濟南住宅痛點調查

從四合院到筒子樓、再到單元房、大平層，有關房子的痛點不一而足，最終成為引發居住革命的導火索。

濟南住宅的成長煩惱

1970年代，筒子樓是濟南人居住的主要模式。在開元廣場的南鄰仍留存一座筒子樓，樓高三層，南北兩廊，房間很小，沒有單獨的廚房規劃。老高是這座筒子樓的老住戶，經歷過一家做飯全樓聞香味的時候，當時幾十口人用一間廁所，平時想洗個澡都難。女兒在這座筒子樓里出嫁，兒子從這座筒子樓里收到大學錄取通知書。

盡管兒子給買了新樓房，但因貪圖這里距離大明湖近，老高和老伴仍然住在這里。“當年安裝有線電視和網線，廣電和電信的師傅研究了好久線路，因為整座樓線路老化嚴重。”

實際上，唐山大地震后，在我國北方不少城市的筒子樓不同程度地出現了裂縫，甚至成為危樓。打那時起，磚混結構筒子樓的安全性遭到越來越多人的質疑。1980年代以后，越來越多的濟南人從筒子樓搬進單元房，新式住宅的時代隨之而來。

及至商品房時代，首付、按揭、物管、地段、景觀等名詞成為濟南人購房時常接觸的詞語，但有關房子的煩惱也越來越多。古有孟母三遷，今天的家長為了一座學區房可以一擲千金。及至收房，可能遇到房屋面積縮水、一房多賣、實際與規劃不符等狀況。好不容易入住，裝修有可能遇到各種問題。其他諸如雙氣、電梯安全、停車場等問題不一而足。

總體來看，濟南住宅建筑的通病應該是與全國同步的，可將其歸納為“四低兩高”。所謂“四低”，是指住宅的綜合質量低，特別是聲、光、熱、空氣質量等物理性能和跑、冒、滴、漏等工程質量通病還沒有得到根治。工業化水平低，建筑材料、部品尚未形成系列化、規模化的配套生產體系；成套技術集成度低，住宅產業的技術研發、推廣和應用主要以單項技術或產品為主；勞動生產率低，我國建筑工人的平均勞動生產率只有發達國家的1/5，科技進步對住宅產業的貢獻率離集約型生產差18個百分點；所謂“兩高”，是指資源消耗高和住宅生產污染高。有關部門的統計數字顯示：目前我國建筑物運行能耗浪費嚴重，建筑能耗占全國總能耗的25%，采暖地區能耗為相同條件下發達國家的3倍左右；而實心粘土磚每年毀田12萬畝，污水回收率只有發達國家的1/4。

民房的“不可持續性”

4月22日上午，記者在位于歷下區奧體片區的某樓盤發現，該社區正處于集中裝修期，每棟樓上都有多處住宅正在裝修。

在5號樓1單元2002戶的新房中，一名正在衛生間鋪設地面瓷磚的工人介紹，許多樓盤交房時是簡裝，大多數戶主會進行破壞性裝修，比如衛生間的地板和墻壁全部砸掉換新的，因為外觀和質量都不如自己換的好。據這位張姓工人介紹，其戶主是個還未結婚的年輕人，在做規劃時，他要求將其中一間臥室與客廳相連的墻砸掉，這樣客廳就能亮堂許多。實地考察時，年輕人發現這面墻是承重墻，因此改掉規劃。“要是不懂的人，這面墻就砸定了。”

據房測院工作人員介紹，據不完全統計，近10年來，我國發生的350多起房屋安全事故中由于住戶的破壞性裝修造成大概占四成。隨意撤銷承重墻、改動房子方案、改動水電及煤氣管線等等，都會對樓房造成安全隱患。

“在家裝中，不少市民對承重墻的破壞是很常見的。”該工作人員說，一般情況下，若一樓居民將承重墻大面積撤銷，將惹起該樓的抗震功用削弱和負荷應力出現異常，假若此時發生八級地震，樓體很可能會發生整體坍塌。另外，并不是一樓承重墻最重要，其他樓層的重要性遞減。即使一樓承重墻不撤銷，而其他樓層的承重墻被撤銷，樓體應力方案將發生變形，方案會變得更為脆弱，發生毀滅性坍塌的可能性依然很大。

