買“五證”不全的房子購房者也有責任

劉蕾

開發商“跑路”，業主受到的合同利益損失，實際上只是債權的損失。在行業規范的前提下，開發商建好的樓盤是要求五證齊全才允許售賣的，拿到銷售證后樓房基本已經驗收完了，五證齊全再購房就不會有損失，驗收完成，開發商的資金鏈也不會斷裂。如果地方政府和開發商都嚴格依法辦事，業主是不會存在花了錢拿不到房的情況的。

但實際上更普遍的情況是，開發商沒有那么多錢，都是在五證不全的情況下開始銷售。最初只有一個建設許可證，就開始蓋樓，蓋的過程中又出現土地出讓金繳納不足，這是一個負債累累的經營模式，如果前面的錢周轉不開，房子建不下去就爛尾了。這種情況下，購房者簽下的房產根本就不具備銷售條件，合同也不受法律保護。受法律保護的僅是購房者的債權，房子沒驗收網簽做不了，房管局就沒有這套房子的備案。更嚴重的損失是，開發商“跑路”了，或者又有錢了回來把房子建好漲價重新賣給新一批買家，這批新購房人就可以做網簽，那舊的購房人拿到的就只有債權了。

遇到上述情況，購房人自身是有責任的。因為大多買這種房子的購房人事先都知道合同并不合法，貪圖售價便宜，用內部購房甚至集資購房的形式購買，這在法律上都是違法的，現在開發商跑了，這個損失就要自己負責。

怎樣甄別？這種沒有資格售賣的樓盤，購房人拿到的肯定不是標準的商品房預售合同，是開發商自己印的購房合同。

我們經常接到這種案子。廊坊有一個樓盤，剛挖了一個坑，房子就開始賣，售價非常便宜，開發商的合同就是自己做的，讓購房人先交一部分定金，房子蓋完再交剩下的錢，然后開發商拿著定金跑了。很遺憾，我要告訴受害購房人的是，法律不認可這種購房行為。

我建議購房人在購房前一定要從多種渠道了解開發商，其實有“跑路”潛質的開發商是有跡可循的，首次開發、外地來的開發商和做實業出身的小開發商更容易出現“跑路”的可能，城改項目爛尾的可能性也比較大。簽合同前一定要查看開發商的證件，證件不全的房子再便宜也不能買。