爛尾樓靠業主“自救”難

劉洪玉

出現爛尾樓的原因很多，主要包括：投資決策失誤、開發商投資能力不足、開發商專業管理能力不足、市場環境發生較大變化等。近年三四線城市此類事情頻繁，與三四線城市宏觀經濟增長放緩、土地和住房供給過量、人口流失需求不足、市場競爭激烈等因素相關。在市場銷售不暢、待售房屋積壓嚴重的市場環境下，容易出現爛尾樓。

目前，中國有約9.5萬家房地產開發企業，但市場集中度越來越高。2015年，前100家最大的房地產開發企業的銷售額就占據了全國新建商品房銷售額的36%左右。每宗出讓土地的單價和總價越來越高，實際上是不斷提高了進入房地產開發領域的門檻。因此，中小型房地產開發企業雖然數量上占絕對優勢，但市場占有率不高，且主要分布在進入門檻比較低的三四線城市。有過“跑路”經歷的中小開發商，今后不可能會在房地產行業找到生存空間了，市場也不應該再給這些企業生存空間。

杜絕爛尾樓的出現，地方政府要按照房地產管理法的相關規定，切實履行好規劃建設許可、建設工程開工許可、商品房預售許可、商品房預售資金監管等環節的管理職責。逐漸提高預售門檻，嚴格實施預售資金監管，這是減少爛尾樓最有效的辦法。

面對爛尾樓，業主“自建家園”，從理論上來看似乎有一定可能性。準業主或由準業主組織進駐、接管項目，扮演開發商的角色，組織相關力量和資源投入，把項目建設完畢直至交付使用，或許并非不可能，但顯然會面臨非常復雜的法律、財務、專業能力等問題的挑戰，每個爛尾樓項目的情況又千差萬別，我認為在現實中僅僅依靠業主，很難實現爛尾樓的“自救”。