雪上加霜，深圳房市提前入冬

深圳房價從2012年開始一直高燒不退，短短4年時間，均價翻了4倍，似乎誰都對高房價麻木了、認可了，覺得深圳的房價跌不了。但凡那些手里有點閑錢的人都想方設法再去弄一套房子，生怕被這個有房為榮的城市拋棄。甚至國慶放假前，地產中介還一直在鼓吹：“出去玩個三五天，回來廁所少一間！”

然而，10月4日晚上突如其來的限購政策，就像南下的冷空氣一樣，一夜間就把熱烈的夏天變成了清冷的秋天?！胺磐觊L假回深圳，在電梯里遇到13樓的鄰居，她上來別的不說就跟我說房子不好賣了！相反，住在12樓的鄰居卻有點小幸運，因為她一個月前把房子賣在了高位！”家住寶安區的黃先生告訴《CM華夏理財》記者。

A調控升級，南山新房價格腰斬？

社保年限3年改5年，認房認貸，有過貸款記錄的第一套首付五成，二套首付提高到七成，減少購房名額，提高購房成本等。深圳新出臺的這些限購政策，直接導致當地購房需求下滑，市場信心不足，觀望氛圍漸濃。

10·4新政出臺后，深圳投資客拋盤現象明顯，布吉西鄉等片區，二手房紛紛掛出降價70萬、業主急賣等信息，二手房市場全面萎縮。在一家中介公司上班的郭先生訕訕地告訴記者，新政前手頭幾個本來有成交意向的單子目前全撤了。

一方面二手房縮量，另一方面新盤則低價入市。10月9日晚，位于南山的蛇口自貿區新盤“山語?！?，開盤開出了每平方米4.5萬的起價。這樣的低價消息一出，讓深圳樓市炸了鍋。要知道，幾天前南山的房子還是深圳市場的新貴，動輒就超8萬。

據到“山語海”現場買房的陳先生介紹，“挨在一起的前海丹華均價7萬多，小區環境還沒山語海好。4萬多是南山集團內部員工價格，外面買不到；我很幸運，買到的是5萬多的。朝向樓層都不錯，按照之前的預期，開盤應該是7萬多。其實，去的時候根本就不知道會這么便宜，比市場預期價位低了差不多20%，即使按之前的備案價，也低了接近10個點?！?/p>

“山語?！遍_盤那天，去的人很多，市場買房的熱情還是挺高?！吧秸Z?！边x擇這個時點低價開盤，是開發商自己的應對，還是有政府的意圖尚不清楚，但新盤的超低價入市對周邊二手樓盤賣家的心理壓力是巨大的。

與此同時，股市節后開門紅，地產股大跌。各地樓市新政出來后，根據市場調查，接近一半的投資者認為，樓市資金會部分流入股市，股市的走勢和成交量暫時印證了這個預期。

李先生來自一家專營房地產借貸業務的金融公司，在接受《CM華夏理財》記者采訪時說，“目前深圳樓市還處于新政信息消化期，若后續還有樓盤繼續低價入市，或許將徹底改變買賣雙方的心理預期。賣方短期內壓力巨大，目前他們涉及的地產業務，房子評估價普遍下跌了20%。”

B雪上加霜，樓市執法動真格

目前，房地產市場普遍存在虛假宣傳、價格欺詐等，對此，深圳開始“動真格”。近日，深圳市場監管委開展了為期三個月的查處房地產違法行為專項組織行動，如果發現違規行為，將按照法規進行查處。

據執法人員介紹，深圳被查處的樓盤中，有的樓盤開盤當日實際銷售出165套房源，卻對外宣傳銷售了300余套，與實際情況不符。而有的項目一共預售814套房源，開盤當天僅推出360多套，涉嫌捂盤惜售。在該樓盤對外宣傳的資料里，以及與客戶溝通中，售樓員會向客戶反復強調銷售火爆，房源緊張，人為制造銷售緊張氣氛。還有的樓盤在宣傳資料中，會以距離某地多少分鐘這樣一種表述，宣傳樓盤位置優勢，涉嫌違反廣告法有關條款。

除了對售樓中心進行排查，深圳市場監管委也對各個地產中介門店突擊檢查。在一些中介的門店中，執法人員發現了不少假離婚證和假公章，立即現場燒毀，部分涉及做假證的人員被拘留。有中介透露，個別同事直接拿個書包把公司里資料背回家，免得真的證件被誤燒了就悲劇了。

有市民發現，水貝市場附近的幾家中介公司，包括中原、美聯、鏈家等，10月13日整治當天，中午吃飯的時候還能看到門店外面貼著房源信息，晚上下班時廣告信息已經撤得干干凈凈了。不少市民表示，13日執法排查后，連續兩天甚至都沒有再接到地產中介的電話，而此前每天至少要受到七八個中介電話的騷擾。深圳市市場和質量監管委稽查局局長吳兵表示，“通過這次行動，相信當地房地產市場將會更加規范健康，房地產企業也會更加自律。”

C杠桿合理，后市長期看好

調控升級，執法從嚴，讓深圳樓市迅速冷卻下來。業內人士普遍預測，這次的市場冷卻可能將持續到明年3月份。

限購限貸從嚴后，不少改善型業主賣房之后將失去購房指標，基本會持有物業惜售，在購買力縮小的同時供應量也縮小。短期購房者會處于觀望狀態，想買“筍盤”和降價房的心態較多。這樣一來，不少買家購房周期拉長，選擇性大，傭金和談價空間也會有所變化。而那些高杠桿或現金流不充足的業主，這個時候壓力比較大，可能會降價出貨，也不排除多產業主減倉風控。

提高首付其實是降低居民杠桿。隨著去年房價大漲，投資性需求增加，加杠桿炒房的不少，目前政策收緊有利于深圳樓市健康發展。如果是政策之前，一套300萬的房產升值到500萬套現，可以撬動1500萬的房產，而政策收緊后只能撬動1000萬的房產，居民杠桿降低，壓制投資需求，但對于有房做跳板的改善需求依然有購買力。名下有房首付七成，不過是回到2014年9·30政策之前，相對有貸款記錄名下無房首付五成，比之前的七成要寬松。首付七成同時也是降低杠桿，提高購房門檻，減少投資需求。

樓市進入新一輪調整期，杠桿回歸合理。橫盤或回調是短期趨勢，具體幅度會分化。優質物業，核心地段較好的物業，抗跌性比較強，橫盤的概率大，跌幅空間小。漲幅高，玩概念，配套不完善，投資占比高的區域和樓盤，抗跌性弱，回調概率大。

新盤定價回歸理性，那些有資金壓力和銷售考核的開發商開盤時低開走量的概率提高，給市場帶來撿漏的機會。而市場由無數個需求組成，每個需求的心理價位不同，目前市場觀望氛圍較濃，大部分買家都希望回調到自己的合理心理價位再出手。一套之前標價400萬的房產，A心理價位是360萬，B可能是380萬，因此，買家應密切關注成交量走勢，捕捉合理買入機會。

業內人士李先生認為，這次調控主要的目的是防止信貸資金進一步流入樓市，鼓勵資金投向實體經濟，同時保證房地產市場的健康穩定發展?！吧钲谑莻€創新型、創業型城市，近日深圳雙創周的成功舉行，蘋果的研發基地落戶深圳蛇口，都在說明深圳依然充滿魅力，吸引著各路資本和各色人馬流入，深圳的后市依然可以看好，不要懷疑深圳市場潛在購買力?！崩钕壬鷱娬{。