炒樓炒不出大國神韻

眼下，地王頻現，一個比一個牛。同時，制造商紛紛“轉型”炒樓，曾被喻為“世界工廠”的東莞市近年因制造業陷入寒冬，不少工廠老板改為投資房地產，廠房十室九空。

（一）資金脫實向虛

“最好賺錢的還是買房子”，大量原本應當投向制造業的資金流向房地產，樓市杠桿化越來越高，泡沫也越吹越大。

2016年以來，房地產升溫，呈現出高房價、高漲幅、高地價、高庫存、投資升的運行態勢：

1-6月份，全國房地產開發投資46，631億元，同比增長6.1%；房地產開發企業到位資金68，135億元，同比增長15.6%。其中，其他資金33，314億元，增長38.3%。在其他資金中，定金及預收款18，934億元，增長34.1%；個人按揭貸款11，245億元，增長57.0%。

數據還顯示，以往制造業在投資中占比超過 30%，但從今年二季度開始，制造業投資增速呈現快速滑坡之勢，6 月份當月同比甚至出現負增長，累計同比增速從2004～2007年間的均值38%、2008～2012年間的均值28%、2013～2015年間的均值13.9%，一路下降到個位數，當前僅有 3%左右。今年 5～7月制造業投資超預期下滑拖累整體投資增速超過 1%，問題的嚴重程度已經遠超此前預期。

一方面房地產投資居高不下，另一方面制造業投資嚴重滑坡，火爆的樓市掩蓋著中國經濟一張浮腫的臉，形勢十分嚴峻。市場對制造業和民間投資的失速存在擔憂，引起監管層的高度重視。

房地產高杠桿的直接危害是為房價上漲推波助瀾。由于高杠桿，房價一波又一波上漲。南京中原地產數據顯示，9月25日一天認購1570套，成交164套新房。2016年7月南京市場的一手房均價20055元/平方米，而在去年同期，南京市場一手房均價為15018元/平方米，漲幅33.5%。現在南京主城區房價已經“奔3”，正向一線城市房價邁進，令人咋舌。在一些敏感樓盤，一夜之間就漲了兩三千元。還有更熱鬧的場景——民政局離婚登記處，離婚人數激增，有些自稱是被限購政策“催來”的，與新政賽跑。

易居研究院近日發布的一項調研顯示，2015年房價暴漲的深圳，房價收入比已經高達25.8，位列全國之首，同比增幅達27.6%，而全國的平均值為7.2。

這讓炒房的投資者有暴利可圖，并成為房價高漲的重要推手。深圳鏈家的統計數據顯示，2015年深圳投資置業占比高達26.7%，比2014年增加3.0%，更是2011年的3倍之多，其中個別月份投資超過30%，同時有不少跟風者入市期望短期獲得收益，且有部分置業者充分利用金融“杠桿”進行購房。

在拼房網類的房產眾籌平臺，投資者最低只需投資1000元即可參與購房并分享房價上漲的收益。深圳樓市中的投資客比例已超30%。眼下，房屋的居住價值正在剝離，投資價值正在增持。

（二）房地產高杠桿危害大

房地產高杠桿的遠期風險是為金融危機埋下導火索。表面上看，火爆的樓盤銷售為去庫存作出了貢獻，一座座樓盤一夜之間銷售一空。但是，在高杠桿操作之下，庫存積壓的危機克服了，金融風險卻有可能潛滋暗生。

在諸多“湊足”首付的購房者和炒房者中，有不少人收入預期并不確定，拆東墻補西墻，捉襟見肘，不但按揭形成的月供難以兌現，首付中的貸款部分也可能違約。首付貸雖不如高利貸那么可怕，但利息也是可觀的。例如搜狐焦點和搜易貸推出的首付貸24個月的利率是10%，同時，搜易貸平臺對借款用戶還收取貸款額3%的服務費用。首付貸最高可貸款總房款的20%。

這些錢很多都是通過銀行渠道流出來的，最終的風險從四面八方又涌向銀行，銀行成為房貸違約的冤大頭。待到銀行將違約者的房子收回，房價又開始大跌，大批違約房成了銀行燙手的山芋，金融危機一夜就會爆發。

至于P2P平臺更是風雨如晦。目前二手房中介領域，除了平安好房、搜易貸等專門做P2P業務的房地產互聯網金融平臺，世聯行、我愛我家、房多多、好屋中國、中原地產、悟空找房等線上線下的房產中介都紛紛推出了包括首付貸在內的金融產品及服務。購房者一旦違約，以其第一套房產作為抵押物獲得貸款，該房產的價值能否覆蓋購房者的違約金額？而如果房屋是二抵，P2P平臺無法享受優先受償權，要變現也是銀行優先，P2P平臺靠后。