日常生活中，房屋使用人經常在門口玄關處開洞，用來做成鞋柜；在廚房間的承重墻內開洞，用來放置消毒柜、微波爐和柜子等。“在結構墻體上鑿洞、開槽，會削弱砌體抗力截面，減少砌體的承載能力，降低住宅的安全性能。”

實際上，說住宅不可持續，除了破壞性裝修這種人為的“作”式行為，還有可能源于自身需求的變化。比如，職業和經濟收入變更，會令你向往更新科技、更適宜戶型的新房。家中添丁，一家人圍著孩子轉，勢必需要空間更大的改善型住宅。贍養父母，則需要適老性設計的居住空間，以方便老人生活。

越來越多的人意識到，現代置業可能難以一步到位，更何況，許多不可抗因素也令你不得不改變置業計劃。中國住宅為何短命：“我們有5000年的歷史，卻少有50年的建筑”

時隔四年，記者仍然能清晰的回想起齊魯賓館被整體爆破的情景。

2011年1月28日早上6點，這座曾經的“濟南第一高樓”身負1437發雷管和75公斤炸藥，從底部開始，齊魯賓館先是一層層倒塌，11層35米高的樓體向北面的經十路方向緩緩倒下化作一堆瓦礫。只用了9秒鐘，25歲的建筑就與濟南人“永別”了。在齊魯賓館原客房樓的廢墟上，一座新的建筑將重新建起，未來它和齊魯賓館二期一道構成千佛山下的城市綜合體。

按國家《民用建筑設計通則》規定，重要建筑和高層建筑主體結構的耐久年限為100年，一般性建筑為50年至100年。據財經網引述，2010年，國家住房和城鄉建設部副部長仇保興曾表示，我國是世界上每年新建建筑量最大的國家，每年新建面積達20億平方米，使用了世界上40%的水泥、鋼筋，建筑的平均壽命卻只能維持25-30年。

相較之下，英國建筑的平均壽命達到132年，法國建筑的平均壽命是102年，而歐洲大部分國家建筑的平均壽命為80年，即使設計更新較快的美國建筑壽命也達60年。

浙江大學公共管理學院教授、博士生導師范柏乃感慨：“我們有5000年的歷史，卻少有50年的建筑。”

在中國人民大學公共管理學院副教授李東泉看來，建筑“短命”原因主要有三種：一是施工質量存在問題，使得建筑壽命不能達到設計年限；二是建筑設計落后，人們審美水平提高后，發現以前的建筑造型與自然環境、街區等不能很好協調；三是土地升值過快，原來的建筑性質不能充分體現土地價值，拆掉重建更合算。

北京大學城市與環境學院城市與區域規劃系主任呂斌說，很多城市建筑沒達到使用年限就拆除有國情和時代的原因。我國上世紀80年代末90年代初，一些地方確實有一批設計不太好、偷工減料的房子，但大都還可以改造和修復，“現在普遍選擇拆除，多是為了追求GDP增長。一些省、市甚至建完就拆、拆完再建，弄水泥，煉鋼筋，GDP一下就上去了。”

范柏乃表示，有些建筑就算已過時、建筑功能發生改變，本也可以做到“二度開花”，比如上海的新天地、北京的798。另外一些建筑完全可以“不死”，比如，原來的大學搬走后，可協商轉讓給中小學使用；有些空置的辦公樓可改為商務樓或廉租房。“可政府就是不干這些‘傻事’，而是炸樓把地賣給開發商。”

“城市建筑‘短命’是經濟利益驅動下各種利益博弈的結果。”北京建筑工程學院建筑與城市規劃學院教授劉臨安表示，目前我國經濟發展和城市化速度比較快，土地投機獲得的利潤比較大。比如海南三亞要建成國際化旅游城市，一些開發商看到商機，就把蓋好的房子拆掉，寧可向原來的業主賠款，重新規劃后再蓋新房還能賺錢。