購價格中，土地的所有權是不能包括在內的。土地的使用權包括了土地的使用者在合同范圍內按規定對土地進行使用，并且在使用中獲得的利益，這是土地的使用權。而對于土地的處置權包括了對土地的出讓、轉讓、出租、抵押等。而劃撥土地使用權，在對土地收購中不包含處置的權益。但是，對于土地的出讓，接收者還不能擁有土地的完全使用權，所以在對土地的收購合同中應該明確規定相關的處置權利。在土地的發展權中，包括了對土地的規劃和調整，都應該采取最佳的權益。而從當今的相關法規中來看，結合土地的增值可以發現土地在發展過程中的權益應該是由相關政府所有，而對土地收購中的補償不應該包括對土地發展權的收益。通過分析可以看出土地在收購中的價格需要和土地的使用者權利和土地處置權的收益相關聯。

（四）土地投入補償

在對城市土地進行儲備中，需要采用和學合理的方式來對土地進行標準的補償，從而促進土地的征收和回收的工作，更好的為土地儲備收益進行增加，另外可以根據土地的期限和保質期來對土地進行市場的引領。所以，在對補償的標準進行制定過程上，應該結合土地的實際價值，結合中介的評估來進行一定的制定。并且在實際的操作中，應該充分對土地進行各方面的考慮評估，從而能更好的對土地進行修正，將土地的標準進行提高，與此同時，需要對土地的權限進行考慮，根據城市的基準來進行定價，從而制定土地的投入補償標準。

三、結語

隨著我國的不斷發展，城市土地儲備制度在實施過程中取得了一定的制度績效， 但是其中也存在著許多的問題，為了能讓我國土地儲備管理能有更好的成效，就需要相關人士加大對土地儲備的管理，對其中的問題進行積極的探討和解決，從而促進我國的快速發展。

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