解決開發商“跑路”，不能讓預售制度“裸奔”

吳璟

要討論和治理所謂的開發商“跑路”問題，還是需要回到商品住房預售制度這一基礎性的制度安排上。從實踐角度看，我個人傾向于將預售制度理解為開發企業向購房者的一種信用融資安排（雖然從嚴格的法律角度看并不完全符合）。

“黃金十年”中住房價格持續較快上漲的特殊背景下，預售制度曾在為開發企業帶來近乎零成本的龐大資金的同時，也使得購房者有機會提前鎖定房價，因此得到供需雙方的共同認可，其中蘊含的風險則被房價高增長和由此帶來的開發企業高利潤所掩蓋。但在房價轉入平穩階段甚至出現下降后，尤其是在若干庫存壓力較大的城市中，開發企業的資金壓力凸顯，這種特殊融資安排的風險就可能在特定時間和特定地點爆發，出現所謂的“開發商跑路”。

對于開發企業而言，要主動控制杠桿甚至去杠桿，尤其是降低對預售資金的依賴性程度。即使不存在前述預售資金監管制度，預售資金也應定位為對本項目開發資金的補充，而不是開發企業快速擴張的低成本資金來源。主動根據市場情況變化調整融資和投資策略，不僅是對購房者負責，也是對企業自身的財務安全和持續經營負責。

但這并不意味著必須取消預售制度。我認為最重要的是不能讓預售制度在市場中“裸奔”，必須輔之以相應的監管措施，尤其是政府和行業組織有責任在防范和控制開發企業違約風險方面發揮更大作用。其中最重要的，也是我們一直在呼吁的，是普遍推行預售資金監管制度，確保開發企業將收取的預售資金專項用于同一項目開發，而不是拆東墻補西墻、兩個鍋蓋蓋五個鍋，甚至攜款跑路。北京等主要城市在這方面已經有了較成熟的做法，有些三四線城市則相對缺乏類似的制度化保障，但這些城市恰恰是目前市場風險較大的。