這不禁讓人們想起了美國金融危機的元兇——次級抵押貸款。這是一個高風險、高收益的貸款，與傳統意義上的標準抵押貸款的區別在于，次級抵押貸款對貸款者信用記錄和還款能力要求不高，貸款利率相應地比一般抵押貸款高很多。那些因信用記錄不好或償還能力較弱而被銀行拒絕提供優質抵押貸款的人，會申請次級抵押貸款購買住房。

在2006年之前的5年時間里，在美國“兩房”公司（房地美和房利美）的攛掇之下，住房市場持續繁榮，加上前幾年美國利率水平較低，美國的次級抵押貸款市場迅速發展。隨著美國住房市場的降溫尤其是短期利率的提高，次貸還款利率也大幅上升，購房者的還貸負擔大為加重。同時，住房市場的持續降溫也使購房者出售住房或者通過抵押住房再融資變得困難。這種局面直接導致大批次貸的借款人不能按期償還貸款，銀行收回房屋，卻賣不到高價，大面積虧損，引發了次貸危機。

西方學者認為，中國房地產正處于次貸危機的前夜，雖說有點危言聳聽，但也從反面提出警示。中國的“首付貸”比起美國銀行業當年打著創新旗號創立的次級貸款CDO（債務抵押憑證）只是小兒科把戲，但危害同樣不可小覷。目前房地產交易市場中，三成購房者是借助中介公司杠桿來完成購房的。如果銀行按揭+首付貸的雙重杠桿疊加，購房者或炒房者實際出資額很低，一旦違約，更容易棄房斷供跑路，樓市風險將進一步加大。

回溯全球經濟危機的根源，多半是由房地產危機引起的，只要樓市出現大的波動，經濟與金融一定會出現大問題。中國房地產總市值至少在200萬億元以上，一旦有事，龐大的體量對國民經濟的撞擊造成的震蕩是非常驚人的，國家需要支付巨額資金來救市，勢必影響經濟大局。在當下經濟復蘇緩慢的情勢下，中國經濟不能出現意外傷害，不能有折騰。假如房地產領域的違約與地方債違約疊加，后果不堪設想。

（三）炒房炒不出大國神韻

我們應當清醒地認識到，聽任房地產高杠桿招搖過市，將是一場金融災難。監管部門應亮出政策利劍，制止和打擊房地產市場的高杠桿逆流，嚴格貫徹中央房地產新政，沿著正確的政策軌道上去庫存，將金融危機消弭于萌芽狀態。

毫無疑問，房價瘋漲，剝奪了大眾購房的權利，在損耗著大眾的改革獲得感，也對政府產生怨艾，不利政治和諧。中國全面深化改革的成果很輝煌，唯有房地產這一塊成“燈下黑”，不如人意。越來越多真正需要買房解決居住問題或改善居住條件的市民，在高房價面前嘆息。

從國家經濟的軀干來說，強身健體寄希望于強大的制造業，而不能指望房地產業。房地產失去市場理性的畸形發展，充其量只是支撐起經濟一張浮腫的臉。炒房炒不出大國神韻，房地產再火爆也不是大國的標配。

現在經常有一個說法在耳邊聒噪，“房地產是國民經濟的支柱產業”，何謂“支柱產業”？顧名思義就是整個工業體系的棟梁，能夠支撐、拉動整個國家經濟和社會的可持續發展，最主要的特征是“可持續發展”。

美國一直把握著全世界最先進的產業，過去的支柱產業是汽車、鐵路、鋼鐵、石油、飛機制造業，現在則是航天、信息產業。靠著這些支柱產業，美國現在幾乎壟斷著全球GPS、軍火工業和軟件等市場，掌握著太空的制空權，俯視全球，全方位打造信息時代的全球霸主地位。

日本是以汽車、電子、光學和計算機產業奠定世界第二經濟體的地位，繼明治維新之后實現了國家第二次復興。

而后起之秀的韓國是將船舶制造業列為支柱產業，以此為基礎，在汽車、電子和軍工產業方面異軍突起，準備在亞太地區爭雄。

迄今為止，世界經濟史上只有憑借傳統的制造業和新興的信息產業，支撐和帶動了當代大國發展的奇觀，鮮有哪個國家憑借“蓋房子”將國家“蓋”出大國神韻的。房地產業的火爆，能帶動的相關產業只是煤炭、鋼鐵，是土地的巨大損耗，這是吃子孫飯的產業。

從這個意義上說，上海最牛地王的產生并非值得驕傲的好事，而是讓民眾指瘠梁骨的麻煩事。而制造業嗷嗷待哺，才是決策者在政策上予以傾斜關注的著力點。