調控能撼動上海房價嗎

陳嫡

有媒體表示，租賃需求強烈也是推動上海房價持續上漲的一個動因

上海地產圈似乎流傳著神秘的“三月魔咒”。

從6年前頒布第一道限購令開始，每逢暮春之末，上海便會有調控將至的傳聞。過去幾年這或許只是一劑定時安慰，但2016年3月25日“史上最嚴”房地產調控政策的靴子落地，則成為了一次精準應驗：非戶籍人士購房必備的社保繳納年限從累計2年提高到連續5年，二套非普通住房首付比例從四成激增到七成……政策之手確實充滿了鎮靜瘋狂樓市的溫情，卻也讓許多剛需人群望房興嘆。

從輿情變化可以看出，全國各地媒體均對上海樓市的調控政策保持了相當程度的關注，表現均很活躍，原創文章較多。同時，通過對新浪微博、騰訊微博、百度貼吧、凱迪社區以及門戶網站的新聞后跟帖分析發現，雖然“意見領袖”較少發聲，但網民參與踴躍。

有報道認為，這次政策是此前上海調控的加強版，只是條款更僵化。而針對上海樓市迎來“拐點”這一說法，有關專家并不贊成，當前樓市呈現出更多的貨幣現象，但這一次的調控并未針對貨幣手段進行收緊，按照過去行政管控和貨幣管控同時收緊的時效性看，一般都在半年后出現樓市降溫，預計這一次的降溫時間將略有后移，由于需求限制，上海住宅銷量將出現下降，但在改善性和投資性需求支持下，房價變化將較小。

也有專家在接受媒體采訪時認為，上海市調控房價的決心還是比較大的，2016年來整體房價漲幅較大，政府抑制房價的意圖很明顯，所以政策會慢慢形成合力，使上海房價趨向平穩。目前上海市成交量出現萎縮，價格保持盤整，但靠這樣一個政策力度估計還不夠，因為歷史上任何一次調控都不是一蹴而就的，單次調控效果有限，可能還會有第二次、第三次調控，所以目前只能觀察政策效果。

不過，也有媒體表示，租賃需求強烈也是推動上海房價持續上漲的一個動因。作為國際大都市，上海是一個典型的“移民”城市。根據第六次人口普查資料顯示，2010年上海外來在業人口高達672.87萬，占全部1279.22萬在業人口的52.6%，超過戶籍在業人口。由于限購，大部分外來務工人員的住房需求都要靠租房解決。但是，長期以來，上海樓市調控都沒有將外來務工人口的住房需求考慮進去，這成為房價調控的一個漏洞。